[克而瑞]土地周报：成交规模环比上涨，溢价率突破20%

  2020年第20周，本周重点监测城市的成交规模环比上涨三成，但平均地价却受能级成交结构变动影响出现回落趋势。市场热度方面，在优质用地持续入市成交的带动下，本周溢价率再度攀升，重点城市的平均溢价率已经突破20%，是今年以来的最高水平；另一方面，土地流拍率也降至近一年来最低位，仅为3.7%。

  土地政策

  广东承接审批权方案出台

  上海第一个试点项目已获批

  继今年3月国务院发布《关于授权和委托用地审批权的决定》将审批权下放至地方后，作为8个试点省份之一的广东于本周出台了实施方案，为承接国务院委托用地审批权、自然资源部委托用地预审权、先行用地批准权做出相关规定；另一试点省市上海第一个试点项目已于本周获批，承接国家审批权已经实质性启动。

  土地成交

  成交规模环比上涨近三成

  受能级结构变动影响地价小幅回落

  2020年第20周（5月11日-5月17日），重点监测城市土地市场成交量涨价跌。具体来看，重点城市成交建筑面积为1300万平方米，环比上涨27%，但较去年同期下跌了30%；成交总金额环比上涨18%至891亿元，同比则下降了16%；受能级成交结构变动影响，本周地价呈现下降趋势，平均楼板价为6853元/平方米，较上周下降7%，同比仍有20%的涨幅。

  就各能级城市的成交情况来看。一线城市本周成交量最大的城市是上海，共计成交了3幅地，均为住宅用地，分别位于宝山区和闵行区，由中华企业、新城、建发分食，其中由新城和建发拿下的闵行区浦江两宗居住用地均是溢价成交，溢价率均在3%左右；北京也成交了2宗住宅用地，其中朝阳东坝限价宅地由首开联合体底价竞得，大兴采育地块也有首开联合路劲溢价32%竞得；相比北京和上海，深圳的土地市场热度明显较高，本周出让的前海宅地吸引了数十家规模房企竞拍，最终成交总价突破100亿元，溢价率高达45%。二线城市中，长三角二线表现亮眼，除南京外，其余四市均有多宗土地出让，其中合肥和宁波的成交总量均超过100万平方米；四个城市的土拍热度也比较高，合肥、宁波、杭州本周成交溢价率均在25%以上，苏州除一宗商业地块外其余地块也均是溢价成交。热点三四线城市中，长三角城市表现依旧突出，绍兴、常州、丽水等多地市场热度延续高位，其余城市热度则相对较低。

  市场热度

  溢价率持续上涨

  流拍率降至近一年来的最低水平

  市场热度方面，在深圳等多个城市优质用地成功出让的带动下，土地市场成交热度再度攀升，本周重点城市的成交溢价率突破20%，达到26%，较上周再涨7个百分点；各能级城市的溢价率也是全线上涨，特别是一线城市，在深圳有优质土地成交的带动下，溢价率大幅上涨至27%。

  土地流拍方面，本周重点监测城市的土地流拍率降至3.7%，环比大幅下降5个百分点，已是近一年来的最低水平。土地流拍率的下降，主要是由于优质土地持续入市带动地市热度上涨，融资环境宽松下房企拿地意愿提升，重点监测城市的流拍土地幅数明显减少。

  周度TOP5

  优质地块竞争越发激烈

  深圳前海宅地百亿成交

  就重点监测城市成交重点地块来看，本周又有多宗优质土地入市成交。就本周成交总价TOP5地块来看，这5宗地均是溢价成交，且其中4幅地的溢价率都超过30%，足以可见地块质量之优秀。在这5宗地中，最引人关注的还当属深圳前海宅地，在经历百轮竞价后，才被龙光以最高限价及4.08万平方米的配建条件竞得，成交溢价率高达45%。杭州入榜地块同样也是最高限价成交，由深耕本土的滨江竞得；太原万柏林地块在经历数次流拍后最终也成功溢价出让，由保利发展竞得。不仅是一二线城市，从机构反馈的竞拍信息来看，三四线城市的优质土地同样也备受房企青睐，如无锡滨湖的太湖新城宅地和绍兴的大越路东侧地块，均位于城市的核心位置，规划利好突出，吸引了多家房企争夺，经历了数百轮的竞拍才成交。

  单价榜单方面，一线城市则是绝对主角，本周有土地出让的北上深均有地块入榜，其中位居榜首的依然是深圳前海宅地，该宗地成交楼板价达63615元/平方米，若扣除配建，实际可售楼面价已经超过8万元/平方米，较此前成交同类型地块价格明显上涨。在一线城市中，上海的地价仍保持在稳定水平，此次中华企业拿下的宝山顾村地块和上一年周边成交地块相比价格一致。邻近的苏州也是如此，在土拍规则的严格限制下，地价也保持平稳，如此次新希望拿下的吴中郭巷地块较去年成交地块的价格相差无几。而无锡入榜的太湖新城宅地成交单价也较周边成交宅地上涨了8%，若考虑配建成本，该宗地的价格已经突破1.8万元/平方米，创下板块单价最高纪录。综上，总体而言优质地块的拿地成本仍在上升，未来优质土地的竞争也会越发激烈。

  重点地块点评

  龙光116亿竞得深圳前海宅地

  地块分析

  作为土地资源最为紧张的一线城市，深圳每一次住宅用地的出让都吸引着市场的关注，5月15日出让的这宗住宅用地亦是如此。这宗地位于南山区前海板块的中心位置，区位优势显著，同时该宗地也是住宅用地供应极为稀缺的前海片区出让的第二宗限价宅地，属于稀缺中的稀缺，起拍价就接近80亿。因此，该宗地吸引了数十家头部房企前来竞拍，包括招商、中海等央企、国企，最终该地块在经过多轮激烈的竞拍后，由龙光以115.97亿元以及配建4.08万平方米人才住房竞得，成交楼板价达63165元/平方米。

  据地理位置来看，这宗宅地临近5号线前湾公园站，再上一站就是5号线和11号线的换乘站前湾站，交通优势明显；同时，地块周边配套也比较完善，商业方面主要以周边社区的配套商业为主，但在距离稍远处就有多家大型购物中心，如来福士、信和购物广场等，教育资源也比较丰富，2公里范围内有多家中小学。目前，前海片区在售、待售项目并不多，由于片区整体主要以商务办公和产业大厦规划为主，商品住宅整体供应较少，最近开盘的招商领玺项目一经开盘就全部售罄，片区内购房需求十分旺盛，项目未来的去化速度预计较快；虽然该地块是限价房，但商品住房限价在10.71万元/平方米，并未明显低于周边一手住宅成交均价，与项目的可售楼板价相比仍有一定的盈利空间。从企业角度来看，该项目的获取有助于龙光增加在大本营深圳的土储，进一步强化龙光在深圳的布局。