[中房研协]2019年前五月长三角5个典型城市土地市场跟踪

2019年前五月长三角5个典型城市土地市场跟踪

  2019年5月13日，中共中央政治局审议了《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，长三角一体化再次成为市场焦点。业界普遍认为，随着《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》国家战略的落地和推进执行，未来长三角地区城市之间的交通、产业、人口、信息等各发展要素加速流动，并在更大范围、更宽领域、更高层次开展区域分工协作，将对长三角区域房地产市场带来更多发展机遇。本文选取长三角5个典型城市（上海、南京、苏州、杭州、合肥）1-5月土地市场进行研究，对比全国土地市场及同期表现，对接下来各城市土地市场走向展开分析，进而为房企下一步的投资拿地提出可行性建议。

  一、长三角5城土地市场火热 “高溢价”、“高楼面价”地块频现

  1. 5城供需市场同比普遍上涨 仅上海供应面积小幅下滑

  (1) 土地供应方面，2019年1-5月，长三角5个大型城市累计供应土地建面4937万平方米，同比增长19%。同2018年同期相比，南京、苏州、合肥、杭州均有增长，尤其以合肥、杭州涨幅最为明显。据CRIC数据显示，截止2019年1-5月，杭州累计供应土地建面1367万平方米，同比增长60%；合肥累计供应土地建面1009万平方米，同比增长21%；苏州、南京土地供应增幅较小，分别为14%、4%。上海累计供应土地建面743万平方米，同比下降2%。

  (2) 土地成交方面，2019年1-5月，长三角5个大型城市累计成交土地建面4839万平方米，同比增长20%。同2018年同期相比，长三角5个大型城市均呈现增长态势。杭州以成交建面1216万平方米占据首位，同比增长18%；南京以成交建面1106万平方米位居次席，同比增长28%，增幅最大；上海成交建面936万平方米，同比增长24%；合肥成交建面832万平方米，同比增长21%；苏州成交建面749万平方米，同比增长7%，增幅最小。

  2. 5城土地出让金整体小幅上涨 土地成交均价明显下滑

  据CRIC数据统计，2019年1-5月上海、合肥、苏州均实现了土地出让金与土地成交均价的双增长，尤其以上海增幅最为明显，土地出让金、土地成交均价同比增幅分别达到50%、35%，合肥、苏州小幅上涨。而南京、杭州两地土地出让金与土地成交均价同比一定幅度下滑。截止2019年1-5月，长三角5个大型城市累计土地出让金2895亿元，同比增长1%；土地成交均价5983元/平方米，同比下降16%，下滑原因主要在于政府为抑制市场过热而限制地价。

  3. 合肥、南京、苏州、杭州土地成交溢价率排名全国前列 上海持续低溢价

  (1) 据CRIC数据显示，除土地市场一贯延续低溢价特点的上海外，长三角其他四个大型城市土地溢价率均位居全国典型城市前列。其中，合肥以79%的平均土地溢价率名列城市榜首，南京、苏州、杭州平均溢价率也都超过20%，排名全国典型城市前列。

  (2) 5个大型城市经营性用地土地成交溢价率结构有所差别，具体分析如下：

  据合肥规划和自然资源局数据统计，2019年1-5月合肥共计出让经营性用地33宗。其中溢价率超过80%的11宗，占比达33%，最高为肥西[2019]5号地块的144%，为正荣地产所竞得；溢价率介于50-80%的18宗，占比55%；溢价率在20%以内的仅2宗，占比6%。2019年前5个月，合肥土地成交溢价率普遍走高，但值得注意的是，并未出现历史级“地王”地块。土地成交楼面价最高的是滨湖区BH2018-02居住用地，为 17099.91 元/平方米，这与该区域历史最高价——2016年的葛洲坝中国府楼面价22103元/平方米仍有较大差距。

　　据南京规划和自然资源局统计，2019年1-5月南京共出让经营性用地21宗，出让宗数为长三角5个大型城市最低。其中土地溢价率介于20-50%的地块最多，共10宗，占比48%；溢价率在20%以内的次之，共9宗，占比43%；溢价率高于50%的仅2宗，占比9%。从整体来看，房企在南京拿地相对理性，但对热门区域热门地块，房企竞争依然激烈。2019年5月1日，南京出让的建邺区江心洲街道07-024地块拍出了最高楼面限价31980元/平方米，总价达15.6亿，需要注意的是，该地块竞自持面积13000平方米，折合楼面价达43599元/平方米，创江心洲历史楼面价新高。

　　据苏州国有建设用地使用权网上出让系统数据统计，2019年1-5月苏州共出让经营性用地29宗。其中以土地成交溢价率在20-50%最多，共计14宗，占比48%；土地溢价率低于20%次之，共13宗，占比45%；仅2宗地块土地成交溢价率高于50%。苏州前5个月平均土地溢价率26%，低于合肥、南京。但值得关注的是，仅4月24日一天，便诞生2个板块“地王”，分别是新城和招商联合体以总价32.58亿元、楼面价20909元/平方米、溢价率30.68%竞得苏地2019-WG-2号地块；碧桂园以总价26.27亿元、楼面价21933元/平方米、溢价率56.7%竞得苏地2019-WG-3号地块。房企对热门区域优质地块热情高涨。

　　据杭州规划和自然资源局统计，2019年1-5月杭州共出让经营性用地49宗，是长三角5个大型城市中最多的。其中49%地块成交溢价率在20%以内；溢价率介于20-50%的地块19宗，占比39%；另溢价率在50%-80%、80%以上的分别有4宗、2宗。从土地成交溢价率结构来看，房企拿地积极且较为理性，平均土地成交溢价率24%也明显低于合肥、南京、苏州。但其9137元/平方米的成交楼面均价是5城中最高的，而且不乏“地王”级地块出现。2019年4月16日，经过55轮竞价，杭州滨泰投资管理有限公司（滨江集团）以总价520317万元竞的杭政储出[2019]12号望江单元SC0402-R21-08地块，成交楼面价45325元/平方米，溢价率29.98%。竞配自持面积比例22%。这也是杭州历史第二高的住宅用地楼面价，仅比2016年绿城拿到的潮鸣地块低43元/平方米。

  2019年上海沿用“招挂复合出让”的土拍制度，零溢价成交几乎成为上海涉宅地块的“标配”。据上海规划和自然资源局数据统计，2019年1-5月上海共出让经营性用地35宗，其中将近9成地块均是以低于20%的溢价率甚至是零溢价成交，政府调控尤为严格，房企拿地理性。

  4. 长三角5城土地储备去化较好 暂无库存压力

  据上海易居研究院5月28日发布的《2019年4月50城土地库存报告》显示，4月份50城土储面积83103万㎡，环比增长0.6%，同比增长6.5%。50城土地储备去化周期为21个月，其中一线、二线和三四线城市土地储备去化周期分别为16.3、21.7和21.1个月。报告显示，长三角5城库存去化周期良好，基本不存在库存压力。上海、南京土储去化周期与同级城市平均水平基本持平，杭州去化周期略高于同级城市平均水平，而合肥、苏州去化周期则远低于同级城市平均水平。

  二、下半年预测及建议：5城土地市场热度不减 房企拿地需理性评估

  中央再三重申“房住不炒，因城施策”主基调不变，房地产市场仍将以“稳”为第一要务。纵观上半年市场表现，合肥、杭州、南京、苏州等热门城市各地政府均已制定并执行相应调控措施，下半年土地市场将面临一定时间的调整期。但房地产业作为我国国民经济发展中的重要经济支柱，在当前中美贸易战持续、中国经济发展受阻的情况下，房地产必将充分发挥经济压舱石作用，稳定和带动经济增长。综上，下半年土地市场整体或将呈现小幅波动态势，既不会持续火爆，也不会大幅下跌，地方将充分发挥主体作用，根据自身土储去化和市场情况相应调整推地节奏和出让规则。

  就城市而言，上海、苏州、杭州、南京、合肥都是长三角区域核心城市，伴随着区域一体化的深入，未来这些城市经济发展将进一步提速，人口流动性进一步提高，必然会受到房企更多的关注，也必将是房企土储布局的重中之重。但各城市因自身条件不同，未来市场走向也不尽相同，房企需评估自身实力，重点考察、深耕热点城市和区域，优化土地投资策略。城市具体分析如下：

  1. 上海

  作为全国的经济和金融中心，上海在人口引入方面优势明显，市场需求坚挺，未来房价仍有上涨空间。依照目前的土储去化速度，预计下半年上海仍将增加土地供应，但市区可供土地稀缺，供应土地将向城市边缘区域扩散，且保障性住房增多。考虑到上海目前严格的限购政策和政府管控，“低溢价”仍将是成交地块的“标配”。房企拿地须直面拿地金额较大、土地出让条件较多、房产政策严格、利润空间缩窄等问题，准入门槛较高。

  2. 苏州

  苏州上半年房价涨幅曾一度领跑全国，这也导致政府调控不断加码。5月24日，苏州市政府联合住建局、发改委、自然资源局等部门召集30余家地产商召开苏州房地产行业座谈会，再次重申如果苏州楼市的几大指标得不到控制，7月后调控会即刻加码，包括扩大限售范围，提高外地人购房需要的社保门槛等；明确苏州所有项目预售备案价不得超过4万元/平方米，单个区域内新备案价格不得超过目前同类在售项目最高备案价格，也明确了苏州全年房价涨幅目标必须控制在5%以内。所以下半年苏州土地市场很难再出现大热现象，就目前来看，苏州工业区是调控最为严格的区域，其他区域相对宽松，存在部分区域微涨可能，房企可深入考察。17个月的土储去化周期可能会迫使政府适当加大土地供应，但土地出让条件必将受到严格限制，市场仍是以”稳“为第一目标，短期投机、投资类行为须谨慎进入。

  3. 杭州

  杭州是长三角区域核心城市中常住人口涨幅最快的，2018年底即达到980万，今年突破1000万基本也是板上钉钉的事。长期优越的人才政策吸引大量的外来人口涌入，从而大大刺激房地产市场的刚性需求，杭州土拍规模更是长居全国前列。2019年上半年杭州供需市场较同期仍有较快增长，对此政府也相应出台了“限地价”、“竞自持”等多种限制措施，这虽然不能从根本上改变土地市场高热状态，但可预见下半年杭州土地市场将会有所降温。且从易居研究院发布的城市土地库存报告来看，杭州目前土地存量去化周期较长，房企拿地风险较大，须谨慎。基于市场刚性需求坚挺，核心地块房企竞争将依旧激烈，且有望再创新高，房企拿地须保持理性。

  4. 南京

  南京是长三角及华东唯一的“特大城市”，也是全国重要的科教中心和综合交通枢纽，凭借良好的经济基础、宽松的人口落户政策，南京近几年常住人口不断上涨，这也使得南京房地产市场需求保持旺盛，土拍市场长期“高烧不退”。在5月15日举办的“2019年南京市经营性用地招商推介会”上，南京市国土资源局透露将增加全年土地供应，同时披露了南京三、四季度的土地供应计划，其中，三季度拟上市62幅地块，用地总面积285公顷，住宅用地169公顷；四季度拟上市地块20幅，用地总面积139公顷，住宅用地面积98公顷。土地供应的增加无疑将使南京土地市场更为理性，在一定程度上缓解市场火热态势。对于房企而言，则意味着选择更多、机会更多，拿地成本、拿地难度也会略有降低，是一个较为不错的拿地时机，可重点考察。对于规模房企而言，土地供应的增加并不会降低他们对优质地块的争夺热情，竞争依然十分激烈，拿地仍需保持理性。

  5. 合肥

  据合肥市政府发布的“合肥市本级2019年度国有建设用地供应计划表”显示，2019年合肥预计出让经营性用地5800亩，其中商品住房用地5000亩，商服用地800亩。截止2019年1-5月，合肥市已成交经营性用地2360亩，占总计划供地的40.7%，其中商品住房用地2189.1亩，商服用地仅170.9亩。结合此前易居研究院公布的合肥土储去化仅14个月，远低于同级城市平均水平的21.7个月，下半年合肥市政府或将调整土地供应结构，加大外围县域土地供应量，加快土地供应节奏。就合肥上半年土地市场而言，“高溢价”成为土拍代名词，这一方面是由于政府为稳定房价有意调低土地起始价，另一方面是房企土储布局向一二线城市集中，而合肥近几年发展迅速且拿地成本相较长三角其他核心城市更低，规模房企和地方性房企争相进入，市场竞争激烈，这种情况短期内不会改变。可预见的是下半年合肥土地市场仍将是各房企激烈争夺的局面，但基于“房住不炒”的主基调，政府将进一步参与调控，土地溢价率会有所回落，外围县域供应的增加也会进一步拉低土地成交均价。对于房企而言，供应量增大、土地成交均价降低无疑是利好，但拿地面临土地出让条件增多、区域性库存压力等问题，需进行充分的市场考察和调研，理性拿地。

  (内容来源：中房研协测评研究中心)