[克而瑞]2020年500城土地供应动向研究

  二季度以来，以北京、上海、福州等为代表的热点城市率先供应了多宗优质土地，土地市场热度明显提升，溢价率明显上扬，尤其是一体化进程较快的长三角城市优质地块供应力度明显加强，土地市场整体呈现量稳价增的格局。

  考虑到各城市当前土地市场热度、土地供应预期不尽相同，未来各能级城市市场也将继续分化。为此，我们在厘清上半年市场走向的基础上，结合各城市2020年宅地供应计划动向，对各能级城市接下来的土地市场走向进行系统性分析，进而为各房企下一步的投资拿地提出可行性建议。

  01

  供地动向：优质土地大量入市

  热点城市供应多超去年同期

  受疫情影响，今年年初多城市土地出让一度中止，而随着疫情逐渐得到控制，为了尽快让市场恢复正轨，保障土地供应，以北京、上海、福州等为代表的热点城市率先供应了多宗优质土地，加之各城市在2、3月份集中出台了“缓缴土地出让金、延长开竣工日期”等救市政策，房企紧张的融资环境也适度宽松，房地产市场热度明显上升。

  1、供求规模：二季度供地规模大增，上半年挂牌量已超过去年同期（略）

  1.1 一线城市：供地力度进一步提升，沪广供应规模破千万方

  1.2二线城市：热度回升二季度供应显著放量，苏州、厦门成交量同比大增

  1.3三四线城市：过半城市成交面积同比下跌，但长三角成交规模不减反增

  2、地价调整：过半地块出让底价上调，长三角城市起拍价明显上涨（略）

  2.1 一线城市：优质土地集中出让，北京出让底价明显上涨

  2.2 二线城市：多数城市出让底价增加，疫情持续冲击下天津起拍地价明显回调

  2.3三四线城市：九成城市宅地底价上涨，长三角城市涨幅突出

  3、类型分布：住宅用地占比微涨，上半年一线城市加强宅地供应力度（略）

  3.1 一线城市：综合体项目供应增多，北京“不限价”宅地入市量大幅提升

  3.2二线城市：过半城市宅地成交比例上涨，杭州主城区供地量明显增加

  3.3三四线城市：宅地成交占比微涨，徐州、东莞上半年宅地供应明显放量

  02

  市场热度：二三线优质地助推热度上升

  长三角区域升温最为显著

  进入2020年3月后，一二线城市土地市场率先回暖，并迅速升温；很快地，二线地市热度蔓延至三四线城市，三四线顺势也加强了供应力度，特别是佛山、东莞等热点城市，土地供应力度多超去年同期。在这些热点城市的带动下，上半年土地市场溢价率不断上行，流拍率较去年末明显降低，市场热度已然回温。

  1、土地流拍：流拍率较年初明显下滑，但二三线远郊区县流拍依然严重（略）

  1.1流拍趋势：上半年流拍率维持相对低位，但依然高于去年同期（略）

  1.2各能级表现：三四线流拍率明显高于二线，远郊、县市成为流拍“重灾区”（略）

  2、土拍溢价：优质土地供应带动溢价率走高，长三角地市热度维系高位（节选）

  为了尽快刺激地市热度回暖，各城市纷纷加大了优质土地的供应，加之近来房企融资环境较去年末明显宽松，企业竞拍参与度也明显提升。不过，由于大部分热点城市对溢价率仍有限制，且随着市场进一步转热，一些热点城市如南京已采取措施控制溢价率继续上涨，因此整体溢价率上涨趋势较为缓和，并未像去年上半年一样猛然走高。

  2.1溢价走势：优质土地放量叠加融资宽松利好，溢价率年内持续走高（略）

  2.2各能级表现：优质地块加速入市，长三角二三线城市地市显著升温（节选）

  并且由于政策调控相对较松、拿地门槛相对较低，二季度二线城市的地市温度快速上涨。特别是地价相对较低同时又有大规模优质土地出让的合肥、南宁和宁波，在上半年表现十分突出，平均溢价率均在30%以上，多宗土地以高溢价成交。

  虽然信贷环境宽松加之优质土地集中出让利好，二线地市热度不断上涨，但就上半年整体情况来看仅有7个城市溢价率同比上涨，其中宁波、福州、厦门、成都和昆明仅是相比去年微涨，仅有太原和贵阳涨幅较大。

  3、地价动向：四成城市地价创三年新高，建德、海门等长三角四线城市地价涨势显著（节选）

  我们统计了前6个月311个典型城市的土地成交均价，并将其分别与2016、2017、2018年、2019年成交均价相比较，可以发现：311个城市中，有124个城市地价较2019年明显上涨（涨幅超10%），108个城市突破2016年以来新高，总的来看，当前土地市场热度已经有明显上涨，但各能级城市呈现出不同的特点，下面我们将分能级城市具体分析：

  3.1一二线城市：“限价”背景下多数城市地价难创新高，天津地价持续回调（节选）

  一线城市方面，四个城市中仅有北京地价创下新高，其余三个城市的地价均不及地王频出的2016年时期。

  23个典型二线城市土地变动情况差异较大，总的来看，可以分为五类：

  第一，地价突破2016年以来新高的城市，典型武汉、沈阳、郑州、石家庄等。这些城市的土地价格多还处于相对低位，市场发力相对比较晚，而近两年受“人才政策”利好影响，房地产市场明显受益，土地价格上涨动力强劲，上半年成交的土地价格对比过去几年均有大幅的提升，地价正值高位。

  第二，上半年地价有所回升，但尚未达到近三年最高峰的城市，如南京、杭州、厦门、宁波等。这些城市多为房企布局的热点城市，上半年热度较高，但由于多采取“限地价”的方式竞拍，因此地价并未能突破新高，但如果考虑到自持或配建成本，实际地价并不低。 

  第三，地价趋于稳定的城市，典型如苏州、合肥、成都、南昌。这些城市在上一年地市热度上涨较快，为了维持地价走势平稳，苏州、合肥均于去年出台新政，控制地价过快上涨。

  第四，前两年地价快速上涨，近期处于调整期的城市。譬如重庆、西安、青岛和南宁。相比于其他城市，这四个城市房地产市场起步均较晚，前些年地价一直较为平稳，伴随着2016、2017年这一波周期，地价快速上涨，但受土地供应较为充裕的影响，地价正处于调整期。

  第五，地价持续出现回调的城市，天津。在23个热点二线中，仅有天津成交地价持续回调。一方面，天津土地出让政策中对地价限制得较低，甚至有部分地块起拍价就是最高限价，如保利拿下的天津西青精武镇23号商住地，另一方面也和天津楼市表现不佳有关，房企拿地意愿较低，因此地价持续有所回落。

  3.2三四线城市：6月地价再站高位，长三角三四线城市地价上涨明显（略）

  03

  供地计划：全年宅地供应指标相对充裕

  大部分城市下半年供应节奏将明显加快

  根据CRIC整理：541个典型城市宅地计划供应量与2019年基本持平；深圳、长春、石家庄等城市增幅最为显著，增幅均超50%，三四线城市中，吉林、甘肃等省份涨幅突出。而从保障房供应情况来看，无论是一二线，还是三四线城市，供应力度较2019年均有小幅下滑，但总的来看，一二线城市保障力度依然高于三四线。结合市场来看，一方面由于疫情对商品住宅市场造成较大冲击，另一方面，稳经济目标之下半数城市供应同比依然上涨，总的来看，大部分城市计划土地供应量是偏宽裕的，尤其是三四线“宽供应”更为积极。

  1、供地计划变动：棚改逐步退场、城建趋于平缓，总宅地供地量与2019年基本持平（节选）

  受城市建设趋于平缓、棚改逐渐退场的影响，2019年，全国房地产开发企业土地购置面积较2018年有明显下滑，降至25822万平方米，降幅高达11.4%。这一趋势在2020年依然延续，目前通过我们已经获取供地计划的541个典型城市相关数据来看，住宅土地供应总量与2019年微增1%，较2019年同比增幅收窄8个百分点。分能级来看，各能级城市保持基本一致，较2019年变化均不大，同比增减幅均在5个百分点以内。

  1.1一二线城市：二线城市宅地供应与去年持平，厦门、武汉宅地计划供地量腰斩

  一线城市除上海外，京、广、深均已公布2020年供地计划，深圳由于保障性住房土地明显增加，使得宅地计划供应量近乎翻番，达到293公顷，增幅十分突出，而北京和广州宅地计划供应量均有小幅减少；至于上海，虽未明确供地计划，但日前已经出台了《上海市扩大有效投资稳定经济发展若干政策措施》，其中就包含增加年度土地供应量等措施，照此来看，全年供地量将保持较为宽裕。从近半年一线四城的土地供应来看，一线城市优质供地量明显增加，典型如北京，今年供应了多宗优质不限价宅地，典型如丰台分钟寺三宗地，两宗楼板价已经超7万元/平方米，引发了一波土地成交小高峰，前5月北京土地出让金总额达1129亿元，仅次于杭州，较2019年同期上涨了63%。

  二线城市目前有18城市公布供地计划，2020年宅地供应量与2019年相比，有14个上涨、6个下跌；分城市具体来看，长春、石家庄、沈阳、太原、兰州、南昌等大多数城市加强了供地力度，其中，表现最为突出的当属长春，住宅土地供应总量同比增加73%，一方面是长春城市建设依然较为集中，建设用地增量较为显著；另一方面，也是由于棚改依然在大刀阔斧的进行中，2020年长春棚户区项目用地达456公顷，而2019年仅有200公顷；宅地供应量上涨的另一个典型城市为石家庄，继2019年减少宅地供应量之后，2020年宅地供应，全年宅地供应量有有显著增加，增至521公顷，同比2019年上涨54%。此外，沈阳、太原、兰州等西北和东北城市宅地计划供应量均有显著增加，增幅均在三成左右。

  当然，也有部分城市下调了供地计划，譬如厦门、武汉、福州和郑州等城市，宅地供应量同比2019年降幅均在30%以上。以厦门为例，2020年市本级宅地供应量为190公顷，较2019年供应量387公顷下降了51%，究其原因，主要是由于目前厦门商品住宅去化速相对乏力，库存高企，去化周期高达26个月，为预防库存压力再度上升，因此2020年厦门的宅地计划供应量“腰斩”。当然，不仅仅是厦门，受新冠疫情影响最严重的武汉，今年的宅地计划供应量有大幅缩减，降至505.5公顷，仅为2019年的一半。总体来看，传统的非热点区域的二线城市宅地供应量大都增幅突出，而热点城市的宅地供应增幅则相对平稳或有明显下调。

  1.2三四线城市：半数城市宅地供应同比上涨，吉林等城建加速省份涨幅突出（略）

  2、供地类型：保障房占比小幅下滑，但一二线供应力度仍超三四线（节选）

  就披露保障住房供应的170个城市的相关数据来看，2020年保障性住房供地总量较2019年略有下滑，下降了6%，而非保障性宅地供应则增加了3%，保障性住房土地供应增速明显不及商品房。

  分能级来看，各能级城市间保障性力度也有明显差异，但表现一致的是，无论是一二线，还是三四线，保障房力度均有所下降：一二线城市2020保障房土地供应量占比为29%，较2019年下降了2个百分点；三四线城市保障房占比为25%，较2019年也有2个百分点的差距。随着保障房覆盖范围的逐步扩大、保障力度的增强，保障房土地供应有趋缓之势，但总的来看，一二线城市的保障房力度较三四线突出。

  2.1一二线城市：保障性住房用地占比小幅下降，深圳保障性力度最强（略）

  2.2三四线保障性住房用地占比降至25%，棚改加持下安徽保障供应一枝独秀（略）

  3、供地计划评价：稳经济目标下土地计划供应量偏充裕，三四线城市表现更甚

  疫情影响之下，大部分城市面临财政偏紧的局面，同时考虑到当前出口遭受了前所未有的压力，居民消费需求也日渐减弱，投资逐渐成为稳定国民经济的主要抓手。在双重压力之下，加大土地供应依然成为稳经济、稳就业的重要措施。早在4月初，上海就出台政策提出要增加年度土地供应量。总的来看，由于商品住宅去化速度趋缓，去化周期逐渐加长，相比之下，大部分城市计划土地供应量是偏宽裕的，尤其是受疫情影响较严重的三四线，土地供应过量的城市比重更高。

  3.1大部分一二线城市供地计划保持适度充裕，去化压力下郑州、厦门等城市缩减宅地供应（节选）

  为了对各城市的供地计划做出合理评价，我们依据各城市商品住宅的去化周期对其进行衡量。总的来看，疫情影响之下，为稳定经济发展，2020年大多数城市的供地计划是相对宽裕的，超八成城市供应量是符合或过量的，仅有福州、郑州和杭州三个城市供地计划较为保守、偏少。具体来看：

  第一，供地明显过量的城市有长春、兰州、沈阳。

  第二，近六成城市的宅地计划供应量是适度的，这类城市可以分为三类：

  第三，福州、郑州和杭州三个城市供地计划较为保守、偏少。

  3.2热点三四线宅地供应更为宽裕，安庆、芜湖等地供应明显过量（略）

  04

  总结:土地供应保持适度充裕

  深、宁、杭等城市将迎来更多拿地机会

  受疫情影响，大部分城市在2月份一度中止或延后土地供应，土地供应节奏受到较大影响，但就上半年来看，整体供地量同比下滑一成，但热点城市供应多超去年同期。为了保障土地市场稳定运行，大量的优质地块集中入市，过半地块出让底价上调，长三角城市起拍价上涨明显，在融资逐渐宽松利好之下，溢价率年内持续走高；四成城市地价创三年新高，一二线城市在“限价”背景下地价难创新高，天津地价持续回调；三四线城市6月地价再站高位，其中长三角三四线城市地价上涨明显，建德、海门等长三角四线城市地价涨势显著。

  而对于接下来的供地动向，结合各城市供地计划来看，全年宅地供应指标相对充裕，大部分城市下半年供应节奏将明显加快。具体到各能级城市来看，一线城市下半年供给节奏还会加快，“宽供应”下上海成交量还会进一步上升；二线城市土地供应量仍将保持充裕，但长春、兰州等少数城市面临库存上升风险；热点三四线中半数拿地机会值得关注，具有规划、人口等利好的佛山、南通安全系数最高。

  4.1一线城市下半年供给节奏还会加快，“宽供应”下上海成交量有望进一步上升（略）

  4.2二线城市土地供应量保持充裕，但长春、兰州等少数城市面临库存上升风险

  二线城市方面，首先，在土地供应总量方面，根据已公布2020年供地计划的城市来看，过半城市增加了土地的供应量，尤其是长春、兰州、沈阳等西北和东北城市，增幅更是突出，相比之下，经济水平较高的杭州、苏州、宁波等长三角热点城市土地供应量较去年保持稳定，涨跌幅多在±5%之间，结合其去化周期来看，供地保持合理充裕；仅有去化压力明显增加的郑州、福州、武汉、厦门等少数城市宅地供地计划明显减少，拿地成本有上升的风险。考虑到相当一份城市是在疫情爆发之初出台的供地计划，对经济、就业将要遭遇的困难估计只是初步判断，为了激发投资活力，很多城市有可能会进一步增加土地供应规模。就此来看，二线城市的土地供应量在今年仍将保持较为充裕的水平。

  综合2020年全年供地计划、上半年供地节奏、地价变化、商品住宅去化周期等多因素考虑，人口流入量较大的二线城市如杭州、宁波、南宁、合肥等城市更值得关注，尽管近期地价上涨，但尚未突破历史高点，盈利空间尚能保证，同时商品住宅去化速度均在8个月以下，再加上全年供应变化不大，下半年供地还比较充裕。当然，对于市场高热而土地供给指标缩减的厦门、福州这类城市，需要注意拿地成本增加的风险。

  还有一类城市也应当注意，即有库存上升风险的城市，如长春、兰州、沈阳等，去化周期均在20个月左右，这些城市今年计划供地量大幅增加，但住宅市场表现却不如人意，以长春为例当前的商品住宅去化周期高达21.5个月，去化压力较大，潜在高库存风险。

  4.3热点三四线拿地机会值得关注，佛山、南通安全系数最高（略）