[克而瑞]土地周报：成交规模进一步恢复，流拍率出现回升（3.30-4.5）

  导  语

  重点监测城市土地市场成交规模在春节后首次突破1000万平方米，同环比均大幅上涨。

  2020年第14周，随着各城市土地供应量明显恢复，重点监测城市土地市场成交规模在春节后首次突破1000万平方米，同环比均大幅上涨；地价也在北京、上海、杭州等多个高地价城市有高价地成交的带动下，呈现出上涨趋势。不过，连续6周下行的土地流拍率又呈现出上升势头，主要是由于供地规模大幅增加之下，优质用地的数量也在增加，导致条件较为普通的地块更无人问津，土地流拍现象也因此有所加剧。

  土地政策

  政策基调仍以“稳定”为主

  城镇老旧小区改造纳入专项债支持范围

  3月份以来，中央多个部门重申“房住不炒”，本周财政部又明确专项债不得用于土地收储和房地产相关项目，进一步表明中央稳定市场的态度。不过，城镇老旧小区改造被纳入专项债支持范围，利好老旧小区改造的推进。此外，沈阳在政策修订版中提出可延期缴纳土地出让金，对房企的支持力度较此前明显加大。

  土地成交

      二三线城市成交规模进一步恢复

  带动整体成交量环比大幅回升

  2020年第14周（3月30日-4月5日），重点监测城市土地市场延续上周量价齐升趋势，土地成交进一步恢复。具体而言，本周成交总建筑面积节后首度回升至1000万平方米以上，达到1672万平方米，同比也呈现上涨趋势；成交金额也突破1000亿元，环比大涨173%至1163亿元；由于北京、上海、广州、杭州、苏州等多个高地价城市均有高价地块成交，带动本周平均地价上涨至6959元/平方米，同环比上涨幅度均在3成以上。

  各能级城市方面，二三线城市成交量明显恢复，成交占比进一步提升。具体来看，一线城市本周仅成交了7宗地，北京、上海各3宗，余下一宗位于广州；北京成交的3宗地中仅有1宗为住宅用地，该宗地位于朝阳区，是一宗普通商品住宅用地，最终由中海联合首开以底价拿下，余下2宗地分别位于朝阳和昌平，由金隅和慧聪底价分食；上海成交3宗地分别位于虹口和奉贤，其中虹口宅地位于北外滩板块，是内环内极为稀缺的住宅用地，价值极高，最终成交楼面价超过6万元/平方米，由中海竞得；广州仅成交了花都区的一宗宅地，由恒大溢价35%竞得，是一线城市本周唯一溢价成交的地块，也是广州近来难见的溢价成交地块。二线城市中，中西部城市仍是供地主力，其中成交量最大的城市是武汉，在疫情得到控制后的首次土拍，武汉就挂出了7宗地，总体量接近250万平方米，龙湖、金茂、武汉地产等均有所获；联系竞拍热度来看，有优质土地出让的南京、杭州、成都、西安等地的溢价率较高，均在15%以上，其中南京3宗宅地的成交溢价率均超过30%，竞拍热度较高。热点三四线城市中，房企布局重点仍在无锡、常州、佛山等强三线城市，这些城市的土地市场热度也相对较高，本周成交溢价均在20%以上。

  土地流拍

  流拍率下降趋势中止

  郑州、昆明成流拍重灾区

  土地流拍方面。随着各城市土地出让逐步恢复，供应地块增多，在资金流不充裕的情况下房企对参拍地块的选择也更加谨慎，普通地块较此前更易流拍。本周重点城市的土地流拍率呈现出上升趋势，环比上周增加4个百分点至9.7%。从流拍土地所在城市来看，主要集中在郑州、昆明等中西部城市，且以商办用地为主。

  周度TOP5

  成都土拍热度高位延续

  杭州、南京核心城区地价上涨

  随着各城市土地供应逐渐排上日程，高价地的供应较上一周也明显增多。单就重点监测城市本周成交总价来看，本周入榜门槛突破35亿元，较上一周明显上升。从入榜地块所在城市来看，和前几周情况相反，本周总价榜TOP5地块多来自三四线城市，义乌、温州、中山等均有土地入榜，不过榜单TOP2仍被一二线城市包揽。具体来看，本周成交总价最高的土地位于成都锦江区，是成都中心城区少有的大体量住宅用地，起拍单价创下了成都土地起拍楼面价最高纪录，吸引了14家房企争夺，可见该地块竞拍热度之高。事实上，2月以来成都的土拍热度就一直保持在高位，据CRIC各地机构反馈的竞拍数据显示，近来成都几乎每周都有高溢价地块成交，天府新区、武侯、双流等多个区域均有地块吸引数十家房企争夺。老城区优质宅地入市的温州竞拍热度也比较高，宗地吸引了7家房企竞拍，在经过72轮拉锯战后被阳光城以37.16亿元的总价竞得，溢价率27%。北京地市表现却较为冷淡，入榜的朝阳区金盏乡地块尽管是一宗不限价宅地，但并未能吸引多家房企争夺，最终由中海联合首开底价拿下。

  单价榜单方面，长三角核心城市是入榜绝对主力，包揽其中4席，余下1席则由北京占据。具体而言，本周成交单价最高的地块位于上海虹口，是一宗位于内环内的稀缺宅地，成交楼面价高达63155元/平方米。和此前上海地市的低热度相反，该宗地吸引了中海、万科、绿地等多家头部房企的参与，除了区域赋予地块的价值外，还有一层原因是因为该宗地并无15%的自持比例要求，明显增加了项目的盈利空间，尽管宗地价格较周边最近一次成交地块价格有所上涨，但就实际楼面价来看，宗地价格反而是微有下降的。不过，杭州和南京核心城区的地价却在上涨，其中供应较少的建邺河西板块地价涨幅最为明显，位于该板块的南苑街道宅地最终成交楼面价较上一年周边成交地价涨幅超过3成。

  重点地块点评

      中海斩获虹口北外滩稀缺宅地

  地块分析

  3月末，备受关注的虹口嘉兴街道地块终于对外出让。宗地位于寸土寸金的上海内环内，紧邻北外滩核心区，区位极其优越，属于市中心板块的稀缺住宅用地，价值极高，因此吸引了多家头部房企的关注，中海、万科、华润、招商、绿城、平安等均参与竞拍。最终，由中海以34.3亿元的总价竞得，平均楼板价约为63155元/平方米。

  具体来分析这宗地的情况。由于地处上海中心城区的核心位置，宗地周边的各类配套也十分完善。首先，在交通方面，地块周边1公里范围内有地铁4号线、10号线和12号线等多条地铁线路，并且还紧邻新建路隧道出入口，出行十分便利。商业方面，地块旁就是年初规划的北外滩CBD，周边1公里内还有瑞虹天地月亮湾、白玉兰广场、上海ist艾尚天地等多个大型商业中心，商业配套十分丰富。宗地周边的教育配套同样也比较丰富，方圆2公里内有虹口区第二中心小学、上海继光高级中学、上海长青中学等多所中小学及幼儿园。目前，宗地周边在售新房项目不多，最新开盘的瑞虹新城天悦君庭项目价格约在10.58万元/平方米，二手房挂牌价格大多在7万元-10万元/平方米。值得注意的是，此次地块出让条件中并无15%的自持要求，仅需要配建5%的保障住房和自持1500平方米的菜场，可售楼板价成本相较仍处于合理区间，这也是吸引多家头部房企参与竞拍的原因之一。