[克而瑞]央企都不来了 上海还是拍出了新地王

  6月17日上午，上海公开出让位于嘉定的两宗纯住宅用地，分别为嘉定区徐行镇06-04地块和嘉定区嘉定新城E27-1地块，总出让面积达16.28万平方米，起始总价达32.3亿元，竞拍结果再次印证了上海地市之火热，先有新城+中垠+市北联合体以溢价率201.30%竞得徐行地块，而后建发地产又以总价41.98亿斩获新城地块，成为嘉定新地王。

  央行、银监局亲自坐镇，央企退出难阻“地王现象”

  “地王现象”对于上海这样的一线城市早已不算新鲜事，地价没有最高只有更高，此前也曾颁布“沪九条”加大限购力度来抑制需求，可房企拿地热情不减，央企成为“地王制造机”，基于此，也有传言称相关政府部门已对表现激进的部分央企进行约谈，虽未被证实，但可以看到的是此次嘉定土拍中，许多此前风头无限的央企“老面孔”诸如信达、电建、保利都没有出现，最终参与竞拍的以大中型民营企业居多，并且拍地现场还有央行和银监局坐镇观察，足以见得相关部门对于一线地价的高度重视。并且根据出让要求，两地块均要求以中小套型住宅(即多层住宅建筑面积不大于90平方米、小高层住宅建筑面积不大于95平方米、高层住宅建筑面积不大于100平方米)为主，基于此可以推断项目入市也主要为满足刚需客群的基本居住需求。

  事实上，以民营房企为主体的土拍市场成交价格并不低廉，徐行地块和新城地块在剔除住宅自持和配套保障房等部分，商品住宅的楼板价分别可到达25373元/平米和37862元/平米，我们以建发获得的嘉定新城新地王为例，该地块旁边即为金地2015年9月23日以总价20.1亿元拿下的地王项目，当时的成交楼板价为18600元/平米，仅9个月时间土地价格已然翻倍，而且据CRIC监测，目前嘉定新城板块商品住宅的在售均价约为27000元/平米，面粉贵于面包的现象依旧存在。

  高房价考验购房者承受能力，政府加大土地供应才是王道

  不得不说，对于地王频出的一线城市，房企对于地价的承受力在逐步提升，大型房企拼资金，中小房企抱团取暖，本着“再不拿地就晚了”的心态，地价也被“哄抬”得越来越高，南汇周浦一地块近期成交楼板价也成功突破了40000元/平米，可值得注意的是，无论我们推断未来区域房价能高至几何，最终还是需要购房者买单，一旦超出了他们的承受能力和心理预期，即便地王高开也只能是“有价无市“，这也是政府一再强调调控地价的主要原因；相较于苏州、南京等地出台的地块熔断机制，从根源处加大土地供应才应是标本兼治之策。