[克而瑞]上海郊区土地拍卖价格疯狂背后

  导读：在电游世界里，饥饿游戏不是互相残杀就是胜者为王。现实却没那么简单，以5月11日，上海一天四场疯狂的土地拍卖结果来看，一二线城市房地产市场正在释放多个信号。

  供地节奏放缓导致一二线城市地价暴涨

  “沪九条”执行后上海首次土地拍卖，原本分布于上海郊环区域的三幅住宅用地，最终由象屿地产、格力地产、融创竞得。由于30多家房企参与竞标，三幅地拍出了天价，溢价率全部超过100%。其中奉贤区南桥新城的地块楼板价2.2万元／平方米，接近在售的商品房价，松江区泗泾两幅宅地楼板价分别为3.7万元／平方米、3.8万元／平方米，均超过附近在售商品房价格。

  一线城市住宅用地供应减少，导致市场逐渐出现了豪宅化的趋势。从住宅土地的供应价格看，也处于历史最高点。同比涨幅达到了22.5%。统计显示，一季度标杆房企合计拿地金额为1187.3亿元，同比2015年一季度的1016亿元上涨了16.8%。

  3·25新政后市场交易迅速降温，但土地市场热度不减，一二线地王频繁出现，从北京、上海到南京、杭州等城市，均在一季度出现了多宗地王，显示房企对未来市场豪赌的心态。

  旭辉控股执行董事兼总裁林峰指出，二线城市地价暴涨从一个侧面反映出房企土地储备的需求。

  房企土地储备需求各不同

  什么样的房企在疯狂买地？从5月11日成交的三幅宅地可见，买家象屿地产、格力地产与融创，肯定是在上海没有那么多地，需要补货的。

  就在今年年初，融创中国董事长孙宏斌曾指出，现在买地进入一线城市风险很大。但仅仅4个月后，融创一举拿下的上海松江泗泾宅地，楼板价38291元/平米，溢价率112%，刷新区域单价地王纪录。孙宏斌曾表示今年一线城市不拿地了，但是今年在上海收购的浦东浦江镇地块，成本高达6.7万元／平方米，加上税成本要达到7万元／平方米左右，现在又拿了一块3.8万元／平方米的地。

  事实上，融创近期一直在寻求拿地机会。这主要还是出于融创对明年在上海市场的供应量的土地补充需求。一方面，融创在上海市场的营销做得不错，比如截至今年四月底，融创上海区域公司宣布，其上海区域销售已经突破百亿，累计交付面积逾320万平方米。

  而格力地产、其全资子公司格力房产和上海弘翌投资合伙企业组成的联合体，曾经在2014年12月以30.64亿元的总价竞投获得上海浦东、前滩两个居住地块，此后在上海土地市场一直没有任何进帐，因此不排除该公司为了补仓而不惜以高溢价率抢地。据了解，格力地产在2014年底首次进入上海拿地，但是此后在拿地上并没有太多举措，并且今年尚未有土地入账。

  事实上，从深耕一个城市的角度而言，不少房企有必要进行“补仓”。此外，房企若未来在一线城市有项目入市，将是不错的收入增长点。

  但决定一个公司拿地的因素有很多，比如房企开发能力，房企对项目判断的投资回报率等；此外房企本身的土地储备不同也是考虑因素之一。比如2015年，绿地在上海可建面积量最多，而该公司此前已经在较低价格区间进行了较多土地储备，张玉良在日前某论坛对于后市看法也较谨慎。

  正荣地产控股谈铭恒指出，从公司的战略布局来看，不会再拿地王，并且拿地时候有严格的投资测算，比如地价占周边在售商品房售价比超过100％，则增长率超过投资标准，就不会出手。与正荣的投资测算类似，大多数房企认为5月11日上海郊环的土地成交价格有点偏高。他们认为，短期来看如果这两幅地拿完马上开发，压力会比较大，盈利能力风险较大。

  旭辉控股执行董事兼行政总裁林峰指出，5月11日成交的楼板价，比周边在售价格还要贵，板块房价将会有上涨压力。他认为，这是因为每个企业对后市判断不一样，加上楼市温度到土地市场有一个传递周期。房企要避免在高位拿地。

  另一方面，值得关注的是，大房企土地储备渐趋保守，例如2014年万科在千亿房企当中新增土地储备最少，全年新增土地储备建筑面积仅591万平方米；2015年增长较多，新增建筑面积2201万平方米，落后于碧桂园，但拿地总价落后于华润置地与保利地产。

  权威人士预示政策风向转变，预警房产泡沫

  近期人民日报刊发权威人士谈话，备受房地产业内人士关注。权威人士指出，宏观经济层面，扩张型货币政策会进一步保守，不会再释放更多的量出来。另外涨幅过快的城市有下调压力，需要微调。 

  此外,各地的房价近期已经显示疲态，交易量下滑比较厉害。以上海为例，上海4月份一手房成交97.2万平方米，均价32636元/平方米，环比分别下跌56%、1.9%。

  有业内人士指出，近期一些城市交易量下调，价格基本上回稳。实际上有很多获利回吐的盘，因此后续价格如果面临调整，由于二线城市比一线城市供给量更大，因此预计一线城市地价不容易降下来，二手房的房价没有涨那么多，交易量也在下调，这是需要关注的。

  另外，交易量是房价上涨的核心因素，特别是二线城市，支撑不了那么大的涨幅。以房企角度来说，一个项目表面上看是赚了12亿，但有可能是别的项目亏了。因此，业内人士更不看好苏州的房价，能够持续涨这么久、幅度这么大。

  某房企华东区域投资总监指出，目前无论是房企还是买房者的投资泡沫已经很明显。比如今年3月，安徽文一集团以70多亿元拿下合肥地王，但实际上合肥的房价下调压力已经存在。

  （本文来源：21世纪经济报道）