2017-12-01 07:42:24
导读:土地供给节奏影响着商品房市场的走势,城市土地储备规模决定着城市潜在房屋供应量,进而影响商品房预售规模。 截至2017年10月,易居监测的50个典型城市土地储备面积为66028万平方米,环比增长3%,同比增长15%。部分热点城市当前土地供需比较活跃,带来了土地储备规模的整体上升,有助于缓解部分城市未来库存不足的压力。
一线城市土地储备10月份首现同比增长
根据易居房地产研究院发布的最新数据,截至2017年10月,监测的50个典型城市土地储备面积为66028万平方米,环比增长3%,同比增长15%。从数据上看,土地储备规模的同比增幅已保持了连续 12 个月的同比正增长,且增幅有扩大的趋势。不过,从横向看,当前土储规模依然偏低,大体相当于 2015 年 6 月份的水平。
从城市分类来看,10 月份 50 个一线、二线、三线城市土地储备规模分别为5179、45391 和 15457 万平方米,环比增幅分别为 9%、0%和 10%,同比增幅分别为 6%、9%和 38%。
对于一线城市来说,在过去 35 个月中土地储备规模始终保持了同比下跌的态势。而在今年 10 月份首次出现了同比正增长。该数据的信号意义在于,一线城市近期持续供地,正释放了积极的效应,这有助于 2018 年形成相对充裕的房源。
而对于二线城市来说,土地储备同比增幅曲线抬头更早,目前已出现了连续11个月的同比正增长现象,这和二线城市此前楼市较为火爆的因素有关。
而三线城市的土地储备,当前已保持了连续 16 个月的同比正增长现象。三线城市2016 年以来受益于房屋销售市场的火热,直接带来了地方政府积极供地和房企的积极拿地现象,因此土地储备规模也出现了明显的增长。
报告的数据也证明了这一点。从数据看,土地储备同比正增长幅度处于前列的均为三线城市。增幅领先的湖州、中山和无锡,同比增幅更是分别高达 184%、172%和131%。报告称此类城市房屋销售总体不错,且属于三大城市群中的重点三线城市、土地投资价值受认可,所以土地储备规模会有相对明显的上升。
土地去化周期:城市分化差异巨大
报告显示,若按照当前商品房销售的节奏,10 月份全国 50 个城市土地储备去化周期为 16 个月,相比 9 月份的15个月有所增加。这个周期相当于2015 年 7 月份的水平,虽有反弹,但依然偏低。
分城市看,10月全国50个一线、二线和三线城市土地储备去化周期分别为16个、16个和18个月,相比9月14个、15个和15个月的数值,有明显的增长。
横向对比来看,三线城市的去化周期相对较高。第一是此类城市当前供地和拿地较为积极,土地储备规模上升比较快。第二是对比过去几个月相对火爆的商品房销售行情,当前销售数据略有降温。从后续市场风险来看,要警惕三线城市楼市降温所带来的土地储备去化周期增大的风险。
不过分城市来看,土地储备去化周期分化现象严重。最近楼市表现较好或者近年供地规模小的三线城市,普遍去化周期较小,如沈阳的去化周期只有4.6个月。而一些土地交易较为活跃,而房屋销售市场的火爆阶段开始过去的城市,则土地储备去化周期偏高,如肇庆已高达67.8个月。
市场预判:从土储到可售房源的转化速度或加快
10 月份全国50个典型城市均出现了积极供地和拿地现象,去化周期随之拉长,有利于缓解库存不足而导致的抢房现状。随着土地储备规模上升,从土地购置到可售房源乃至上市预售将加快,增加更多房源供给。
值得关注的是,当前国土资源部正积极部署开展住宅用地出让合同执行情况检查。检查范围包括70个大中城市和热点城市苏州。检查内容是2013年1月1日以来住宅用地出让合同执行情况,重点是按时开工、竣工情况和出让价款缴纳情况。
随着土地储备规模的上升,未来加快土地储备到可售房源或库存的转化速度将变得极为关键,未来一些土地储备规模较高、开工和建设较为懈怠的城市,无疑会加快新房供应速度,并抓紧形成有效的、充裕的可售房源。从目前调控趋势看,发债等渠道还有可能继续收紧。另外,人民币汇率波动对房地产市场的影响将加大。在内地融资渠道收窄的情况下,海外融资难度也在加大。预计一些房企在未来6-9个月很可能会面临越来越大的资金问题,这也要求其加快销售回笼资金。
(本文来源: 易居研究院、中房网等)