[克而瑞]土拍热度不减 探秘地王背后的现金逻辑

  今日，合肥再掀土拍“高潮”，12宗地收金96亿，其中建发更是两度以溢价率超340%竞得土地，为当下“高烧不退”的土地市场再添一把火。5月11日，格力地产以楼板价37675元/平方米拿下上海泗泾地王；5月13日，南京连拍7总地块，一日收金近249亿元；此后又有保利地产、泰禾、时代、正荣等企业于上海、广州、苏州、武汉等多个城市拍出地王；上周五信达地产更是以123亿元、溢价率95.94%抢下杭州滨江区杭政储出(2016)9号地块，造就全国总价地王。

  今年以来，22个热点一二线城市已拍出超过一百余宗高价地块，土拍市场毫无疑问成为当下热门话题，甚至有可能直接导致部分城市出台“限购”政策，那么房企近乎“疯狂”的抢地态势“信心”到底来自哪里？

  融资有道，手里有钱，是企业”放肆“的资本

  2015年房企的融资环境宽松，年初证监会发布《公司债券发行与交易管理办法》，扩大了公司债发行的主体范围，使得房企的融资难度大大降低，与 此同时再融资渠道也更加畅通，加上年内多次降息也使得融资成本越来越低，企业借此机会，大举融资，企业持有现金普遍出现了增长。据CRIC统计，2015 年60家典型上市房企的在手现金为11804.13亿元，同比增长33.09%。其中现金同比增长的企业达48家，涨幅在50%以上的有20家企业。(详 见专题《资本盛宴下谁是最大赢家：从现金流看房企经营策略》)

  恒大、阳光城、信达、碧桂园、首开等企业2015年持有现金增加最为明显，根本原因都在于融资现金流流入明显。这些企业都是处于大举扩张期的企业，企业销售规模增长明显，投资开发资金需求强烈，销售回款往往不足以支撑企业的投资开发需求，企业只有通过融资来拉动现金流，而2015以来资本市场融资环境宽松正好给了企业囤积资金的机会。

  从这些企业的拿地情况来看，阳光城、信达、碧桂园、首开等2015年以来的拿地力度都显著增加。信达2015年在合肥、上海、深圳等多地高价拿 地，上周五更是以123亿元的总价溢价96%拿下杭州地王；首开2015年新增土地面积高达272万方，其中有四个是北京的地王。但跟企业销售和融资比， 这样的拿地规模并不算高，而且很多地块企业都会选择合作开发。企业拿地之后，必然要投入更多的资金进行开发，因此这些企业在2015年抓紧时机融资，囤积 了大量的资金，为后续扩张做好准备。

  项目去化回款增加，企业资金充足发力再扩张

  除了融资带动了企业资金增长之外，伴随着 2015年房地产销售市场回暖，多数房企销售大幅增长，部分房企采用了降价等促销手段大力去库存，加强销售回款，有的房企投资力度相对较小，最终也促使房企持有的现金量增幅更为明显，进而成就了一个个的地王。

  这些企业中，一类如中海、招商等企业，投资开发力度相对较小。这些企业经历了重组，重组之下，中海和招商通过股权变化和资产注入获得不少资源， 对外投资力度自然下降。以中海为例，由于中海与中建地产业务整合的原因，从2013年后中海在公开市场的拿地量逐渐减少，2015年仅为761万方，较 2013年下降54%，在7家千亿房企中新增土储最少，整体的开发投资额也从1289亿大幅度下降到564亿。但是中海销售规模近年来逐渐扩大，销售回款 也随之提升，2015年销售回款达1082亿。这“一升一降”之间增加了中海的现金水平。

  还有一类如雅居乐、金茂等， 2015年受益于部分城市市场，销售回款显著增加，虽然企业融资表现平平，但是持有现金还是出现了显著增长。比如雅居乐，此前一直面临较大的去化风险问 题，2015年市场回暖，同时企业加大去库存力度，控制投资开发规模，最终实现经营性现金流入，持有现金增加。