[克而瑞]三四线土地市场分化，企业投资“买涨不买跌”？

◎  作者 / 谢杨春、吴嘉茗

  上半年土地市场整体经历了小幅回温，但5月份以来调控政策不松反紧、融资监管持续加强，土地市场降温明显。7月份各能级城市成交溢价率、土地成交均价再度回落。随着房企回归一二线的脚步加快，三四线城市楼市、地市波动也在加剧、且冷热不均。在分化加剧、拿地谨慎之下，房企投资三四线的态度也不尽相同，哪些在“追高”？又有哪些在逆周期抄底？

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  三四线地市冷热不均

  流拍与高溢价并现

  相比部分二线城市土地热度较高，三四线土地市场的内部分化明显、冷热不均。通过对比30个样本城市近期土地市场来看，部分城市土拍热度仍维持在高位：如海门、义乌6、7月份平均成交溢价率都在70%以上；上饶、日照连续3个月平均地价上涨；烟台、商丘、滁州、宜春、惠州等城市6、7月份地价涨幅也在10%到50%不等。其中虽有成交结构的影响，但整体来看这些三四线土地仍较热。

  相反地，部分城市地价连续下行，溢价率也持续处于低位，流拍频现，市场转冷：娄底、六安、荆门、株洲和常州连续3个月地价下行，常州7月份土地成交平均溢价率仅有6%，远低于全国平均水平；另外还有少数城市7月流拍频出，如金华7月份流拍地块数量高达37幅，部分地块经过近100轮竞拍尚未达到保底价而流拍，此外温州、清远、湖州7月份流拍数量也在10幅以上。

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　　谨慎投资下“买涨不买跌”规模房企南通拿地热情高

　　在样本城市中，7月份市场表现量价齐升的15个城市土地成交总量达到700万平方米以上，共吸金超过330亿元，整体成交量比市场下行的15个样本城市高出3-4倍。

　　从40个重点企业来看，接近7成房企热衷在热度较高的城市投资，仅6家企业选择了近期土地降温的城市。由此可见，热点城市还是更易引起企业的扎堆进驻和积极拿地，企业投资整体仍然保持谨慎。

　　典型的如万科、恒大、碧桂园等企业，7月份热衷在土拍较热三四线继续拿地。例如万科在台州、南通、唐山等地均有落子。另，从城市选择来看，规模房企在南通拿地仍维持着较高的热情。7月万科、恒大、碧桂园、中南、中海等企业均有落子，其中不乏高溢价和高地价的地块。

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  低价拿地抵御市场转冷风险

  土拍降温城市成为少数房企战略性布局的首选

  在多数房企选择扎堆热点城市同时，仍有少部分市场转冷的城市吸引了企业拿地，主要源于两个原因：

  一是城市位于经济较发达的城市群内、或是城市中心地块，企业看好其长期发展潜力。典型城市包括义乌、吉安。其中红星美凯龙、世茂房地产7月份在义乌竞得的商住地块溢价率都在30%以上。中梁竞得的吉安市核心区域的一宗纯宅地，溢价率高达52%，但成交楼板价3102元/平方米，区域商品房均价在7000-10000元/平方米，以此看来中梁仍有不低的溢价空间。

  二是这些城市本就是企业准备布局、外扩的区域，且整体拿地价格不高，盈利空间仍大。典型如奥园，作为粤系房企，江西在其全国化布局战略中占有重要地位。奥园在九江瑞昌市拿下5宗纯住宅用地的楼板价均不超过1000元/平方米，目前瑞昌住宅均价仅有4000元/平方米左右，一方面盈利空间仍存，另一方面也是奥园走出广东深度布局江西的良好机会。

  整体来看，三四线城市内部在经济、产业、人口等多方面都存不小的差异，所以市场走势难免有所分化：7月份仍在量价齐升的三四线城市多为经济条件相对较好、房价还有上行空间的城市，如南通、赣州、许昌等。

  在三四线城市地市分化的背景下，谨慎拿地仍然是绝大多数房企的共识，城市选择上“买涨不买跌”，热点城市还是更易引起企业的扎堆进驻和积极拿地。全国型房企如万科、碧桂园、恒大等都积极布局热点城市。但值得注意的是，在土地市场转冷的城市伺机低价拿地，也是部分降低土地成本、战略性布局城市的好时机。