[克而瑞]土地周报：溢价率逼近20%，宁波诞生新“单价地王”

  2020年第26周，尽管适逢端午假期，但各城市的拍地热情并未降低，本周重点城市土地市场成交规模在上周的基础上进一步上涨，地价也在杭州、福州、宁波等多个城市均有优质土地出让带动下环比上涨。大量优质土地的入市，促使本周重点城市成交溢价率环比上涨，整体溢价率逼近20%；同时，多个城市的区域或板块住宅用地最高成交楼板价也被刷新，宁波更是诞生了全市新的“单价地王”。

  土地政策

  海口严禁商品宅地与其他产业用地捆绑供应，规范土地供应方式

  继6月15日海南省委出台措施严控房地产后，省会海口也于本周发布了《关于规范自然资源和规划管理的意见》，规范土地供应。具体而言，严禁将商品住宅用地与其他产业项目用地捆绑或搭配供应，严禁以项目招拍挂、协议出让代替土地招拍挂实施土地供应。

  土地成交

  成交规模月内连续第三周上升，二线城市成为本周成交主力

  2020年第26周（6月22日-6月28日），重点城市土地市场成交规模环比持续上涨。具体而言，重点城市本周成交建筑面积为1688万平方米，环比微涨2%，和去年同期却下滑了27%；由于杭州、福州、宁波等多个城市均有百亿土拍，重点城市土地市场成交金额也在此影响下环比上涨9%增至1154亿元，但同比跌幅也超2成；由于二线城市本周成交占比大幅增加，地价较高的东部城市也均有多宗优质土地出让，带动平均地价环比上涨7%，重点城市平均成交楼板价达到6841元/平方米，和去年同期相比也上涨了6%。

  各能级城市方面。一线城市本周成交量锐减至49万平方米，仅广州和上海各有2宗地成交；具体来看，广州成交地块分别位于南沙和天河，其中南沙区的旧改商住地由佳兆业底价竞得，天河商地也是底价成交；上海成交两宗地中有一宗是加油站用地，另一宗位于临港新城的商住地则由万达溢价10%摘得。二线城市本周表现亮眼，不仅成交规模突破1000万平方米，杭州、福州、宁波等3个城市的成交金额也超过100亿元，市场成交热度再度上涨；联系溢价率来看，宁波、福州、成都、南宁、南京等6个城市的溢价率超过20%，其中宁波更是出现了新的单价地王，福州多宗地最高限价成交，土拍热度持续在高位。重点监测的三四线城市中，无锡和东莞本周的成交金额也突破了100亿，表现较为突出，其中无锡共成交了7宗地，6宗宅地均是溢价成交，由新城、彰泰、大发、美的、长城及文商旅分别竞得；东莞共成交了5宗地，每宗地的溢价率都超过了20%，其中由前海控股拿下的两宗塘厦地块溢价率更是高达84%，可售楼面价接近2.5万元/平方米，创下片区新高。

  市场热度

       溢价率逼近20%，流拍率环比持平

  市场热度方面，在杭州、宁波、福州、东莞等热点城市本周有多宗优质土地出让的影响下，本周重点城市的成交溢价率逼近20%，达到19.7%，环比上涨3个百分点。各能级城市表现各异：一线城市溢价率持续下滑，本周仅为2%，主要是由于广州和上海出让地块条件均较为普通；二线城市中尽管杭州、宁波等热点城市热度较高，但成交主力仍是郑州、重庆、青岛这样的低热度城市，因此溢价率也环比小幅回落；重点三四线城市中，由于成交量靠前的城市如无锡、东莞热度都不低，因此溢价率环比上周明显上涨，高达25%，是整体溢价率上涨的主要动力。 土地流拍方面，随着入市土地幅数的增多，流拍土地幅数也较上周有所增加，但从流拍率来看，本周重点城市的土地流拍率和上周基本持平，为8.7%，依旧保持在近一年的相对较低水平。

  市场热度

  溢价率逼近20%，流拍率环比持平

  市场热度方面，在杭州、宁波、福州、东莞等热点城市本周有多宗优质土地出让的影响下，本周重点城市的成交溢价率逼近20%，达到19.7%，环比上涨3个百分点。各能级城市表现各异：一线城市溢价率持续下滑，本周仅为2%，主要是由于广州和上海出让地块条件均较为普通；二线城市中尽管杭州、宁波等热点城市热度较高，但成交主力仍是郑州、重庆、青岛这样的低热度城市，因此溢价率也环比小幅回落；重点三四线城市中，由于成交量靠前的城市如无锡、东莞热度都不低，因此溢价率环比上周明显上涨，高达25%，是整体溢价率上涨的主要动力。 土地流拍方面，随着入市土地幅数的增多，流拍土地幅数也较上周有所增加，但从流拍率来看，本周重点城市的土地流拍率和上周基本持平，为8.7%，依旧保持在近一年的相对较低水平。

  单价榜也被杭州、宁波、福州三个城市包揽，其中宁波鄞州明楼地块以32520元/平方米的楼板价摘得榜首。值得注意的是，该宗地不仅是本周成交楼板价最贵的宅地，也是宁波有史以来成交单价最贵的地块。作为老江东核心的稀缺地块，该宗地吸引了12家竞拍主体，最终竞拍轮次接近500轮，足以可见竞争之激烈。优质宅地出让下，地价自然也随之上涨，5宗地中有4宗地的成交楼板价较周边此前成交同类型地块的价格均是上涨的。唯一地价有所下调的是融创拿下的杭州申花商住地，不过该地块由于商业占比超过5成，因此成交楼板价相对较低，宅地实际可售楼板价仍是上涨的。

  重点地块点评

  鄞州明楼宅地刷新宁波成交楼面价最高纪录

  地块分析

  进入6月，宁波的地市热度在优质土地持续入市的带动下进一步上升，每一次优质土地的出让均能吸引到众多房企参拍，于6月24日出让的鄞州明楼地块也不例外。从CRIC机构反馈的竞拍数据来看，该宗地吸引了12家竞拍主体，在经过495轮的激烈竞拍后，才被绿城拿下，成交总价达28.82亿元，溢价率为41.4%。 

  如此激烈的竞拍也说明该地块条件之优越。从区位来看，宗地位于老江东核心区，周边有众多地标式建筑，区位十分优越。由于处于市中心，宗地周边的交通、商业、教育等配套也十分完善：交通方面，地块附近有1号线和3号线经过，并且地块旁还规划有地铁7号线，未来交通可看高一线；商业方面，地块距离集盒广场仅330米，2公里范围内还有老外滩、天一广场等商圈，商业资源十分丰富；教育方面，地块周边有宁徐幼儿园、曙光小学、行知实验小学、曙光中学等优质学校。激烈的争夺下，该宗地的成交楼板价也创下新高，最终成交楼板价达到32520元/平方米，已接近周边二手房的挂牌均价，并且宗地上还设有39500元/平方米的毛坯销售限价，盈利空间预计将会较窄。