[克而瑞]土地周报：成交规模环比大涨，长三角土拍热度居高

  2020年第24周，在各大城市近期大规模推地的影响下，本周重点城市的成交规模较上周明显增加，其中一线城市本周成交量更是环比大增5倍。同时，重点城市的优质土地供应力度仍然持续，超过4成的地块成交溢价率超过20%，宁波、嘉兴、绍兴、温州等多个长三角城市更是有多宗地块超高溢价成交。

  土地政策

  天津出台新规

  居住区建设必须配套幼儿园

       6月9日，天津市发布《天津市住宅小区配套幼儿园规划建设管理办法》，要求居住区、老城区改造建设必须配套幼儿园，且幼儿园应与首期住宅同步交付。该举措能有效填补当地幼教资源的缺口，但对于企业拿地来说，配建幼儿园则会导致建设成本上升。      

  土地成交

  成交规模环比上涨四成

  一线成交占比提升至18%

  2020年第24周（6月8日-6月14日），重点城市土地市场成交量价齐涨。具体而言，重点城市本周成交建筑面积为1432万平方米，环比上涨40%，但同比却下降了25%；成交面积明显上涨的影响下，本周成交金额也随之明显上涨，增至960亿元，环比涨幅接近五成，同比差距为10%；在一线城市本周成交体量大增的带动下，特别是地价较高的上海和深圳有多宗土地成交的影响下，平均地价也呈现上涨趋势，平均楼板价达到6705元/平方米，环比上浮5%，和去年同期相比也上涨了20%。

  各能级城市的成交量也均呈现上涨趋势，特别是一线城市，成交占比大增至18%。具体来看，一线城市本周均有土地出让，其中上海的成交量更是超过了100万平方米，成为重点城市中成交量最大的城市；成交的9宗地中有7宗位于临港新城，在规划的利好下，临港新城吸引了万达、大名城等多家房企布局，余下2宗位于青浦，由金地和大名城溢价分食；深圳也有5宗地出让，均为人才住房用地，成交热度不高，平均溢价率仅为4%；广州则底价出让了2宗宅地，由合景泰富以10亿元的总价包揽；北京也底价出让了一宗位于门头沟的棚改用地，由中建竞得。二线城市本周成交量最大的城市是青岛，总成交建面达122万平方米，共计成交26宗地，成交区域主要集中在黄岛区；联系成交溢价率来看，长三角核心二线及成都仍然是房企布局热点，本周成交溢价率均在15%以上。热点三四线城市中，长三角区域特别是环杭州区域土拍热度仍然处于高位，如绍兴、嘉兴等城市本周的成交溢价率均在40%左右。

  市场热度

      一线城市溢价率触底后持续回升

      流拍率环比回落

  市场热度方面，本周重点城市的成交溢价率较上周微降1个百分点至16%，和去年同期相比也有7个百分点的差距。各能级城市表现各异：一线城市受成交量最大的上海多宗土地溢价成交的抬升下，溢价率环比大增7个百分点，增至9%；二线城市溢价率环比也上涨了3个百分点至14%；重点三四线城市溢价率较上周小幅下降，但仍维持在高位，本周平均溢价率为23%。土地流拍方面，由于本周重点城市的成交主力是长三角区域的城市，房企布局意愿较为强烈，因此本周流拍地块多是由于规划调整政府主动收回和撤牌，鲜少有地块因无人竞价而流拍。在此影响下，本周重点城市的流拍幅数较上周有所下降，流拍率也明显回落至6%。

  周度Top5

  绍兴、温州土拍热度持续高位

  厦门成交单价最高纪录再刷新

  自恢复土地出让后，在优质土地持续入市的带动下，长三角区域的三四线城市热度也逐渐攀高，绍兴、温州等城市更是频繁出现竞拍超百轮的地块。如绍兴本周入榜总价榜TOP5的两宗地中，位于越城区的商住地竞拍轮次高达288轮，房企竞拍热情十分高，最终由融创以38.38亿元的总价溢价25%竞得，另一宗柯城区宅地虽然竞拍轮次未超过百轮，但成交溢价率高达52%，是入榜地块中成交溢价率最高的土地。入榜地块中，唯一底价成交的地块来自深圳，虽然是深圳今年出让的第二宗含普通商品房的宅地，但地块上公租房和人才住房占比较高，因此最终底价出让。

  本周单价榜TOP5地块主要来自一二线城市，厦门、上海、北京和杭州各占一席。其中，厦门湖里五缘湾地块以50603元/平方米的价格位居首位，该宗地虽然同样设有销售限价，但因区位优势显著，仍吸引了11家房企参拍，最终成交楼板价更是创下厦门成交土地单价新高。不仅是厦门，房企布局的热点城市地价基本都在上涨，如温州、北京、杭州近来地价都明显上涨。

  重点地块点评

       旭辉斩获厦门岛内新“地王”

  地块分析

  6月12日，厦门岛内再有宅地迎来出让。本次出让宅地位于岛内东部区域的五缘湾板块，周边配套齐全，因而吸引了多家房企的关注。据CRIC机构反馈竞拍数据来看，该宗地吸引了11家房企参与竞拍，在经过多轮激烈争夺后，最终由旭辉以29.35亿元的总价竞得，溢价率达26.51%，成交楼板价达50603元/平方米，超过今年4月份成交的思明地块的成交均价，成为厦门新的单价地王。

  具体来看这宗地周边的情况。地块靠近仙岳路、环岛干道等城市主干道，距离地铁2号线湿地公园站在1公里范围内，交通通达性高。由于宗地所在的五缘湾片区是厦门岛内优质居住区之一，区域内已经形成了浓厚的居住氛围，周边的商业、教育等各类配套也比较完善：商业方面，除了附近社区底商外，宗地1公里范围内还有万达广场、银泰百货等大型商业，能充分满足居民的日常购物需求；教育方面，地块周边拥有厦门市音乐学校、 高林中心小学、金安小学等众多学校，教育资源也十分丰富。由于岛内土地供应一直较为紧张，宗地周边在售项目较少，周边二手房挂牌价格平均已在8万元/平方米左右，超出了项目销售均价限价；以此来看，项目建成后未来去化压力预计较轻。