[克而瑞]2019年500城土地供应动向研究

  文／马千里、邱娟、周奇

  2019年3月以来，二线城市在多宗优质土地集中供应的刺激下，地市热度明显提升，溢价率明显上扬。趁着这一波热度，部分三四线城市也加大了土地供应规模，各地供地态度也由收紧向放松过渡，土地市场显著升温。但是在4、5月住建部接连发出预警提示，自然资源部强调“分类供地”供地之后，下半年各城市土地供应动向又面临着更多变数,各能级城市土地市场将进一步分化。

  站在年中的关口，我们有必要在厘清上半年市场走向的基础上，结合各城市2019年宅地供应计划动向，对各能级城市接下来的土地市场走向进行系统性分析，进而为各房企下一步的投资拿地提出可行性建议。

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  供地动向：优质地块入市增多激活市场

  调控政策加码致成交规模再度下滑

  市场下行的压力下，去年下半年流拍现象频发，因而年初多数城市收紧了土地供应，成交规模也受此影响呈现下降趋势。为了保障土地供应，稳定地市楼市预期，一二线城市在年初集中供应了大量的优质地块，以调低出让底价、减少配建等方式吸引企业拿地。在此影响下，以杭州、福州、合肥为代表的东部二线城市率先回暖。趁此热度，一二线城市和长三角三四线也紧跟加大供应力度，进而带动整体成交规模上涨。但随着市场热度的升高，调控政策也随之而来，4月份中旬自然资源部出台的分类调控措施直接让多数三四线城市5月的供应规模下滑，导致整体成交规模上涨趋势减缓。

  1、供地规模变化：多数三四线城市供地量下滑，成交规模不及去年同期水平（略）

  2、地价调整：远郊地块调低地价较为常见，大部分城市起拍单价仍保持上涨（略）

  3、类型分布：住宅用地占比扩大，上半年一、二线城市均加强宅地供应力度（略）

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  市场热度：二线低价优质地助推热度上升

  长三角区域升温最为显著

  进入2019年3月后，部分二线城市推出优质地块刺激地市，二线城市土地市场率先回暖，之后多个二线城市纷纷加大供地规模，以致二线楼市几乎全面升温，很快地二线地市热度蔓延至三四线城市，三四线顺势也加强了供应力度，土地市场整体呈现量价齐升的格局，尤其西安、苏州等城市地价快速上涨甚至一度被自然资源部点名预警，调控政策的出台使得大多数三四线城市下调5月供应规模，市场热度小幅下滑。 

  总的来看，前5月土地市场整体呈现流拍率逐月下滑、溢价率上涨趋势，尤其是二线城市溢价率一度升至25.2%的高位；从土地成交均价来看也有明显上涨，其中四成城市地价创近三年新高，但还远谈不上全面突破历史高点。就区域来看，无论是二线还是三四线城市，一体化进程较快的长三角城市土地市场受益最为显著。

  1、土地流拍：流拍率明显减少，重庆、成都等中西部远郊区县流拍依然严重（略） 

  2、土拍溢价：长三角、粤港澳一体化利好部分二、三线城市，土地热度维系在高位（略）

  3、地价动向：四成城市地价创三年新高，建德、海门等长三角四线城市地价涨势显著（略）

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  供地计划：全年宅地供应指标相对保守

  大部分三四线城市下半年供应依旧会收缩

  2019年已经过去接近5个月，不少城市已经发布了2019年的供地计划，就这些典型城市宅地供应量上来看，同比2018年上涨近一成，中西部供地大户渝、郑等城市增量最为显著，三四线城市中，四川、广西、河北等省份涨幅突出；从供应的类别上看，保障性住房用地供应力度明显增强，多城保障性住房用地比重超20%，二线供应量增幅明显超三四线；无论是一二线还是三四线城市，大部分城市供地计划均相对保守，仅大连、厦门、沈阳、郑州等少数城市供地规模动向与中央要求不符，土地供应过量的现象依旧存在。这在一定程度上也体现了“夯实地方主体责任、自然资源部土地供应分类调控”的调控策略。

  1、供地计划变动：城建发展助推供地规模适度增加，总宅地供地量同比增一成（略） 

  1.1一二线城市：二线城市宅地供应同比上涨8%，中西部供地大户渝、郑等市增量显著（节选）

　　1.2三四线城市：半数城市宅地供应同比上涨，四川、广西、河北等城建加速省份涨幅突出（节选）

  2、供地类型：多城保障性住房用地比重超20%，二线供应增幅超三四线（略）

  3、供地计划评价：宅地供应量普遍趋于保守，去化不力的三四线城市表现更甚

  2019年两会、一季度中央政治局会议召开之后，年内政策方向也已经基本明确：稳定市场预期，夯实地方主体责任仍是调控重点。结合行业调控目标、市场表现来看各地供地计划，不难发现：二线城市大部分城市供地计划均相对保守，仅大连、厦门、沈阳等少数城市供地规模动向与中央要求不符，土地供应过量的现象依旧存在；而三四线城市由于去化速度明显放缓，为预防新一轮的库存风险，不少地方政府采取保守策略，缩减了供地计划量，这种现象在人口支撑力不足的三四线城市更为显著。 

  3.1大部分二线城市供地计划相对保守，仅大连、厦门等少数城市“超标”（节选）

  3.2部分三四线城市商品住宅去化不力，为预防新一轮高库存缩量供应指标 

  我们对部分典型三四线城市的2019年宅地供应量变化情况与该城商品住宅去化周期进行综合评价，结果发现：三四线城市供地情况与一二线基本一致，甚至于表现更甚，城市供地计划更为保守。为更好的评价宅地供应量是否符合预期，我们又通过对典型城市2019年宅地供应量去化周期进行测算，结果发现：半数城市宅地去化周期不足一年，土地供应量明显难以满足需求，这些城市除了热点城市南通、东莞、佛山、无锡外，广西的玉林、梧州、北海、贵港，福建的安溪、龙岩、平潭、永泰、晋江、福清、三明、泉州等城市宅地去化周期均不足一年，土地供应均偏少。

  就2019年供地计划变动较大的三四线城市来看，梧州、南通、北海、永泰等多个城市均加大了宅地供应量，但由于这些城市楼市热度较高，使得这些城市土地供不应求。这意味着与二线城市相似，宅地供应增加与土地供应过量并不存在必然的联系。表现最为突出的当属大湾区规划利好外溢利好城市北海、贵港，其商品住宅市场热度维系在高位，使得土地去化周期低于0.5年以下，为了维系房价、地价的稳定，两城2019年宅地供应量均大幅增加，增幅接近50%。

  当然，大部分三四线城市供地较为保守也有当前房地产大环境有关，自2018年下半年货币化棚改退场之后，三四线城市持续走冷，尤其是缺乏产业支撑、人口持续外流的城市，市场更是萧条，为避免陷入新一轮的库存风险，这些城市供地计划也倾向于保守型。譬如人口外流最为严重的东北三省，省内多个城市2019年宅地供应大幅削减，大部分城市宅地供应降幅在30%以上。当然，东北并非全部，四川的巴中、内江、广元、陕西的安康等城市均是收缩性城市的代表，宅地供应减少量也十分显著。

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  总结:土地供应保持适度充裕

  大连、郑州等少数城市面临库存上升风险

  （节选）

  而对于接下来的供地动向，结合各城市供地计划来看，由于二三线城市计划供地量均有所上涨，整体上土地供应仍将保持相对充裕。具体到各能级城市来看，一、二线城市土地供应力度将会加大，但热点城市保障性地块的供应将会增多，并且随着热度的升高，优质地块的供应也会相对减少，竞拍门槛也只会越来越高；三四线城市供应态度虽然转向保守，但供应量不会大幅削减，整体仍将保持相对充裕。

  4.1 一线城市下半年供给力度将大幅超过上半年，北京商品宅地供应指标有放松可能（略）

  4.2二线城市土地供应量仍将保持充裕，成都、宁波等市可适当关注进入机会（节选）

　　4.3 政策调控、市场下行双重压力下，绝大多数三四线城市供地量趋于保守（节选）