[克而瑞]成交规模进一步收缩，流拍率环比上涨

  2020年第29周，由于二三线城市供地节奏仍然较慢，重点监测城市的土地成交规模较上周进一步缩减，不过地价却因一线城市成交占比增加而呈现上升趋势。市场热度方面，由于佛山、徐州、南通等热点三四线城市有多宗超高溢价地块成交，溢价率也因此进一步上涨至18%；不过，受普通地块入市占比上升影响，整体流拍率也环比上涨了3个百分点至8.1%。

  土地政策

  上海设立城市更新中心推进旧改

  北京督促2020年农村危房改造开工

  为了进一步加速老旧城区改造，上海于7月13日正式成立了城市更新中心，以此作为全市统一的旧区改造功能性平台，推进旧区改造、旧住房改造等城市更新项目的实施。此外，据北京住建委7月16号披露，北京市农村6类人群2019年度的危房改造任务已完成，下一步将抽查核验已完成情况并督促各区2020年农村危房改造任务全面开工。

  土地成交

  供地节奏放缓致成交体量持续收缩

  能级成交结构变动致地价上涨

       2020年第29周（7月13日-7月19日），受二线城市供地节奏进一步放缓影响，本周重点监测城市的成交量较上周进一步缩减。具体来看，重点城市本周成交建筑面积回落至1242万平方米，环比下降18%，同比也小幅下降了4%；成交金额也随成交体量的减少而减少，本周重点城市土地成交总金额达到831亿元，环比下降5%，不过同比却上涨了37%；价格方面，由于一线城市成交占比较上周明显上涨，本周重点城市平均地价环比上涨了15%，重点城市平均成交楼板价达到6691元/平方米，同比也上涨了43%。

  各能级城市方面。一线城市的成交量较上周大增57%，北京、上海和广州各成交了3幅土地；其中，北京出让地块尽管位于郊区但素质较佳，均为溢价成交，由中海、佳兆业和石榴联合体分别竞得，其中中海拿下的房山稻田地块溢价率更是高达40%；上海成交的3幅地也均位于外郊环，但最终均为底价成交，其中位于嘉定和奉贤的两宗宅地由奥园和宝龙分别竞得；广州主力供应区域也以郊区为主，其中时代中国拿下南沙大塘村旧改地块，增城区中新镇两宗地则由金科和奥园分别竞得。二线城市中，成交量最大的是青岛，共计出让了19宗地，成交总建面达到125万平方米，其次是南京，总成交量也超过了100万平方米，共计成交了9宗地；联系市场热度来看，本周表现最突出的城市是武汉，本周成交溢价率高达70%，出让的6宗地中除一宗商办地底价成交外，其余地块均是溢价成交，4宗地的成交溢价率都超过了40%，其中由禹洲竞得的经开地块和长安鑫盛投资竞得黄陂地块分别刷新了区域成交的单价纪录。重点三四线城市中，长三角和大湾区热度仍维系在高位，珠海、佛山、南通、徐州等多个城市的成交溢价率均超过了30%。

  市场热度

  热点三四线热度维系高位

  带动整体溢价率走高

  市场热度方面，本周重点城市的成交溢价率较上周进一步上涨，环比上涨1.3个百分点至18.1%。各能级城市表现各异：一线城市受成交量较大的广州和上海土地均是底价成交影响，溢价率下滑至10%；二线城市溢价率也下滑2个百分点至18%；重点三四线城市方面，由于长三角和大湾区多个城市有超高溢价地块成交，带动整体溢价率环比明显上涨，本周成交溢价率突破20%。

  土地流拍方面，受各城市供地策略调整、普通地块入市占比增多影响，本周流拍率环比上周上涨了3个百分点至8.1%。从流拍地块所在城市来看，广州本周流拍地块幅数最多，高达5幅，主要集中在位置较为偏远的增城区。

  周度Top5

  优质地块竞争仍然激烈

  南京多宗地最高限价成交

  本周，北京、南京、武汉等城市均有大规模的土拍，尽管出让土地的区位不如上半年优越，但综合素质并不差，也吸引了多家房企竞拍。以成交总价TOP5来看，溢价成交的3宗地均经过了多轮竞拍才成交，其中最激烈的当属武汉经开地块，经过258轮的激烈竞价才被禹州竞得，成交溢价率高达87%；北京房山稻田地块由于是近几年来房山区出让地块中位置最好的一宗，并且不限价也无配建要求，吸引了13家房企组成的8家竞拍主体，在经过108轮的激烈竞拍后才被中海竞得，溢价率也超过了40%；南京江宁开发区地块也吸引了6家房企参拍，最终封顶成交，由德信以27亿元的总价竞得。余下两宗地，昆明盘龙地块和广州南沙黄阁地块，由于位置相对一般，且有较多配建要求，最终均是底价出让。由此来看，随着优质地块的入市占比越来越少，未来优质地块的竞拍热度仍将居高不下。

  单价榜单方面，本周成交单价TOP5则由北京和南京瓜分，其中北京有2宗入榜，南京有3宗入榜。具体来看，北京入榜地块分别位于房山和门头沟，均是普通商品住宅用地地，成交楼板价都在3万元/平方米以上。而采取“双限”政策拍地的南京，入榜的3宗地均达到了最高限价，整体竞拍热度仍然较高；3幅地中最受关注的当属鼓楼滨江地块，由于该地块是该片区近年来首次推出的住宅用地，具有一定的稀缺属性，吸引了17家房企前来竞拍，最终成交楼板价达到28106元/平方米，若扣除配建面积，实际楼板价也超过了3万元/平方米。

  重点地块点评

  中海108轮斩获房山不限价宅地

  地块分析

  沉寂一月的北京地市终于在7月14日开启了下半年的首场土拍。本次土拍，北京共出让了三宗宅地，分别位于通州区永顺镇、门头沟区新城、房山区稻田站，总出让价格为51.26亿元，最终这三宗地全部溢价成交，合计揽金65亿元，由佳兆业、石榴联合体、中海分食。

  在这三宗地中，参拍企业最多、竞争最激烈的当属中海竞得的房山区稻田站地块。作为房山区近年来出让位置最好的一宗地，该地块吸引了10家以上的房企，在经过108轮竞拍才被中海以40亿元的总价斩获，溢价率超过40%。据地理位置来看，地块紧邻房山线稻田站，仅两站就可以在郭公庄站换乘地铁9号线，10分钟即可到达丰台科技园，交通出行比较便捷。由于地块所在的长阳镇是房山区发展较为成熟的区域，各类配套也基本具备：商业方面，宗地附近主要以周边社区的底商为主，3公里外有首创奥特莱斯、首开熙悦汇等大型商业综合体，能基本满足居民的日常购物需求；教育方面，区域内也有多所学校，教育配套较为完善。目前，地块周边在售项目价格接近6万元/平方米，而该宗地的成交楼板价为3.5万元/平方米，并且宗地上还未有保障房等配建，以此来看，项目的盈利空间还是比较充足的。