[易居研究院]6月40城地价创新高，二三线城市量价齐升

  上海易居房地产研究院7月1日发布《2020年6月40城土地市场报告》，该报告显示:

  40城地市量价齐升，地价创新高，土地成交溢价率稳步上升。6月40城土地成交面积继续增长，累计成交面积同比即将转正，地市成交仍较活跃，也与5月土地供应量较大有关。移动平均地价已经创历史新高，下半年或有所回落，但震荡向上的趋势不变。土地出让金同比涨幅继续扩大，土地溢价率继续稳步上升。疫情对经济造成了较大的影响，地方政府财政收入也受到较大影响，土地出让金作为财政收入的重要组成部分，是今年支持财政的重要工具，地方政府有较强的土地出让动力，土地供应量的增加也有助于缓解城市的住宅供需关系，达到“稳”市场的目标。

  一线城市地市保持平稳，二三线城市地市量价齐升。一线城市成交量微增，地价略有回落，基本保持平稳；二三线城市量价齐升明显，其中二线城市移动平均地价已经接近历史高点，三线城市地价已经创历史新高。具体城市上，土地溢价率排名靠前的城市以弱二线和三线城市居多；土地出让金第一名为杭州，与第二名上海差距快速拉大，土地出让动力较大，杭州人口流入量大，增大供应量有助于缓解供求关系，稳定市场。

  易居研究院研究员王若辰表示：2015年以来，得益于本轮牛市的韧性，土地出让金稳步增长。未来房地产市场以“稳”为政策导向，很多地方政府在土地出让时限制了地价，供需紧张的城市也计划扩大土地供给，因此土地出让金未来仍将稳步上升，同时也缓解了供需关系。

  报告主要内容如下：

  一、40城整体：量价齐升，地价创新高

  1、土地成交建筑面积：6月成交建筑面积环比增长26%

  2020年6月，40个典型城市土地成交建筑面积5982.3万平方米，环比增长25.8%；同比增长15.8%。5月受土地供应量下降的影响，成交量较低，6月土地市场成交回暖，地市成交仍较活跃，也与5月土地供应量较大有关（成交量一般滞后供应量1个月左右）。

  2020年1-6月，40个典型城市年初累计土地成交建筑面积25071万平方米，同比下降1.3%，涨幅继续收窄。

  2020年上半年，40城土地成交建筑面积为25071万平方米，基本和2019年上半年持平，相比2018年小幅下降，相比2013和2014年小牛市总量较低。

  2、土地出让金收入： 1-6月累计同比增长12.8%

  6月，40个典型城市土地出让金收入为3923.3亿元，环比增长19.2%，同比增长32.8%。2020年1-6月，40个典型城市土地出让金累计收入14958.8亿元,同比增长12.8%，增幅有所扩大。

  2020年上半年，40城土地出让金为14958.8亿元，得益于本轮牛市的韧性，2015年以来，出让金稳步增长，预计在未来“稳”的市场背景下，土地出让金有望继续保持稳步增长。

  分城市来看，2020年1-6月，40城土地出让金排名前5的城市分别为杭州、上海、北京、广州和重庆，其土地出让金总额分别为1713、1215、1142、1022和741亿元，其中，上海和广州同比增速达到93%和32%。另外，深圳同比增速达到375%，表明一线城市地市复苏明显。第一名杭州有较强的土地出让动力，其土地出让金与第二名上海差距进一步拉大，杭州人口流入量大，增大供应量有助于缓解供求关系，稳定市场。

  3、土地出让均价：环比上涨11.5%，同比上涨14.3%

  6月，40个典型城市移动平均土地成交均价为5966.6元/平方米，环比上涨11.5%，同比上涨14.3%，涨幅均继续扩大，目前40城移动平均土地出让均价已经突破历史新高，下半年或有所回落，但震荡向上的趋势不变。

  4、土地成交溢价率：15.7%，稳步上升

  6月，40个典型城市土地成交溢价率为15.7%，与5月相比上升2.3个百分点。

  分城市来看，6月，40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为徐州、佛山、南宁、北海和福州，土地成交溢价率分别为61%、43%、40%、35%和31%。6月，溢价率为0的城市为7城。溢价率排名靠前的以弱二线和三线城市居多。

  二、城市分类：二三线城市量价齐升，一线城市保持平稳

  1、一线城市：成交量微增，地价略有回落

  6月，4个一线城市土地成交建筑面积为544.8万平方米，环比增长2.7%，同比增长64%。6个月移动平均成交价为14786.3元/平方米，环比下跌2.3%，同比上涨2.5%。

  2、二线城市：量价齐升

  6月，二线城市土地成交建筑面积为4190.0万平方米，环比增长26.9%，同比下降1.9%；成交均价为5391.3元/平方米，已经接近2017年9月的高点，环比上涨12.1%，已经连续3个月上涨，同比上涨7.7%。

  3、三线城市：量价齐升

  6月，三线城市土地成交建筑面积为1247.5万平方米，突破新高，环比增长24.9%，同比上升121.9%。6个月移动平均成交价为3521.9元/平方米，环比上涨31.4%，同比上涨29.3%。三线城市地价明显跳升，和6月的移动平均成交面积明显下降有较大关系（2019年12月成交面积异动过大）。

  三、结论和趋势：拿地需求正常化，政策面保持平稳

  5月22日两会召开，政府工作报告对于房地产市场的定调仍为“房住不炒”、“因城施策”，政策并未超预期。货币政策方面，全国房贷利率仅稳中微降，房地产信贷也未放松，未来地市仍以平稳为主。

  疫情对经济造成了较大的影响，地方政府财政收入也受到较大影响，土地出让金作为财政收入的重要组成部分，是今年支持财政的重要工具，地方政府有较强的土地出让动力，土地供应量的增加也有助于缓解城市的供需关系，达到“稳”市场的目标。