[易居研究院]5月40城土拍溢价率继续攀升，部分城市再现小阳春

  上海易居房地产研究院6月1日发布《2020年5月40城土地市场报告》，该报告显示:

  40城土地成交面积回落，拿地需求基本回归常态，溢价率稳步上升，地价出现见底回升趋势。4月份受疫情影响而积压的拿地需求集中释放，成交量大幅增长，5月份回落，未来拿地需求将基本回归正常水平。土地溢价率仍然处于上升状态，由于仍处于低位区间，未来上升的空间大于下降空间，对应地，地价也呈现见底回升的趋势。5月22日召开两会，政府工作报告对房地产市场的定调仍为“房住不炒”，政策面基本保持平稳，未来几个月地市较难持续火热。

  一线城市继续维持强势表现，量价齐升，土地出让金同比大幅增长。一线城市市场已有较长的调整时间，有企稳回暖的需求，预计地价未来几个月仍将保持震荡向上的走势。二线城市成交量有所回落，三线城市量价小升。具体城市上，溢价率排名靠前或靠后的城市中一二三线城市均有分布，无明显板块现象。

  易居研究院研究员王若辰表示：今年上半年由于受到疫情影响，虽然火热程度不及2019年上半年的“小阳春”，但土地市场还是有所升温的：溢价率稳步上升，地价见底回升，部分城市再现小阳春。

  报告主要内容如下：

  一、40城整体：成交面积回落，溢价率继续稳步上升

  1、土地成交建筑面积：5月成交建筑面积环比下降17%

  2020年5月，40个典型城市土地成交建筑面积4753.8万平方米，环比降低16.8%；同比下降6.4%。本次新冠肺炎疫情事件对土地市场造成了很大影响，4月成交量增长明显，一方面因为前期积压的正常需求集中释放，另一方面因为3月土地供应量增加明显（成交量一般滞后供应量1个月左右）。5月40城土地成交面积有所下降与4月土地供应面积下降也有关，预计未来几个月同比增速仍将处于负区间。

  2020年1-5月，40个典型城市年初累计土地成交建筑面积19088.7万平方米，同比下降5.7%。

  2、土地出让金收入： 1-5月累计同比增长7.1%

  5月，40个典型城市土地出让金收入为3290.8亿元，环比增长8.1%，同比增长24.9%。2020年1-5月，40个典型城市土地出让金累计收入11035.5亿元,同比增长7.1%，增幅扩大。

  分城市来看，2020年1-5月，40城土地出让金排名前5的城市分别为杭州、北京、上海、广州和重庆，其土地出让金总额分别为1174、1129、931、825和566亿元，其中，上海、北京和广州同比增速分别达到63%、65%和87%。另外，深圳同比增速达到1036%，表明一线城市地市复苏明显。

  3、土地出让均价：环比上涨7.4%，同比上涨9.7%

  5月，40个典型城市土地成交均价为5349.4元/平方米，环比上涨7.4%，同比上涨9.7%，涨幅均有所扩大。5月份40城地价上涨主要由于一线城市地价上涨比较明显，目前40城地价已经出现见底回升的趋势。

  4、土地成交溢价率：13.4%，稳步上升

  5月，40个典型城市土地成交溢价率为13.4%，与4月相比小幅上升1.9个百分点，2020年1月以来，土地溢价率维持在2018年底的历史低位水平，但已经逐渐小幅抬升，未来上行空间大于下降空间。

  分城市来看，5月份，40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为西安、北海、南宁、宁波和烟台，土地成交溢价率分别为106%、50%、41%、38%和31%。5月份，溢价率为0的城市仅兰州1城，青岛等6城无土地出让。

  溢价率排名靠前或靠后的城市中一二三线城市均有分布，无明显板块现象。

  二、城市分类：一、三线城市量价齐升，二线城市成交量回落

  1、一线城市：量价齐升

  5月，4个一线城市土地成交建筑面积为530.4万平方米，环比增长19.6%，同比增长102.7%。6个月移动平均成交价为15129.6元/平方米，环比上涨7.0%，同比上涨28.5%。

  2、二线城市：量缩价涨

  5月，二线城市土地成交建筑面积为3224.7万平方米，环比下降26.7%，同比下降13.5%；成交均价为4808.3元/平方米，环比上涨5.9%，已经连续两个月上涨，同比上涨1.8%。

  3、三线城市：量价齐升

  5月，三线城市土地成交建筑面积为998.8万平方米，环比增长14.8%，同比下降8.1%。6个月移动平均成交价为2680.2元/平方米，环比上涨4.4%，同比上涨5.4%。

  三、结论和趋势：拿地需求正常化，政策面保持平稳

  2020年初，新冠肺炎疫情的爆发对房地产市场造成了较大影响，部分城市出台了延缓交纳土地出让金、延缓开工等支持政策。3月，调控政策仍然以稳为主，多地优化人才落户、人才购房等政策，此外，广州、济南、海宁、宝鸡、青岛等城市涉及放松调控的政策均被撤回，表明“房住不炒”的定位没有改变。4月17日，中央政治局会议重申了“房住不炒”的定位。5月22日两会召开，政府工作报告对于房地产市场的定调仍为“房住不炒”、“因城施策”，政策并未超预期。5月40城土地成交量已经有所回落，目前政策面仍然保持平稳，未来几个月地市较难持续火热。