[高力国际]商务园区前景看好 中长期租金将上升

  截至2013年第二季度末，上海市GDP同比增长7.7%，至人民币1.016万亿元，增速高于同期全国平均水平7.6%。根据地方政府的长期经济 战略，一批支柱产业得以持续推动，部分行业因此受惠。从一月至六月，第二产业增加值同比上涨4.8%。在第二产业增加值各类中，汽车制造和生物医药业增速最快，同比分别上涨14.9%和14.0%。在第三产业增加值中，金融、房地产及信息技术业增速最快，同比分别上涨14.7%、14.5%和14.3%。聚焦于那些相应领域的商务园区例如张江、漕河泾和金桥[简介 最新动态]因此获益甚大。上海仍系跨国公司首选投资目的地。据上海市统计局，2013年上半年上海实际利用外资总额同比上涨12.1%，至73亿美元。

  供应

  2013年第二季度，上海商务园区有5个项目共计211,800平方米的新增供应入市，使总存量扩大至约600万平方米。临空有两个新项目落成，合 计67,827平方米，其分别是永琰企业中心(一栋位于天山西路和福泉路交汇处的9层大楼)及位于淞虹路和北翟路交汇处的明基商务中心一期。腾飞瑞资项目 的竣工为金桥总存量增加约79,880平方米。该物业位于金苏路新金桥路交汇处，接近未来地铁12、14号线及地铁9号线的延伸路段。虹桥国际商务中心在 漕河泾落成，该项目为毗邻地铁9号线合川路站的一双塔写字楼。同期，浦江高科技园F区5期在漕河泾浦江落成。

  需求

  2013年第二季度，国内及跨国企业对于上海商务园区物业市场的需求畅旺。本季，净吸纳量共计约185,600平方米，环比上涨15%。尽管季内有 大量新增供应落成，旺盛的需求使空置率保持相对稳定，仅环比上升0.1个百分点至14.5%。按子市场分析，漕河泾、漕河泾浦江和张江净吸纳量最高。漕河 泾净吸纳量共计约30,000平方米，需求主要源于制药和高科技制造业企业。但由于供应增长略微超过需求，空置率因此环比上升0.5个百分点至5.0%。

  张江市场的净吸纳量达到34,000平方米，且仍系许多租户最青睐之园区。租户搬迁和扩租的需求使张江空置率环比下降2.4个百分点，至 13.8%。金桥受新增供应及制造业放缓影响，空置率从2013年第一季度的24.9%上升至第二季度的26.7%，为各商务园区中最高。漕河泾浦江和临 空在本季亦有稳定需求；陆家嘴软件园、闸北和杨浦由于可租面积较少及存量有限，活跃度有所减少。

  季内瞩目的租赁交易包括：亚德诺从黄浦区的企业天地迁至展想广场， 承租5, 400平方米； 杜邦在展想广场承租5, 400平方米用于扩租；SK集团某附属企业在虹桥国际商务中心承租4,000平方米；楚天科技在星联科研大厦二号楼承租1,500平方米；高知特在金桥服 务外包示范园区承租6,477平方米，用于设立新的办公点；润英联在金桥现代产业服务园区一期承租4,000平方米作为其商务技术中心；埃提斯生物技术有限公司迁入漕河泾浦江高科技园F区，承租2,500平方米；奥斯龙也在漕河泾浦江高科技园F区承租3,000平方米，用于设立其产品开发与检测中心。

  租金

  截至2013年第二季度末，上海商务园区的办公物业平均租金上升至人民币3.43元每天每平方米，环比上涨1.5%。按子市场分析，八个园区中五个 园区的租金上升。其中，上涨最快的为漕河泾和张江，环比分别上涨3.3%和3.6%，至人民币3.81元每天每平方米和人民币3.62元每天每平方米。较 低的空置率、专业的管理和高品质配套使漕河泾的租金保持快速增长。在张江，新项目的高租金提升其区域平均租金。高品质楼宇的较快吸纳诱导业主提高租金。金 桥由于较高的空置率及现有项目的竞争激烈，租金环比下降1.0%。其他园区租金基本保持稳定。

  投资

  季内，上海商务园区办公物业整售市场表现活跃，两宗录得的机构投资者以及自用买家的交易即系佐证。五月，凯龙瑞以人民币7,745元每平方米从由美 国DLJ RECP和致远投资组成的合资企业处购得泰弘研发园。该项目约21,045平方米，由六栋三至八层的建筑组成。美国制造商诺信以人民币约24,000元每 平方米自美敦力公司收购张江一座现有工业设施。该项目位于科苑路和郭守敬路交汇处，建筑面积2,000平方米。可建筑面积最多为6,000平方米，为该项 目再开发提供可能。该项目预计将自用。

  展望

  据上海十二五规划(2011-2015)，上海年均GDP增长目标为8%。这一计划明确上海将重点发展新一代信息技术、高端制造、生物、新能源、新材料和其他产业。这些产业继续领跑整体市场，并使上海商务园区受益。

  未来半年，上海商务园区物业市场将有显著增长，将有超过800, 000平方米的新增供应入市，使全市空置率上升。但由于建筑品质的改善、基础设施及服务的完善，商务园区的租金有望保持积极增长。

  在投资领域，尽管未来有大量供应，高品质商务园区楼宇的缺少将令资本值保持稳定。随着对较高收益投资的市场需求增长，更多的投资者或将目光拓展到传统CBD之外的商务园区。其相对其它资产类别将有望获得更高的收益率。同时，整售交易机会对于自用买家仍具有吸引力。

  鉴于上海基础设施进一步改善，新的地铁线路和环路将连接各商务园区同市中心及其它功能区域，商务园区市场未来前景看好。中长期内，租金和资产值预计均将上升。短期内，尽管一些子市场有大量新增供应，市场表现预计仍大致平稳。