[易居研究院]2020年4月40城土地市场报告​

4月40城土地成交量环比大增，前期积压需求释放明显，但或难以持续火热

  上海易居房地产研究院4月30日发布《2020年4月40城土地市场报告》，该报告显示:

  土地市场各项指标均回暖，一季度积压的需求明显释放，但或难以持续火热。4月份土地成交量、出让金均明显增长，地价有所上涨，成交溢价率也在逐步小幅抬升，反映了一季度受疫情影响导致需求被积压后释放，土地市场回暖的态势。但当积压的需求释放完毕后，未来几个月进入正常的拿地节奏，在预期房地产市场整体降温趋势的背景下，土地市场持续火热的可能性不大，至少难以和2019年上半年的小阳春相比。5月22日将召开两会，届时对于经济以及房地产市场的定调将成为今年下半年市场走向的关键影响因素。具体来看，二线城市地市复苏更加明显，不仅成交量大增，地价上涨也相对明显。

  易居研究院研究员王若辰表示：土地成交量溢价率排名居前的城市中大多数为一线和强二线城市，可以反映当前开发商在这些区域拿地更为激进一些，也是在当前风险与机会并存的形势下更稳妥安全的选择。

  报告主要内容如下：

  一、40城整体：前期积压需求释放，量价齐升

  1、土地成交建筑面积：1-4月累计同比下降5.5%

  2020年4月，40个典型城市土地成交建筑面积5711.9万平方米，环比增长103.9%；同比增长24.2%。本次新冠肺炎疫情事件一季度土地市场造成了很大影响，4月份疫情已经基本控制，前期挤压的正常需求有所释放，成交量增长明显。

  2020年1-4月，40个典型城市年初累计土地成交建筑面积14334.8万平方米同比下降5.5%，降幅明显收窄，预计未来几个月同比增速仍将处于负区间。

  2、土地出让金收入： 1-4月累计同比增长1%

  4月，40个典型城市土地出让金收入为3043.5亿元，环比增长121.2%，同比增长21.4%。2020年1-4月，40个典型城市土地出让金累计收入7744.7亿元,同比增长1%，由负转正，4月份同比转正，其中相当一部分为一季度积压的需求，随着未来几个月需求回归正常，同比增速可能仍将转负。

  分城市来看，2020年1-4月，40城土地出让金排名前5的城市分别为北京、杭州、上海、广州和福州。这5个城市的土地出让金总额分别为848.7、837.9、786.4、490.9和382.5亿元，其中，上海、北京和广州同比增速分别达到90.2%、42.9%和31.3%，表明一线城市地市复苏明显。

  3、土地出让均价：环比上涨4.4%，同比上涨4.0%

  4月，40个典型城市土地成交均价为4982.2元/平方米，环比上涨4.4%，由负转正；同比上涨4.0%，不改涨幅继续收窄的趋势。4月份40城地价上涨主要由于二线城市地价上涨比较明显。

  4、土地成交溢价率：11.5%，逐渐上升

  4月，40个典型城市土地成交溢价率为11.5%，与3月相比小幅上升1.5个百分点，2020年1月以来，土地溢价率维持在2018年底的历史低位水平，但已经逐渐小幅抬升，预计未来几个月或仍有一定的上升空间。

  分城市来看，4月份，40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为合肥、宁波、南宁、深圳和厦门，土地成交溢价率分别为125%、42%、38%、38%和34%，合肥土地溢价率很高主要由于其中有一块地溢价率过高，属于异动，其他成交土地溢价率约在15%-20%之间。

  土地成交量溢价率排名居前的城市中大多数为一线和强二线城市，可以反映当前开发商在这些区域拿地更为激进一些，也是在当前风险与机会并存的形势下更好的选择。

  二、城市分类：二线城市量价齐升，一和三线城市成交量明显反弹

  1、一线城市：成交量增长明显

  4月，4个一线城市土地成交建筑面积为443.4万平方米，环比增长106.9%，同比增长301.9%。6个月移动平均成交价为14138.1元/平方米，环比下跌1.4%，同比上涨13.1%。

  2、二线城市：量价齐升

  4月，二线城市土地成交建筑面积为4398.4万平方米，环比增长102.5%，同比增长21.9%；成交均价为4538.4元/平方米，环比上涨6.0%，为2019年9月以来首次上涨；同比上涨1.5%，涨幅继续收窄。

  3、三线城市：成交量环比增长明显

  4月，三线城市土地成交建筑面积为870.1万平方米，环比增长109.8%，同比下降1.2%。6个月移动平均成交价为2566.1元/平方米，环比上涨2.0%。

  三、结论和趋势：一季度积压需求明显释放，但市场难以持续火热

  2020年初，新冠肺炎疫情的爆发对房地产市场造成了较大影响，部分城市出台了延缓交纳土地出让金、延缓开工等支持政策。3月，调控政策仍然以稳为主，多地优化人才落户、人才购房等政策，此外，广州、济南、海宁、宝鸡、青岛等城市涉及放松调控的政策均被撤回，表明“房住不炒”的定位没有改变。4月17日，中央政治局会议重申了“房住不炒”的定位。

  4月份，国内疫情基本已处于控制之中，40城成交量增长明显，地价和溢价率也有所上升，主要是因为一季度积压的需求释放，但当积压的需求释放完毕后，未来几个月进入正常的拿地节奏，在预期房地产市场整体降温趋势的背景下，土地市场持续火热的可能性不大，至少难以和2019年上半年的小阳春相比。5月22日将召开两会，届时对于经济以及房地产市场的定调将成为今年下半年市场走向的关键影响因素。

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