[克而瑞]两大举措改革土地供应，土地流拍现象持续改善

  导  语

  土地流拍现象持续改善中，本周流拍率已降至年内低位。

  2020年第12周，重点监测城市的土地市场成交总量较上周进一步回升，同比降幅也持续收窄，土地出让正在逐步恢复。另一方面，本周重点城市优质土地供应力度明显不及上周，本周地价也因此明显回落，溢价率也下跌至低位。不过，土地流拍现象持续改善中，本周流拍率已降至年内低位。

  土地政策

  两大举措改革土地供应

  海口提出有偿收回闲置土地

  根据自然资源部官方公布数据，2017年以前批而未供的土地约有1450万亩，大量建设用地被闲置。为了改变这一现状，合理供应建设用地，自然资源部提出将通过改革增量的配置方式，加大存量的盘活力度满足项目用地的合理需求，土地供应有望进一步精准化。海口也于本周对外征求意见，提出有偿收回闲置土地，盘活存量用地。

  土地成交

  成交规模保持上升趋势

  能级成交结构变动致地价进一步走低

  2020年第12周（3月16日-3月22日），重点监测城市本周土地市场成交总建面积进一步回升，总成交体量达592万平方米，同比降幅进一步收窄至42%；成交金额也随之小幅上涨，环比增加2%至211亿元；受能级成交结构变动影响，本周地价呈下降趋势，平均楼板价环比下降3成，降至3565元/平方米。

  各能级城市成交方面，一线城市成交占比大幅下降，仅为4%。具体来看，一线城市本周仅成交了3宗地，上海2宗，广州1宗；上海成交2宗地分别位于崇明和青浦，位置较为偏远，因此均为底价出让；广州成交地块位于白云区，是一宗商办用地，最终也是底价成交。二线城市中多数城市的总建面都低于50万平方米，仅有长春的成交量超过100万平方米；具体来看，长春本周成交总建筑面积达360万平方米，共计成交16宗地，地块均位于净月区，由长春北方影都投资有限公司包揽，计划用于打造长春影都；尽管多数城市成交量较低，但仍有部分城市的土拍热度在优质土地成交的带动下保持在较高水平，如重庆和昆明本周的成交溢价率均在20%以上。热点三四线城市中，成交量最大的城市是东莞，共计成交2宗地，分别位于厚街和麻涌，由于两宗地素质较佳，均吸引了多家房企争夺，最终由佳兆业以31.8亿元的总价竞得，成交溢价率高达43%；其余城市的成交量均比较少，竞拍热度也不高，成交地块以底价成交为主。

  土地流拍

  土地流拍率进一步走低

  降至年内低位

  土地流拍方面。由于大多数城市土地供应仍然未能恢复正常水平，因此流拍地块幅数也继续保持低位；同时加大优质土地供应、降低土地出让门槛成为各城市当前供地的主要策略。在此影响下，本周重点监测城市的土地流拍率较上周进一步走低，仅为6%，连续第5周下降。

  周度TOP5

  东莞竞拍热度最高

  出让宅地均吸引十家以上房企争夺

       就监测城市成交重点地块来看，本周成交地块的条件明显不及上周，总价TOP5地块中仅有1宗地溢价成交，其余地块均是底价成交，入榜门槛还不到10亿元。具体来看，本周成交总价的地块来自东莞，是一宗商住用地，该宗地曾在去年9月挂牌出让，但因无人报名而遭遇流拍，本次再次出让时起拍总价比上次下调了4亿元，安居房配建比例也有10%降低至5%，同时也取消了竞配建，土地出让条件明显放宽；由于出让条件放宽，并且宗地也是厚街时隔多年再次出让的商住地，因此吸引了11家房企前来竞拍，最终由佳兆业以24.63亿元的总价溢价39%竞得。而同样是大湾区热点城市，佛山本周出让地块的热度显然不及东莞，主要是由于商业比例较高导致，最终地块底价被中建三局联合体竞得。其余三宗地分别位于青岛和长春，均为指定项目用地，因此最终也是底价成交，其中青岛地块由中巍竞得，长春净月2宗地则由长春润德竞得。

  单价榜方面，上海、广州、东莞和佛山均有地块入榜。具体来看，本周成交楼板价最高的地块来自上海青浦，是一宗城中村改造地块，平均楼板价达16000元/平方米，和之前周边成交同类型宅地相比价格明显回落。广州也有一宗地块入榜，平均楼面价为13170元/平方米，由广州地铁竞得。入榜的其余三宗地中，2宗位于东莞，是本周成交热度最高的两宗地，溢价率均在3成以上，成交楼面价分别为11808元/平方米和8358元/平方米，去除配建后成交楼面价分别达12164元/平方米和10953元/平方米，分别创下片区单价新高。佛山入榜地块虽然热度不及东莞地块，但成交地价也是上涨的，相比周边成交同类型地块的单价，本次出让地块的价格上涨了3%，平均楼板价为8300元/平方米。

  重点地块点评

  佳兆业高溢价斩获东莞厚街宅地

  地块分析

  3月18日，东莞厚街镇汀山社区地块公开出让。作为东莞2020年后出让的首宗商住地块，宗地的区位优势明显，因此吸引了保利、平安、佳兆业、星河、时代等众多知名房企的关注。最终，在经过2个小时、70轮竞拍后，由佳兆业以24.6亿元的总价竞得，成交楼板价达11808元/平方米，可售楼面价为12614元/平方米，刷新了厚街的地价纪录。 

  值得注意的是，这不是该宗地第一次挂牌出让，宗地曾于去年9月出让，但由于没有房企缴纳保证金而被政府收回，主要是由于价格太高；此次再次挂牌时，不仅起拍价下调了4亿，还降低了安居房配建比例以及取消了竞配建，土地出让门槛明显降低。当然除了由于出让条件放松之外，宗地的区位优势也是吸引众多知名房企前来竞拍的原因。据地理位置来看，地块处于南城、厚街交界处，距离总部基地仅5公里，距离西平中心7公里，并且随着地块北面规划的桥连通南城与厚街，和南城的车程距离还将进一步缩短。不过，由于地块附近以工业园区为主，生活配套相对缺乏，宗地附近2公里内多以小型商业为主，教育配套也距离较远，多集中在2公里以外的成熟社区。因此，尽管是厚街时隔多年才出让的住宅用地，最终成交价也并未能达到最高限价。