[克而瑞]8月地王大盘点：数量、单价、总价、溢价率纪录齐刷新

  今年以来，土地市场异常火热，8月土地市场热度更是推升至无以复加的地步，集中表现在以下两点：首先，地王数量大幅提升至48幅，刷新年内单月新高；其次，全国单价、总价地王、溢价率纪录齐遭刷新；再次，广州、海口、济南和无锡为新晋地王城市，热点蔓延之势加速。

  8月地王数量达48幅创年内新高，前8月累计达194幅

  自3月份以来，土地市场明显转暖，地王数量稳步提升。8月，全国密集成交48宗单价、总价地王，继上月之后再创年内新高。累计来看，1-8月全国地王数量已有194幅之多，预计今年地王数量将创历史新高。

  点评：纵观各线城市土地供应节奏，往往会呈现“前低后高”的态势，即下半年乃是土地成交高峰期。以南京为例，2016年计划出让经营性用地700万平方米，前8月经营性用地成交面积仅有192万平方米，完成率尚不足30%。随着热点一二线城市土地供应高峰期的到来，热门区域乃至板块亦不乏新增土地出让，地王数量仍将维持在较高水平。

  平均溢价率高达90%，地王溢价率集中于100%-200%之间

  8月，地王溢价率主要集中在100%-200%的区间范围内，占比多达54%；其次为200%-500%和50-100%，占比分别为21%和15%。相较而言，仅两宗地王溢价率不足50%，分别为深圳宝安区新会展中心(一期)配套商业用地和广州荔湾区AF010734地块。前者采用招标出让方式，后者则设置了21.73亿元最高限价，当报价达到最高限价，改为竞配建保障房面积，显示地方政府人为设定了诸多限制条件，这也是溢价率较低的重要因素。

  点评：我们认为造成当下热点城市地王频出，溢价率持续高位运行的主要原因有以下三点：其一，企业投资方向逐渐趋同，重点聚焦热点一二线城市，而以上海、深圳为代表的热点城市土地供应本就受限，中心城区更是一地难求。“僧多粥少”直接造就了热点一二线城市土拍竞争愈发激烈，溢价率自然维持在较高水平；其二，银行间市场流动性充足，企业融资成本缓步下行，标杆房企及有着国资背景的企业债券年利率已降至3%-4%，企业也敢于高价拿地；其三，随着中央倡导的供给侧改革持续深入，国企、央企为了保留房地产业务牌照，仍在拼命地“秀肌肉”，将房地产业务做大、做强，热点一二线城市自然成为国企、央企重点深耕城市的不二选择。

  武汉地王数量明显增多，珠海土拍竞争最为激烈

  8月，48宗地王集中分布在19个城市，上海、天津、武汉和无锡地王成交幅数都达5幅，排名暂居市场首位。值得一提的是，珠海月内成交3宗地王，溢价率都在500%以上，平均溢价率高达531%，土拍竞争激烈热度可见一斑。

  点评：地王分布城市主要集中在热点一二线城市，累计来看更是如此，1-8月上海、合肥和杭州地王成交幅数都在20幅以上，遥遥领先其他城市。三四线城市仅无锡、珠海、佛山、海口和东莞等个别城市诞生了新的单价、总价地王，更多的三四线城市往往存在着供求矛盾突出、库存风险犹在高位等问题，地价、房价上涨空间着实受限。

  近两月，武汉地王数量持续增多，东西湖区、江夏区和青山区等多个区域频出地王。主要原因有以下两点：首先，得益于“一带一路”发展战略稳步推进，武汉作为重要的节点城市，必将迎来新一轮快速发展期；其次，武汉房地产市场持续供不应求，供求比及消化周期连续数月低位运行，房价犹存较大的上涨空间。

  郑州、厦门和珠海接连刷新全市单价地王纪录

  8月，东莞、郑州和厦门等多个城市接连创造了新的全市单价地王，并且郑州和厦门两度刷新全市单价地王纪录，珠海更是一日之内三度刷新全市单价地王纪录。更为重要的是，上海、深圳相继诞生了新的全国单价、总价地王，可谓是将土地市场推向了又一个制高点。

  点评：根据地价与房价之间成本推演结果可知，高地价必然要求更高的售价，因此全市单价地王乃是房价天花板的直观反映。全市单价地王纪录刷新，意味着需要打破房价天花板效应，或者将其推升至更高的水平。我们认为房价天花板取决于各线城市豪宅客群乃至顶豪客群基数及其所对应的购买力，体现了城市的综合实力。倘若顶豪客群没有发生显著变化，盲目高价拿地，追求“眼球效应”，注定面临更高的投资风险。

  值得一提的是，高地价的另一面便是地王投资风险显著高企。以融信110.1亿元高价夺下全国单价地王为例，名义楼板价100218元/平方米，可售部分实际楼板价145896元/平方米，保本售价需达到18-20万元/平方米。目前，周边竞品万科翡翠雅宾利售价约9万元/平方米，意味着未来地王项目售价要在现有基础上翻番才能保本，困难程度可想而知。

  广州、海口、济南和无锡为新晋地王城市

  8月，新晋地王城市分别有广州、海口、济南和无锡。其中，无锡诞生了5宗地王，集中分布在滨湖区、南长区和锡山区。值得关注的是，锡山区三度刷新区域单价地王纪录，区域地王楼板价由之前的3563元/平方米上涨至9282元/平方米，涨幅多达160%。

  点评：新晋地王城市大都是省会城市，受市政配套、就业机会、公共服务资源等多方面因素影响，省会城市在全省范围内有着极强的虹吸效应。正所谓城市化本质就是人口城市化，意即人口将逐步由中西部城市向东南沿海城市迁移，或者由省内三四线城市向省会城市迁移，东海沿海城市及中西部省会城市在城市化的过程中将显著受益。

  无锡土地市场转暖与经济持续向好发展密不可分，苏、锡、常作为“苏南经济模式”的代表城市，民营经济相较发达，居民普遍有着更强的购买力。受益于去库存进程持续推进，无锡房地产市场已逐渐摆脱下行风险，重回上升轨道。

  综合而言，8月地王频出的盛况已然是当下土地市场的真实写照，无论是地王数量还是价格都上升至极高的水平。不过，中冶南京下关地王、上海证大外滩地王等多个失败案例，时刻提醒我们地王不好拿，解套更不容易。鉴于9月初武汉、厦门相继落地执行限贷、限购政策，热点一二线城市不排除继续加码调控政策的可能性，地王投资风险仍需警惕。