[克而瑞]三层次，督导闲置土地开发不妨这样做

  近日审计署发布公告显 示，7省市闲置土地盘活不到位，3.6万公顷土地被闲置(见下表)，其中闲置最多的安徽省超过1.6万公顷，部分地块已闲置9年。这部分闲置土地主要是已 经出让的国有建设用地，其中房地产开发占绝大比重。针对这一顽疾，国务院针对闲置土地问题，要求各省年底前处置完毕。但是结合当前大部分城市土地供应过 量、商品房高企的情况，试问一刀切的整改做法会不会造成新的库存加压？

  7省市楼市供求关系现状差别较大,多数存量土地集中三四线城市

  结合CRIC监测数据来看，当前这7个省市的房地产市场供求关系显著不同：

  1)截止到8月底，北京商品住宅存量消化周期为9.04个月，商品住宅土地消化周期为3.43年，两个指标均相对较低，市场供求关系相对均衡。

  2)其他6省市平均土地消化周期4.5年以上，说明当前及未来几年这些省市的房地产市场供过于求的风险较大。

  3)从具体城市来看，这6省市情况又有所不同，比如石家庄、南昌、福州等二线城市楼市供过于求的特征比较显著，商品住宅存量消化周期在10-13个月之间，住宅土地消化周期在4-5年之间，其它三四线城市更是有过之而无不及。

  而安徽省和湖北省的合肥、武汉、厦门等城市商品住宅土地消化周期分别为1.57年、3.77年、1.76年，远低于其全省平均水平，说明这三个省份的供过于求的压力更集中在省内三、四线城市。

  闲置土地整改应结合市场实际，避免一刀切形成新库存

  正基于此，我们认为闲置土地的“处置整改”不应一刀切，应根据各城市市场供求及土地消化周期的不同区别处理。

  1)对北京这类供不应求的市场来说，应加大闲置土地的清理，加速项目开发，形成有效供应。如果企业囤地是资金压力导致的土地闲置，政府可有效引导其通过转让、合作或政策支持等方式加速项目入市。

  2)对天津这类楼市整体供过于求的省市来说，可以通过土地性质变更、收回土地重新规划城市等方式，将闲置土地灵活处理，而不应该一味督促短期快速开发。

  3)对省内城市也应 该区别对待。比如合肥、武汉、厦门等供不应求或供求相对平衡的城市来说，也应该加大督促闲置土地开发力度。而对多数的三四线城市和部分二线城市，当前商品 住宅库存压力巨大，市场需求相对疲软，市场观望情绪浓郁，需要时间去消化库存。此时如盲目督促闲置土地开发，则很可能会加剧库存压力，供求失衡雪上加霜。

  总之，针对闲置土地问题，我们应结合当地实情、量体裁衣，尤其是当前三四线城市和部分二线城市库存高企，去化缓慢，因地制宜的执行政策更能够避免市场走偏。