[克而瑞]调整普宅标准能给年末地市加把火

  研究员/杨科伟

  11月13日，上海调整了普通住宅的认定标准，这个严重滞后市场变化的新标准终于落地，也算是众望所归。尽管今年以来上海市场总体表现并无“救市”的内在逻辑，但这一调整无疑能提升市场交易的热度，给相对疲软的土地市场在年末冲刺加入一剂助推剂。

  楼市回暖大势已定，各地“救市”政策成效彰显 

  国家统计局13日公布数据显示，前10月全国房地产开发投资同比增长12.4%，增速回落趋缓。商品房销售面积88494万平方米，同比下降 7.8%，降幅比1-9月份收窄0.8个百分点。开发企业房屋新开工面积147661万平方米，同比下降5.5%，降幅收窄3.8个百分点。

  根据CRIC监测的69个重点城市数据显示，各城市前三季度整体市场成交量呈稳步上升的状态，尤其是诸多城市在10月份创下了年内成交高峰，一线城市成交量10月环比大增47%，二线城市环比增长10%，三四线城市成交量环比增幅32%。

  市场逐渐走出调整，无疑是地方自下而上地出台救市政策刺激楼市的效果显现，降低了购房门槛和购房成本，加之开发商低价入市，多样营销去库存，市场回暖基本面已定。

  上海楼市在一线市场表现最好， 并无内在“救市”逻辑

  一直被看作楼市”安全港”的一线城市却在今年的楼市调整中，在各能级城市中表现最不尽人意。一线城市前10月商品住宅成交面积同比大跌 25.7%，二线城市同比下跌13.6%，三四线城市同比下跌11.7%。至10月底，一线城市仍有3622万平方米商品住宅库存量，消化周期为13.6 个月。

  尽管如此，上海房地产市场的运行缺失其中最好的，前10月商品住宅成交面积高达1596万平方米，占一线城市总成交量的42.78%。至10月 底，上海的商品住宅库存量仅余978万平方米，消化周期11.7个月，为一线城市中去化压力最小的一个。因此，从市场风险的角度来看，上海本身并无内在的 “救市”冲动。

  但就保持市场公平交易而言，交易规则要与时俱进。此次调整距上次普通住房标准调整已过去两年半，其间商品住宅成交均价上涨幅度高达23.4%， 诸多刚需楼盘“被豪宅”。从这个意义上来说，调整又是非常必要的。因此，此番调整与其他城市的取消限购、购房补贴等措施不同，属于正常调整范畴。

  年末土地市还需一把火，普通住宅标准调整或能担此大任

  虽然上海房地产市场表现相对平稳健康的，但土地市场却相对冷清疲软，一线城市中唯独上海土地市场表现最差。从土地出让金来看，前10月，上海土 地出让成交金额仅1078亿元，同比锐减36%；相比北京前10月土地成交金额高达1781亿元，远超去年同期水平，接近2013年全年，广州、深圳与去 年同期相比下降一成左右，巨大的反差预示着上海的土地市场问题不小。

  上海土地市场除成交金额同、环比齐跌外，接连遭遇流拍、延拍等一系列尴尬事件也在寸土必争的上海地市许久未现，尤其是住宅地块，2013年以来 几乎未出现过因无人报价而终止挂牌的现象。2月，浦东新区杨思社区一商业地块申请竞买人数为零，流拍；6月，奉贤区一商住办地块竞买申请人数为零，流 拍………土地市场惨淡直接影响财政收入，而即将迎来的年末土地出让大潮似乎缺少几分火候。

  据悉，接下来杨浦区、浦东新区和宝山均推出居住用地，静安区和闸北区均推出商办用地，还有备受瞩目的“董家渡”地块。这些大体量的土地入市， “收益”如何取决于开发企业对整体楼市的信心。对上海而言，短时间内取消限购的可能性微乎其微，限贷放松的作用也几乎是纸上谈兵，调整普通住宅标准对改善 型购房者来说，还清贷款购买第二套普通住宅将可享受首套房首付和利率，购买力大幅度提升，对中小户型，中低总价的普通住宅的流动有加速作用，一定程度上将 提升市场温度，对稳定市场走势、提升市场信心有一定作用。