[中金公司]关于土地制度改革的思路梳理

  土地流转有何种试点模式？模式归纳：地票(重庆、成都)、换房(天津、嘉兴)、入股(广东)以及合作经营(山东)；我们认为，土地试点流转的主要目的是，解决土地总量控制下的区域不平衡问题，保证农民拥有部分土地转让收益权及一定程度的处置主导权。

  土地流转将如何推进？我们认为，会先做土地确权(目前基本完成)，再动承包地自由经营流动权，再放宅基地抵押权，而宅基地转性国有建设用地放开的难度很 大；会分步走，是个长期改革过程。土地流转，需要解决的有两个问题，一个是怎么转，另一个是土地性质变不变。土地流转形式涉及到地方政府参与度的问题，如 果按重庆、天津模式，动的是农民宅基地和承包地，政府兜农民底，需要大量的增量资金解决农民进城后的生活；如果按安徽、山东的做法，其实就是农业产业化的 改革，提高的是农业生产率，政府并无短期获益。还有一个就是土地性质的改变以及改性后利益归属，如果按照增减挂钩或者类似的形式(比如地票、换房模式)， 虽然农用建设用地和城市建设用地近似同权了，但是政府拿走了土地开发权收益的大头(土地拍卖之后的收益)，把小头给了农民(地票拍卖的收益)，相比之前农 民基本没有收益，地方政府收储会变得相对容易；如果采用直接的农用建设用地与城市建设用地等权，意味着农民拿了大头，农民也可供地，一个类似可比的模式就 是武汉城中村拆迁模式，这样地方政府放弃土地储备增值收益，但将收储占用资金这个包袱扔给开发商。

  哪些公司会受益？如果土地流转放开， 拆迁将变得容易，则地价会受到平抑，周转型、资金实力强的开发商相对受益，但整体上开发商利润率也将受到摊薄；同时拥有大量农业地储备的公司，将享受到资 源重估。如果走地票/宅基地换房模式，地方政府通过增减挂钩，获得大量土地指标以及可出让储备，但背上了农民进城的配套建设包袱，而开发商则先要买地票， 再进入招拍挂，开发商获得的收益仅是勾地权，但政府土地出让多，同业竞争加剧，长期对行业难言利好，不会形成集中度很高的开发商。如果走城中村模式，那么 地价是会被平抑，开发商盈利能力提升，小开发商因为资金实力不够被挤出，但供地也会很大，好的方面就是房价也会被抑制，政策不用压制了，可以提升资金实力 雄厚的上市开发商估值。整体来看，目前的土地流转试点趋势都会导致中长期降地价，周转型、资金实力强的开发商相对受益。