[克而瑞]超百轮竞拍地块数量创新高，6月会是最后的狂欢吗？

  导 读 

  6月竞拍轮数TOP10地块，其楼板价与周边同类地块楼板价对比，半数地块楼板价较之前均有明显上涨。

  2020年已经过半，虽然疫情对一季度市场产生了较大冲击，但在优质地块集中供应的刺激之下，土地市场热度高涨，溢价率整体延续上涨趋势。在刚刚过去的6月份，超百轮竞拍地块创下新高，达58幅。哪些区域、哪些企业表现最突出？这些地块价格是否显著上涨？本文将对这些问题进行系统剖析，并结合当前政策环境、资金环境对下半年土地市场做出进一步展望。

  01市场热度

  上半年溢价率整体保持涨势，6月份仍在高位

  02竞拍格局

  九成超百轮地块位于长三角

  宁波备受追捧、楼板价突破3.2万

  从房企竞拍热度来看，6月份超百轮竞拍地块也创下今年新高，高达58幅，较4月翻番，较5月也有显著提升。同时超百轮竞拍地块的布局与高溢价率城市也高度一致，宁波以16幅居于首位，备受房企追捧。除宁波之外，台州、嘉兴和金华三城也较集中，幅数均达到4幅及以上，绍兴、无锡、温州、南通、徐州、衢州、常州等城市均有超百轮竞拍地块，长三角各城市超百轮竞拍地块合计51宗，占据全国的88%。其余的7幅中，3宗来自武汉，其余城市分布较为分散，深圳、南宁、东莞、莆田各有1宗。

  宁波近期土地市场热度之高有目共睹，不仅仅是高竞拍轮数地块遥遥领先，地价也创下新高，新晋地王为鄞州区JD07-05-08（明楼地段）地块，经过495轮的激烈角逐，绿城以总价28.8亿元的价格竞得，溢价率41.4%，成交楼面价32520元/平方米，较前地王——北仑原白沙菜场地块的楼板价24270元/平方米增加了8000余元/平方米，而地王价格的突破仅仅用了2个月。地市的高热甚至一度引发了调控升级，7月6日，宁波市资规、住建、人民银行、银保监四部门联合印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，《通知》指出，宁波将加大土地供应力度，强化精准供地；从严核定新出让地块商品住宅销售价格，调整住宅用地出让竞价规则，严格控制楼面地价；同时商品房限购范围也由三区扩至五区，相信在新政的约束之下，宁波的地价上升势头将得到控制。

  宁波地市的高涨一方面源于优质土地资源的稀缺，上半年，宁波的土地供应如开闸泄洪般频频入市，尤其是鄞州、海曙、江北多宗配套完善的土地相继入市，地王价格被接连刷新；另一方面，也是由于宁波近年来人口导入数量十分突出，以2019年常住人口变动情况来看，宁波常住人口增量高达34万，在国内城市中排在第四位，仅次于杭州、深圳和广州，新增人口购房需求显而易见，同时投资客对宁波房地产前景也持续看涨，加之资金面相对宽松，不少中小企业主投资房产保值增值，短期内楼市实现迅速升温，楼市的热度很快也传导到地市上面，助推了地价的快速上涨。

  03价格变动

  新城核心区高热地块地价涨势更突出

  绍兴柯桥楼板价翻番

  为了进一步探究这些高热地块价格变动情况，我们挑选出6月竞拍轮数TOP10地块，将其楼板价与周边同类地块楼板价对比，结果发现：半数地块楼板价较之前均有明显上涨，其中涨幅最突出的当属绍兴柯桥G-08地块，该地块位于柯桥CBD板块，自2019年以来，柯桥CBD板块几乎没有新出让的地块，唯一一宗还是城投竞得的限价安置地块，位于CBD板块的东侧，与CBD核心区隔着两个街区，位置稍偏，该宗地块紧邻万达，商业配套完善，交通也十分便利，因此起拍楼板价就达1.6万元/平方米，远超该区域历史最高楼板价10003元/平方米，最终该地块经过505轮竞价，被禹洲以总价26.28元竞得，楼面价20545元/平方米，溢价率28.5%，成交楼板价是之前周边同类地块的2倍还要多。

  涨幅居于第二、三位的均为宁波宅地，分别位于鄞州和奉化，涨幅均超过50%，以绿城竞得的新地王鄞州区JD07-05-08(明楼地段)地块为例，楼板价高达32520元/平方米，较去年同期周边成交的江南公路地段JD08地块的楼板价上涨了57%。

  不仅如此，徐州、嘉兴两宗高热地块涨势也十分突出，涨幅均超过20%，以嘉兴嘉秀洲-016号地块为例，该地块位于秀洲国家高新区，挂牌起始价6805元/㎡，最后经过241轮竞价，蓝光以楼面价9125元/㎡+配建面价6200㎡顺利收入囊中，溢价率49.4%，经测算该地块实际楼面价9997元/㎡，这一价格较距其不足1公里、卓越2019年9月竞得的嘉秀洲-022号地块的楼板价8022元/平方米高出近2000元/平方米，秀城板块热度明显上涨。

  当然，部分地块由于商业配建、区位、成交时间等因素，较周边同类地块价格涨势并不突出，但地价下降的现象一例也不存在，高热地块地价整体地价呈上涨之势。进一步来看，这些地价涨幅比较突出的地块多集中在新城核心板块，譬如宁波鄞州江东核心、绍兴柯桥CBD、嘉兴秀城板块等，这些区域大都带有规划利好，中高端产品较多，品牌房企云集，生活配套较完善，商品房价格上涨预期强于其他区域，因此楼板价涨幅也比较突出。

  值得注意的是，通过对高竞拍轮数地块的竞拍轮数和溢价率、参拍企业数量分别进行相关性分析之后，发现竞拍轮数和溢价率相关系数仅有0.17，与参拍企业的相关性更低，仅有0.04，由此可见，三者之间相关性并不强。参拍轮数很大程度上与土地资源稀缺度和本地商品房市场有关，参拍轮数较高的地块多是规划好、环境美、品质佳的新城核心片区，多为豪宅集中连片区，这种产品在民营企业发达、购买力强的浙北城市去化较佳，因此这些城市竞拍热度较高；而今年的竞拍轮数相较往年有所提升，与当前的资本环境有关，疫情影响下房企都过了一段苦日子，因此参拍房企越发精打细算，加价变得谨慎，因此竞拍轮数动辄过百。

  04市场展望

  宁波已率先迎来深度调控

  下半年土拍将加速向常态回归

  综上，尽管从溢价率和高竞拍轮次成交地块幅数来看，6月份土地市场热度依旧在高位，但从月度溢价率涨幅见顶、7月初的周度溢价率回落来看，这一波地市的狂欢似乎已经达到了“顶峰”；展望未来，由于当前经济环境依然面临挑战，企业拿地谨慎的态度不会改变，同时大部分中小企业已经在上半年适当补仓，再加之疫情对项目施工进度的影响，下半年的拿地计划或将缩减。此外，鉴于当前土地热度已经涨至高位，地方调控已如随时落下的悬顶之剑，如二季度地市热度高涨的宁波已经迎来全面调控升级，在房住不炒的前提下，为稳地价、稳房价，不难预见，在经济发展基本面企稳的情况下，下半年优质地块供应会越来越少，土地市场热度也将迎来高位下滑。