上海土地管理总量设定 如何盘活存量集约用地

  上海市政府日前下发的《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》提出，到2020年上海建设用地总规模控制在规划范围目标内，并适度留出发展空间。此外，按照国家严控建设用地总量和保障新型城镇化建设的要求，对新增建设用地实行“稳中有降、逐年递减”。

  据介绍，上海此前设定的2020年建设用地规模目标为3226平方公里。按此计算，在2013年基础上，全市至2020年的新增建设用地总量应控制在150平方公里以内。

  此前，国土资源部部长姜大明在全国国土资源工作会议上说，中央要求东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主，今后将逐步调减东部地区新增建设用地供应，除生活用地，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为，上海《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》的提出，与中央层面逐步调减东部地区尤其是人口500万 以上特大城市新增建设用地供应的步调相一致。中央要求东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主，今后将逐步调减东部地区新增建设用地供应，这对于三大城市 群的核心城市来讲，尤其是上海市来讲，由于短期内土地供应规模受限，地价势必继续上涨，未来几年地价房价也会持续上涨，甚至会出现“地王”现象，而地价房价持续上涨的根本原因就是因为上海市土地出让还不够多。

  既然未来会面临土地市场供求关系紧张的市场局面，那么，就要想方设法盘活存量用地、集约利用土地、提高土地使用效率来下功夫。那么，如何盘活存量用地、集约利用土地、提高土地使用效率就成为今后市场最关心的问题。 同策咨询研究部总监张宏伟认为：

  第一、商办用地、工业用地供应量大，市场供大于求，面临空置现象或经营风险，利用效率低下，应当适当减少，转而增加住宅用地供应规模，盘活闲置或利用率不高的商办、工业用地。

  从限购以 来土地市场变化来看，商办用地、工业用地供应量大，2013年亦是如此。在销售导向型的市场背景下，这样的供求结构直接导致开发企业在商办、工业用地基础 上开发可售型物业，降低商办、工业用地的运营价值。同时，也导致区域市场供大于求，中长期面临空置现象或经营风险。因此，应当适当减少商办用地、工业用地 供应，降低商办、工业市场供大于求现象，转而增加住宅用地供应，缓解上海市商品住宅市场供不应求现象。

  第二、当前，土地利用效率并不高，造成部分闲置浪费，可以通过城中村改造、棚户区改造等措施盘活存量土地，解决上海城市土地供求关系紧张与房价上涨的局面。

  从市场规律来看，供求关系决定价格是否上涨以及上涨的幅度，如果单纯靠“限房价竞地价”、“限房价竞配建”等这样的短期内措施抑制房价上涨是不可靠 的，还必须通过城中村改造、棚户区改造等措施盘活存量土地等多渠道和方式进而加大商品住宅市场供应，尤其是中小套型的商品住宅的市场供应才能够起到抑制房 价过快上涨的目的。

  第三、在土地供应有限的市场背景下，一线城市尤其是上海市可以通过适当提高容积率集约利用土地，提高土地市场效率。

  第四、保障性住房与中小套型商品住宅仍需增加供应，做好住房保障和房地产市场调控工作，尽量能将住房供应集中在自住需求，避免过度投资投机性需求，强化住宅的自住属性。从新型城镇化的角度来讲，应为积极稳妥推进土地管理制度改革破除城乡土地二元结构做铺垫。

  第五、提高建筑质量，打造百年住宅，提高建筑使用寿命，这样可以避免“建了拆，拆了建”土地利用效率低下的现状。