[克而瑞]成交规模再度缩减，流拍率增至11%（6.1-6.7）

  导  语

  本周重点城市成交规模在上周的基础上进一步回落，同时流拍率也明显上涨。

  2020年第23周，受一、二线城市供地持续减少影响，重点城市成交规模在上周的基础上进一步回落，价格也因一、二线成交占比降低而继续下滑。市场热度方面，在热点三四线有多宗优质地块入市成交的带动下，溢价率出现回升趋势，本周升至17%，但同时流拍率也明显上涨，增至10%以上。

  土地政策

  自然资源部改革土地利用方式

  南京首提“限房价、竞地价”

  6月4日，自然资源部发布《关于2020年土地利用计划管理的通知》，提出土地计划指标要跟着项目走，保障有效投资用地需求，防止产生新的闲置土地，进一步将土地管理精细化。继福州后，南京也于本周更改土地出让规则，首次提出以“限房价、竞地价”的方式出让土地。作为土拍热度较高的城市之一，南京此举不但能降低土拍热度，同时也能控制地价，防止地价过快上涨。

  土地成交

  一二线成交占比再度下滑

  整体成交量价延续回落趋势

  2020年第23周（6月1日-6月7日），重点城市土地市场延续上周量价齐跌的趋势。具体而言，重点城市本周成交建筑面积降至1025万平方米，环比上周下降27%，同比下降14%；成交金额也明显回落，降至658亿元，环比降幅超过3成；受一二线成交占比进一步回落影响，本周平均地价也呈现下滑趋势，平均楼板价为6415元/平方米，环比下降10%，不过和去年同期相比依旧上涨了37%。

  各能级城市的成交量也均不敌上周。

  具体来看，一线城市本周仅有广州和上海有土地出让，其中广州仅成交了一宗地，该地块位于南沙横沥岛，是一幅商住地块，最终由旭辉底价竞得，上海成交了5宗土地，均是商办用地，其中位于临港自贸区的4宗商办地吸引了多个竞拍人，最终有2宗商办用地成交溢价率超过100%。二线城市本周活跃度不高，成交量最大的长沙总成交建面也不足100万平方米，多数城市的成交幅数都在5幅以下；再联系市场热度来看，长三角二线城市表现依旧突出，特别是宁波，成交的6宗地中有4宗溢价成交，平均溢价率高达32%，虽然成交区域集中在下辖县市，但竞拍热度并不低，如宁海新城市中心宅地在经历190余轮的激烈争夺后才成交。热点三四线城市中，成交量最大的是惠州，本周成交总建面为83万平方米，共成交了6宗地，吸引了中海、华润、佳兆业等房企布局；绍兴、温州、常州本周活跃度也比较高，成交量也均超过了50万平方米。

  市场热度

  溢价率小幅上涨

  流拍率也回升至10%以上

  市场热度方面，本周重点城市的成交溢价率较上周上涨3个百分点至17%，但同比依旧不及去年同期。各能级城市表现各异：一线城市在上海两宗商办地超高溢价成交的带动下，溢价率由冰点升至2%；二线城市溢价率和上周大致持平，为10%；重点三四线城市供地仍主要以优质土地为主，如东莞、佛山、徐州等多个城市均有超高溢价地块成交，带动整体溢价率小幅上涨，升至24%。

  土地流拍方面，本周重点城市流拍率较上周明显回升，涨至11%。从流拍地块所在城市来看，长春、长沙等二线均有土地遭遇流拍，这些流拍地块多位于远郊，周边配套较为缺乏，土地素质较为一般，在当前优质土地持续入市之下，自然也难吸引到房企关注。

  周度Top5

  三四线城市成为榜单主力

  优质地块价格明显上涨

  6月初，热点三四线优质土地供应继续发力，成为本周总价榜和单价榜的主力。就本周成交总价TOP5地块来看，一、二线城市中，除广州有一宗南沙横沥岛尖地块入榜外，其余地块均来自三四线城市，包括温州、佛山、绍兴等榜单常客。5宗地中，热度最高的当属佛山顺德地块，由于区位较佳，吸引了12家品牌房企前来竞拍，在经历近百轮激烈争夺后，才由阳光城以37.54亿元的总价竞得，成交溢价率达到100%。

  单价榜单中三四线城市入榜地块的热度同样维持在高位，溢价率均超过了25%。其中，由卓越竞得的厚街地块热度最高，成交溢价率高达86%，最终成交楼板价更是创下厚街新高，达到13842元/平方米。在激烈的争夺下，这些优质地块的成交单价仍然在上涨，以溢价率最高的厚街地块为例，该地块较今年3月佳兆业拿下的周边同类型地块价格上涨了17%，而作为房企重点布局的苏州，更是于本周出现了今年来首宗需要现房销售的地块，热点城市的拿地成本明显上升。

  重点地块点评

  旭辉底价摘得横沥岛第二宗商住地

  地块分析

  作为广州近年来重点发展区域之一，南沙区的土地供应一直较为积极，在6月初这一周又有土地出让。本次出让地块位于横沥岛尖，一线临江，地理位置较佳；不过，该地块的配建要求比较多，除幼儿园等公建配套外，还需要在地块范围内配建22600平方米的人才公寓。因此，地块最终底价成交，由旭辉以38.05亿元的总价竞得，成交楼板价12369元/平方米，和上一年横沥岛出让的首宗商住地块相比，地价明显上涨。

  具体来看这宗地周边的情况。地块临近横沥大道，通过横沥大道东可接驳凤凰大道到达灵山岛尖、蕉门等区域，并且项目距离在建地铁18号线横沥站约1.1公里，未来交通可看高一线。由于横沥岛开发起步较晚，各类配套都仍在规划建设中，当前地块周边居住氛围十分淡薄，配套设施也比较缺乏：商业方面，地块周边3公里内仅有少数几家小型店铺，未来居民就近购物只能依赖社区自带商业；教育资源同样也比较匮乏，不过，在横沥岛规划中提出岛内将在近几年引进5所中小学，并且地块上也自带幼儿园配套，未来教育资源将会有较大的提升。目前，地块周边待售、在售项目主要集中在一河之隔的灵山岛尖，平均售价都在3万元/平方米以上，和地块成交地价相比，仍余有盈利空间。