[克而瑞]土地月报：成交量创年内新高，但溢价率已出“见顶”信号

  导 读 

  本月重点城市的流拍率也较上月出现明显上涨，环比涨至10.1%。

  2020年6月，供应充裕下，全国土地市场成交规模稳步增加，其中二线城市在5月份挂牌量激增的影响下，月内成交规模环比涨幅高达三成；同时，在优质用地集中入市的助推下，成交价格亦进一步上涨至高位。

  在市场方面，由于热点二三线有多宗中心城区优质地块入市出让，溢价率得以维持高位，但环比上涨趋势已中止，主要是供应增多下普通地块入市数量也明显上涨，拉低整体溢价水平。也正因为供应宽裕普通地块明显增多，本月重点城市的流拍率也较上月出现明显上涨，环比涨至10.1%。

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  市场走势

  供应充裕下成交量持续上涨

  优质地块集中成交带动地价再走高

  2020年过半，但各城市仍然保持着较快的供地节奏，全国土地市场供应规模连续四月维持在高位。据CRIC统计数据显示，全国土地市场经营性土地供应总建筑面积为28847万平方米，较上月微降3%。就各能级城市表现来看，仅上月土地供应爆发的二线城市土地供应量环比下降，一线和三四线城市土地供应量均较上月微涨。由此来看，下月全国土地市场成交体量预计仍会高位运行。

  成交方面，受土地供应量持续多月充裕的影响，全国土地市场成交量也在二季度持续回升。就6月情况来看，据CRIC统计数据显示，全国土地市场经营性用地成交建筑面积增至25930万平方米，环比增加了12%，同比增加27%，是2019年以来的第二高位。分能级城市来看，二线城市表现最为突出，成交体量环比上月涨幅接近三成，过半城市成交量超过100万平方米，郑州、太原、杭州、武汉和宁波等5城的成交建面更高达300万平方米以上，较上月大幅增长;一线和三四线城市成交量也均呈现环比上涨趋势，不过涨幅相对较小，均在10%以内。

  价格方面，在热点二三线优质土地供应大量入市的带动下，本月平均地价进一步逼近3000元/平方米的大关，增至2993元/平方米，和上月相比微涨3%。各能级城市表现各异，其中一线城市由于供地质量明显不及上月，平均地价环比下跌至11075元/平方米，降幅高达37%；二线城市本月成交楼面价为5073元/平方米，和上月大致持平，同比则上涨了12%；三四线城市则由于无锡、东莞、义乌等热点三四线成交量明显增加影响，平均地价较上月上涨了14%，增至2122元/平方米，同比也上涨了11%。

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  市场热度

  热点城市优质土地集中入市下

  溢价率维持在高位

  市场热度方面，在宁波、福州、嘉兴等热点城市土地出让增加且有优质土地高溢价成交的带动下，溢价率依旧处于高位，为16.3%。不过，从环比涨幅来看，随着普通地块入市占比的提升，溢价率上涨势头已现疲软。

  分能级城市来看，各能级城市市场热度不一。其中，一线城市本月平均溢价率为7.9%，较上月减少7个百分点，主要是优质地块出让量明显减少，尤其是北京和广州，本月成交地块均为底价成交，使得一线城市溢价率明显下滑；二线城市中，南昌、南宁、福州、宁波等城市市场热度依旧保持高位，平均溢价率均超25%，但由于成交量较大的青岛、天津、郑州和济南等多城出让的土地以底价成交为主，导致二线城市本月溢价率被拉低，溢价率小幅下滑至15.7%；三四线城市，由于东莞、无锡、绍兴、台州、常州等城市本月高溢价地块频频涌现，本月热度再度上升，溢价率升至18.1%，但仍未能超过去年同期。

  土地流拍方面，受供应充裕影响，本月流拍地块幅数较上月明显增多，流拍率也呈现上涨趋势。据CRIC重点监测的城市来看，本月土地流拍率升至10.1%，较上月增加4个百分点。就流拍原因来看，无人竞拍或未达底价而流拍的地块占到一半。这些地块中，有相当一部分地块为商业用地，譬如海口流拍的11宗地均为商业地块，其余多是位于偏远郊县的素质较差的宅地，譬如深圳深汕合作区、合肥肥东县、茂名化州市、南通海安市等等，这些地块大都远离城区、配套欠缺，房企竞拍意愿不强，因此遭遇流拍。

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  重点地块

  中心城区优质地块大量入市

  厦门、宁波诞生新单价地王

  本月重点城市再有多宗优质土地入市，特别是二线城市，出让地块中有多宗位于城市热点区域的优质好地。这些地块中有多宗体量较大的商住综合体项目用地，由于位于城市核心区域且是当地的重点项目，地块的出让条件也往往比较苛刻，如武汉归元片二期地块、青山滨江地块均有产业引入及较高比例的自持要求，因此最终这些地块多以低溢价出让，拿地企业也多以资金实力较强的国企为主，如中海、华侨城、保利等均在本月拿下此类地块。相比之下，业态较为简单、周转速度较快、地段优越的纯宅地就备受房企青睐，总价榜和单价榜中纯宅地的溢价率基本都在20%以上，竞拍热度明显较高。

  在上述地块中，市场关注度比较高的当属厦门湖里宅地和宁波鄞州明楼地块，其中厦门湖里宅地位于土地资源稀缺的厦门岛内，鄞州明楼地块也位于宁波城区核心位置，区位优势均比较显著。因此吸引了多家房企前来竞拍，其中宁波鄞州明楼地块更是经过495轮激烈的竞拍才被绿城拿下。最终，这两宗地的成交楼板价均创下各自城市土地成交单价新高。

  总结：综上来看，在供应量持续宽裕的影响下，6月份土地市场成交体量得以继续上涨，也进而带动上半年成交体量同比增速转正，土地市场成交已然恢复；同时，地价和溢价率也在优质地块大量入市的带动下维持在高位。

  不过，值得注意的是，本月土拍溢价率虽然仍在高位，但环比并未上涨。结合政策层面来看，上半年中央多次定调房地产市场运行仍是以“稳”为主，考虑到当前市场热度已在高位，各城市疫情期间出台的土拍利好政策继续延续的可能性预计也比较低，毕竟土拍较热的杭州、宁波和东莞均在近日出台了政策以降低市场热度，这些城市优质地块供应节奏预计也会在三季度暂缓。就此来看，接下来溢价率很有可能会出现一定程度的回调。