[易居研究院]2019年40城土地市场报告

  报告摘要：

  1、12 月，40 城移动平均土地成交均价继续明显下跌，同时土地成交溢价率已经连降 6 个月至个位数，表明土地市场降温态势明显。土地成交量明显增大主要是因为年底异动，不具备参考意义。随着房地产市场的进一步降温，未来几个月地市或将继续降温。12 月，一、二线城市地价下跌明显，三线城市地价微涨，主要原因是样本内强三线城市占比较大，整体韧性目前仍强于一、二线城市，但尚未改变震荡下跌的趋势。

  2、2018 年 40 城土地市场降温明显，基数较低，因此 2019 年土地成交建筑面积和溢价率略有回升，成交均价则较明显回升。2019 年上半年部分地区出现小阳春，地市火热，但下半年，尤其是四季度以来土地市场明显降温，预计这一趋势大概率将在未来几个月延续，地价仍然有调整的空间。 

  一、40 城整体： 全年土地成交均价较明显回升，成交面积与溢价率微升

  1、土地成交建筑面积：2019 全年累计同比增长 1.7%

  2019 年 12 月，40 个典型城市土地成交建筑面积 9476.1 万平方米，环比增长 97.3%，属于年底异动；同比增长 34.3%，增幅扩大。 

  2019 年全年，40 个典型城市土地成交建筑面积 57783.5 万平方米，同比增长 1.7%，由负转正。从图 1 可知，年初累计土地成交建筑面积同比增幅于2018 年 6 月开始持续回落，2019 年 2 月已经转负，随后涨幅震荡收窄，目前处于 0 轴附近。历史上 1-2 月份建筑面积同比增速通常变化较大，按照当前的土地市场降温趋势，2020 年一季度同比下降的概率较大。

    年度走势来看，2011 年在“限购、限贷”等政策影响下，40 城土地市场降温。2012 年 40 城土地市场开始回暖。2013 年再度繁荣。2014 年 40 城土地成交建筑面积大幅下滑。2015 年继续大幅下滑。2016 年跌幅收窄，开始回温。随着三四线城市和部分热点二线城市房屋销售的持续火热，2017 年 40 城土地成交建筑面积出现较大幅度的增长。2018 年上半年，三四线城市和部分二线城市房屋销售持续火热，开发商拿地热情高涨，下半年土地市场有所降温，底价成交和流拍现象也逐渐增多。2019 年上半年部分城市出现小阳春，地市成交火热，但下半年政策收紧后市场明显降温，全年土地成交面积仅微增 1.7%。 

  2、土地出让金收入：2019 年全年同比增长 18.6%

  12 月，40 个典型城市土地出让金收入为 4244.9 亿元，环比增长 87.3%，属于年底异动；同比增长 40.9%，相比去年 12 月增长较明显。回顾历史，2018 年下半年,全国土地流拍现象增多，部分热点城市的土地市场呈现了明显的降温态势。2019 年上半年，部分热点城市土地市场重新回暖，土地成交火热，土地出让金同比增长明显；随着调控政策的密集出台，下半年土地出让金同比增速开始小幅震荡下行。

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