[克而瑞]新年土拍开启 房企城市选择及拿地方式建议

  17年新年土拍已经开始，不少重点城市在执行“收紧”调控政策以来，其土地市场仍然受到众多房企关注，土拍热度依然不减，如刚刚结束的合肥滨湖区土拍，收金148.7亿，七宗地块有四宗溢价率超200%、1宗溢价已超300%。同时，也有部分城市土地市场出现“降温”，高溢价、高总价、高均价“三高”地块均未出现，几近以底价成交，政策调控效果或已显现。

  新年土拍情况：首场土拍并不冷，重点城市依然热

  我们梳理了开年以来重点城市新年首场土拍情况(见附表1)，整体情况如下：

  南京、合肥、佛山、宁波等城市土拍依然较热。虽然大部分重点城市均已执行土拍限价、熔断、竟配建等土地出让的收紧调控(见附表2)，但从1月份已开卖土地的城市来看，在南京、合肥、佛山、宁波等城市首推地块拍卖中房企的热情度依然很高，郑州、成都部分重点地块也受到较高的关注度。其中，南京于1月12日举行首场土拍，推出的7宗地块中两宗住宅地块受到房企追捧，其中江宁滨江G90地块拍出11077元/平米突破区域最高现房销售起始价，同样江宁汤山G91号地块总价超过最高限价将摇号定夺；合肥也于1月13日迎来首场土拍，共计出让新站区等7宗地，吸金71.45亿，其中多宗地块溢价率都超过100%；而佛山、宁波首场土拍部分地块拍出区域新高单价。

  上海、深圳、青岛、无锡等城市土拍被迫“降温”。这些城市土拍“降温”现象主要是为响应调控号召，对推地属性做了结构调整，为较冷门的地块。如上海1月5日推出的宝山罗泾镇两宗地，其中一块住宅地块受到房企欢迎，拍出了57%的较高溢价率，而另一宗商业地几近以底价成交，溢价率仅3%。深圳不约而同，首推地块均为关注度较低的地块，1月5日推出两宗工业地、一宗商业地，均以底价成交。其他还如无锡首场土拍推出的地块为锡东新城商务区五星级酒店地块，在商业供应过量的市场环境之下，该地块成交自然而然反响平平。而青岛亦是如此，避开纯住宅用地供应，本次出让是即墨市5宗地块，3宗地块为纯商业、2宗为住宅兼容商业。

  由上可以看出，重点城市土拍市场、尤其是住宅地块，依然是房企角逐拿地的焦点，其他二线省会城市的部分重点地块也将受到房企关注，如本次首场土拍中，石家庄推出紧邻正定新区园博园核心位置的两宗商务金融地均以200%以上的高溢价成交。城市之间和城市内部的土拍行情分化现象或是今年主流。

  房企拿地建议：城市选择须谨慎，拿地方式可变换

  对于房企而言，在今年城市分化调控的大环境下，房企在拿地上又须准备哪些策略呢？

  首先，在城市选择上，三类城市值得注意：

  ① 控制：杭州、苏州、南京、深圳等城市，16年地价已经高企，今年要控制拿地价格；

  ② 谨慎：成都、重庆、昆明等市场趋于饱和的城市，可考虑投资一些中小型地块，可加快开发，保证快速变现；

  ③ 碰运气：在北京、上海、厦门、广州、合肥等城市抗风险能力强，但土拍限制较为严格，房企可碰碰运气，多参与，摇号摇到、溢价较低就拿； 

  其次，就房企自身投资战略的制定而言，我们建议：

  ① 聚焦：聚焦目前已进入城市，暂不做大规模扩张。尤其是扩张欲望较强的中小型房企，做好已进入城市的深耕发展，稳一步，走一步，不建议快跑。

  ② 追随：紧跟政府规划的步调，城市综合性项目机会看多。如与政府合作开发产业新城、特色小镇等大型综合项目，可获取土地一级开发、代建、运营、土地储备等多方业务。

  ③ 寻找：敏锐市场风向，寻找投资机会。市场下行时，也是下一波发展的机会； 

  再者，在拿地方式上，房企可以选择：

  ① 不拿或少拿地王。2017年机遇与挑战并存，政策面的收紧房企或面临销售困境，房企拿地应规避高总价、高溢价、高单价地块，但与此同时，土地市场的降温也值得期待，趁土地价格回落之时，房企可选择性增加土地储备。

  ② 寻找机会加大并购。16年不少房企抓住并购这个砝码推高了销售业绩，同时企业土地粮仓也得到充实。房企在今年可加强自身的品牌或资本实力，寻找与自身发展战略相匹配的收并购标的。

  ③ 合作拿地或操盘。不少房企在16年拿了高价地块，今年可适当减少权益，在拿地或操盘采取“合作-开发“模式，降低风险的同时，还能扩大销售规模，赢得品牌输出，合作方双双获益。

  ④ 捡漏地块。热点地块并非是土地投资的唯一选择，一些位于重点城市或区域的”遗漏“地块也值得关注，这些地块一方面或可在后期受到整个市场板块的带动而收益，另一方面，房企也可凭此自身品牌或产品溢价创出高销量。