[克而瑞]2015年的地王已上市开卖，能否解套、卖相如何？

  今年受到房地产市场利好的刺激，房企推盘意愿格外强烈，一大波新项目争抢入市。其中，令人关注的是，不少城市的地王项目也纷纷开闸，有些项目入市即获大卖，但与此同时，也有些地王项目由于自身的一些劣势，去化表现一般。那么，今年入市的地王项目整体卖相到底如何？ 

  入市时间看：15年乃至16年年初的地王盘均积极乘势上市

  今年不少地王项目乘势“解套”，尤其是近两年诞生的地王项目，加快施工、推盘节奏，集中于市场爆发后的下半年入市。其中，2015年诞生的地王项目推盘表现最为积极，数目占比近6成，主要体现在北京、上海、南京、合肥、武汉等重点的城市。

  更值得一提的是，也有部分16年新地王也闻风而动，紧赶着入市套现。如成都单价地王项目——太行瑞宏朗诗金沙城于2016年9月开盘，地块由太行瑞宏于2016年3月初以12000元/平方米竞得，拿地到开盘仅用了半年时间。总体来看，16年的地王项目入市占少数，大多是年初所拿的项目，市场爆发后所拿地王一般都是“面粉贵于面包“，入市还在等待市场价格空间的提升。

  地王定价来看：地王售价较高，普遍高出周边售价2成以上

  今年地王项目趁机卖出好价钱，据统计的34个地王项目售价较周边楼盘平均高26%。其中，如武汉万科翡翠玖玺位，项目居汉经开繁华地段毗邻体育中心、太子湖，售价高达20000元/平米，较周边11000元/平米的平均售价高出8成以上。

  地王项目获得热销，主要有三个方面的原因：一是，地王项目一般具备区位地段优势，或稀缺性自然资源，或配套人文环境，其升值前景可期，所以一般能比周边项目卖出更高的价格。二是，2016年地王所在市场整体较好，客户普遍看好未来前景，尽管大部分地王项目定价较周边高，但也能获大卖。三是，得益于房企自身的操盘能力，地王项目的操盘房企多为大品牌房企，操盘能力强，产品溢价较高。

  销售情况来看：入市即获大卖，8成项目赚得钵满盘盈

  在今年市场火爆的利好下，大部分地王项目入市即获大卖。据目前的统计的来看，80%的地王项目销售情况良好。具体表现为：几次推售即售罄，如青岛金隅和府推售两次均售罄；或大体量入市也能实现“日光“，如青岛万科未来城首开1270套房源，目前已经售罄；还有些项目售价居高但也卖得不错，如万科翡翠玖玺售价高达20000元/平米，卖得也不错。当然也有部分地王项目入市销售情况不太理想，所统计项目中有15%销售表现一般，5%表现较差。

  总结：根据我们目前的入市地王销售情况来看，卖相好不好，看区位、看资源、看配套！

  地王项目热销所具备的因素：

  ①“地王区”继续筑高项目售价，推涨市场预期，该区域原地王项目更为获益；如今年地王频出的南京江宁区融创一号院、合肥滨湖区文一•豪门金地等地王项目卖得都比较好；

  ② 产品附加值高，拥有稀缺资源更能获得购房者青睐。如面临沙河水库、低密度空间的宜居项目北京北科建泰禾•丽春湖院子，以及占据市南区一线海景资源的青岛莱阳路8号；

  ③ 配套成熟、潜在客源充足的旧改片区也可获大卖。如青岛万科未来城旧城改造项目周边老社区人口基数大，改善需求旺盛。

  一般和较差的原因：

  ① 带有安置房低端区域、新区规划未落地的地王项目销售不畅；

  ② 营销能力较差导致宣传、蓄客不足导致成交较差；

  ③ 产品定位不符，报价偏高，区域购买能力不强，等等。