[克而瑞]2019年度中国房企总土储货值TOP100排行榜

  导 读 

  8家房企总土储货值破万亿，百强房企总土储平均去化3.8年。

  重要说明

  本榜单中企业总土储是指企业所有已确权土地中未售部分。 

  多数上市企业在财报中会公布其总土储面积甚至货值。但是由于主要存在如结算口径、确权与否、以及货值计算标准等三方面的差异，不能直接用于比较。为了保证榜单的公正性和客观性，我们予以统一调整。如下：

  部分企业公布的是按结算口径的土地储备，包含“已售未结转”部分，不能反映未来可售资源，统一去除该部分数据。

  随着城市更新的深入，很多企业的土地资源来自于城市更新，这类项目由于拆迁难度大，权益关系复杂，因此我们采取确权为标准。

  对于土地货值判断，每家企业采取的估值标准不同。我们统一采用当前周边可比房价为标准，不加入未来预期。

  另外，由于全口径的范围不包含代建业务，因此本土储统计也不包含代建土储。

  榜单解读

  1

  5家房企总土储货值破两万亿

  碧桂园、融创、保利位居三甲

  截止2019年末，总土储TOP100货值总量达到44万亿，较2018年末的40万亿上涨10%，门槛值为809亿元，较2018年上涨5%。

  从各货值梯队企业数量分布来看，总货值超过万亿的企业为8家，其中碧桂园、融创、保利、恒大、绿地土储货值已突破超2万亿，大幅领先其他企业。总货值在3000-5000亿的企业达23家，较2018年末新进8家，而48%的房企总土储货值集中在1000-3000亿元。

  总土储货值TOP10中，坚持全覆盖布局的碧桂园和持续进行收并购的融创分列前两位，且总货值均已突破2.5万亿。金茂凭借积极践行布局二线的战略，总土储货值首次跻身前十，相应的，新城在出售部分项目之后，总土储下降至第11位。

  2

  销售百强总土储货值同比涨幅逾10%

  TOP10货值占百强43%

  销售百强2019年末总土储货值超过42万亿，同比上涨11%，其中超过五成房企货值同比增长。除TOP21-30梯队房企同比小幅下跌以外，其他各梯队企业总土储货值均有不同程度的上涨。

  销售TOP1-10龙头房企总土储货值同比涨幅达到12%，过半数同比涨幅超过20%，其中绿地涨幅最大，超过50%，龙头房企的规模优势仍较显著。此外TOP11-20和TOP51-100强房企货值也分别有12%和11%的涨幅。整体涨幅最大为TOP31-50企业，达18%，在行业生存压力和生存红线之下，囤粮冲规模的势头不减。

  整体而言，总土储依旧呈现强者恒强、集中度较高的特征。

  首先，TOP10房企货值占百强总货值的43%，与2018年末持平，而前20的房企则占据了百强货值的半壁江山。其次，销售和总土储前二十房企TOP20房企与总土储货值TOP20企业高度吻合。

  3

  百强土储去化周期3.8年

  TOP11-20房企去化最快

  2019年末销售百强总土储去化周期为3.8年，较2018年末的3.9年小幅下降，各梯队表现差异显著：

  销售TOP1-10和11-20房企土储去化周期与2018年末相差无几，分别为3.96和3.52年，其中TOP11-20企业在冲规模、快周转之下整体土储去化在各梯队中最短。

  TOP21-30企业销售攀升、总土储下降之下，去化周期较2018年显著下滑，但仍可保证4年的销售；TOP31-50名梯队的去化周期提升幅度较大，从3.42年提升至3.63年，源于金辉、新力、正荣、蓝光等企业2019年末总土储货值大幅跃升。

  后50强房企去化周期达3.92年，仅次于第一梯队。相较而言，销售的困境依然不容小觑，仍应以促销售为工作重心。

  从各企业的去化周期变化情况来看，主要有三：

  第一，四成房企去化周期维持在较健康水平，土储货值能支撑企业2.5-4年的发展，包括碧桂园、中海、万科等龙头房企，而阳光城、旭辉等企业纳储与销售速度相对均衡，去化周期小幅波动。

  第二，有部分企业去化周期不足2年，此类房企需要加速纳储，以保证未来可供货量足以支撑企业业绩持续增长；

  第三，去化周期始终维持较高水平的房企，例如宝龙、保利置业等，如何在土储充裕的情况下，通过运营、机制体制的完善提高销售转化率为第一要务。

  4

  融创、绿地、世茂收并购带动土储增长

  弘阳、新力等积极扩张

  2019年百强房企拿地整体趋于谨慎，因此有近半数企业总土储建面较2018年有所下滑。但仍有部分典型房企总土储增长显著，例如融创、金地、金辉、新力等2019年总土储建面、货值均较2018年显著增长。

  规模房企中，融创、绿地、世茂总土储较2018年增长快，与三家房企2019年收并购项目较多不无关系。如融创收购了泛海和阳光100的项目，世茂同样收购部分新城的项目。绿地除收购董家渡项目外，2019年在广州、苏州、宁波等二线城市拿地较多，且随着“城际空间站”项目价格上行，整体货值持续走高。

  对于本就身处销售前十的三家房企而言，总土储的充裕也将成为其规模再上一步、实现更高行业地位的基石。

  此外，近两年上市的德信、弘阳，以及老牌房企金地、金辉等，凭借2019年积极的拿地扩张，总土储同样增长迅速。如金地2019年拿地销售比接近0.6，德信、弘阳等区域深耕的企业投资力度也显著高于行业平均。

  积极拿地一方面补充了原本相对薄弱的土储根基，为规模持续增长和进阶打下基础。除金地外，这些房企销售排名基本高过其总土储货值排名。另一方面，对于金地、金辉这样的老牌房企而言，丰富土地储备、调整土储结构更有利于其冲击更高的规模。

  5

  金茂、绿城、雅居乐等土储排名高于销售

  规模增长动力强劲

  对比百强房企总土储货值排名以及全口径销售业绩排名来看，货值排名远高于销售的房企更值得关注：

  第一，销售三十强中金茂、绿城、雅居乐等表现突出，无论是土储排名还是和销售排名均上升较快，且总土储货值排名基本较销售高6-8名。其中金茂、雅居乐均较2018年大幅增长。尤其是中国金茂，2019年总土储货值达到9322亿元，首次排进货值TOP10，较多的二线优质地块或将助力金茂业绩再攀新高。

  第二，美的置业、中国铁建、中交地产、越秀等土储排名远超销售，短期业绩增长动力强劲。其中中铁建、中交作为国企背景，资金能够穿越周期的优势使得其在土地市场操作更加灵活，中交2019年总土储建面较2018年增长15%。而2018年上市的美的置业，凭借着长三角的充裕土地，土储货值排名22，较其2019年全口径销售金额高出14名，短期业绩扩张动力强劲。

  第三，销售TOP100以外的房企如众安、明发、中庚等土储相对充裕，将成为其规模进阶冲进百强的支撑和跳板。短期来看，如何通过在内部运营机制、体制中继续苦炼内功，提升土储和销售转化率是关键。值得注意的是，当代、九龙仓等销售百强企业甚至没有排进总土储货值榜前一百名，未来销售业绩不仅可能会被部分供货充足的企业追上，更面临业绩增长后劲不足、拿地策略被迫调整的问题。

  6

  百强中西部土储占31%

  聚焦重庆、武汉核心二线

  2019年房企拿地以回归高能级城市为主，截止2019年末，百强房企一二线城市总土储占比达到52%，三四线城市占比48%。

  从区域分布来看，中西部二线城市土地供应持续高位，2019年末百强房企土储中3成建筑面积位于中西部区域，长三角和珠三角土储占比均在25%左右，环渤海区域占比18%，较2018年末再降3个百分点。

  从城市层面来看，百强房企囤地最多的城市仍然以货值较高的二线城市为主，总土储TOP20城市中有14个二线城市，此外一线和三四线城市各占3席。重庆、武汉、广州是房企囤地最多的城市，百强总土储超过6000万平方米，未来市场竞争将较为激烈；三四线城市中佛山、惠州和徐州入榜，均为受到整体区域经济红利辐射较明显的城市，三四线城市的分化还将持续。

  7

  投资态度谨慎乐观

  收并购将成为扩储重要手段

  从上市房企的年报发布会来看，谨慎投资仍然是当前企业拿地的主流态度，且在谨慎之下企业对于城市的研判会进一步加深，“聚焦”、“深耕”被频繁重提，经济基本面良好、都市圈大环境优质、人口基数较大的城市会更加受到企业青睐，城市之间的分化预计将加剧。

  除城市层面以外，企业之间的分化也在发生：在大部分房企投资态度谨慎的同时，10强房企中有一半企业预计将在今年整体冷淡的情形下加速纳储，增厚土储实力，第一梯队的房企竞赛也十分激烈；鉴于土地成本日渐提高，越来越多房企将目光转向收并购渠道，过去“大鱼吃小鱼”的局面正在逐渐转变为“大鱼吃大鱼”，行业分化持续进行。

  整体来看，2020年将是“前低后高、平稳发展”的一年，与2019年相比部分企业的拿地态度会有所回温，这一点从近期部分城市土拍热度走高也可见一斑。在土地获取渠道愈发重要之下，收并购在2020年将成为重要的纳储通道之一，建议有需求的企业提早行动，以获取更优质的现金流资源。

  此外，值得警惕的是，一二线城市的土地主要存在价格过高的风险，企业在一二线纳储更需要注意控制成本，而三四线城市的风险源于价格和需求空间有限，应当谨慎选择进入城市及进驻时机。