[克而瑞]年内已十三个地王 北京土地市场癫狂

  前天(23日)，北京石景山区诞生区域双料地王；上周(19日、18日)昌平区、门头沟各诞生一个区域单价地王；上上周(12日、13日)平谷 区、通州区、朝阳区各诞生一块区域地王；上上上周(2日，10月30日)两块总价超80亿元的地块诞生，总价均超上一任全市总价地王，与1月诞生的新地王 总价也相差无几；上上上上周(10月20日)丰台区诞生全市单价地王。然而，北京土地市场的热闹并不尽于此，就在上周四(19日)，华润招商爆出“退地 门”，涉事地块即是此前两家公司与华侨城联合以83.4亿元拿下的新任总价季军地块。虽然今年各地地王常有，但北京的地王热似乎要来的猛烈的多。遍地是地 王的背后到底演绎的是怎样的故事？

  一年十三地王，北京土地市场陷入癫狂

  今年年初至今，北京市场共成交了96块地，其中13块地王，占比达到13.54%。13块地王当中，除了华润、首开和新联投资联合体于丰台区以 86.25亿元拿下的全市总价地王外，其余12块地全部成交于9月以后，10月下半月开始更是进入了癫狂的状态，不仅接连成交了两块总价超80亿元的天价 地块，葛洲坝所拿樊家村地块更是将楼面价推到7.5万元/平米的高位，18个行政区中，7个有新地王。周周地王、一日多地王的戏码一幕一幕在北京上演。北 京土地市场的疯狂可谓前无古人，其后恐怕也难再有来者。

  多重因素致抢地潮，市政规划利好、土地稀缺是主因

  北京土地市场的狂热，究其原因有以下几个方面：

  一、市政规划利好，助推房价、地价上涨预期：此前盛传多年的北京市政府搬迁至通州区终于靴子落地，于7月得 到官方的正式回应，同时，坊间盛传的还有东西城区(另一说法四环内区域)将独立出北京市，升格为行政特区，无论传言能否坐实，都让市场对未来房价产生了无 限的遐想。8月北京市政府发布《北京市新增产业禁止和限制目录(2015年版)》首次将东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山，独立为首都功能核心区，政 府治堵、疏堵的决心依然浮出水平，及政府将引导社会人口、企业往外围区域扩散，中心区域减量提质式的发展模式，将其价值推向更高的金字塔尖。中心区的地块 自然是王中之王，下半年推出中心区域的地块几乎逢拍必抢，逢抢必王。已成交的13块地王中，9块出自市内六区。

  二、土地稀缺、同时政府将严控土地规模。北京作为房地产市场较为成熟的一线城市，土地资源本已日渐枯竭。然 而，在北京“瘦身健体”的发展思路下，市政府也将主动严控人口和建设用地规模。今年1月北京市副市长陈刚就已明确对媒体表示，未来人口、建设用地都将是一 个减量、负增长的规划。这无疑加剧了房企对拿不到地的焦虑。

  三、正值房企回归一二线城市的风口。一二线多年的限购之后，众房企集体涌向三四线城市，非理性的开发建设以致三四线城市库存风险畸高。2014年限购逐步解除后，房企逐步开始回归一二线城市，当下正值房企回归的风口，一线城市，包括北京自然是拿地重点城市。

  四、下半年密集供地，是成交推高的直接原因。上半年，北京仅供应27幅地块，建面392万平米，下半年挂牌量达到45幅，建面为741万平米，超过上半年的2倍。特别是9、10月份，供地更是密集。前三个季度，各项利好已吊足了企业胃口，其后便密集推地，房企哄抢也不足为奇。

  五、房企资金宽松也是重要原因之一。宏观经济增长承压，房地产支柱地位再度被提上台面，公司债全面开闸，房企是最大的受益者。此外同时的降息降准，房企资金成本和获取难度也在不断降低，这为房企拿地奠定了坚持的资金基础。

  面粉贵过面包成常态，或致北京深陷“豪宅化”风险

  从成交地王的楼板价来看，面粉贵过面包已成常态。13块地王中，10块地王的楼板价均超过地块所在板块的成交均价，部分地块甚至超过板块中高端 在售项目的成交均价。事实上，不仅仅是地王如此，下半年北京成交地块，楼板价超过周边项目均价已是常态，未来北京商品房市场也将普遍“被豪宅化”。

  而今年年初以来，北京前期地王项目鱼贯入市，年内入市的销售单价超过10万元的项目已达十多个，6万元以上的中高端产品更是遍布京城，北京高端 产品结构性过剩的态势已经十分明显。今年土地市场的狂热，对北京房地产市场而言，造就的不仅仅是地王地块的豪宅项目，也将快速拉升周边项目的房价，豪宅常 态化将进一步加剧北京商品房市场的供需错位，结构性过剩的矛盾将逐步凸显；对企业而言，过高的地价无疑增加企业盈利的难度，甚至不仅无利可图，回款周期也 将大为拉长。华润和招商的退地事件表明部分企业已觉察其中的风险。

  北京地块的价值是毋庸置疑的，但是房企更应理性对待，房价和地价的提升均需有市场需求、硬件配备等作为基础，上涨的步伐也有其节奏，过分的追捧不仅将致市场供求失衡，也将致使房企深陷资金被套的困境。