[贝壳研究院]北京经济技术开发区河西区X46R1、X46R2地块

  北京经济技术开发区河西区X46R1、X46R2地块R2二类居住用地、A334托幼用地国有建设用地：

  地块位于南海子公园东南侧2 KM，地铁8号线南段瀛海站东侧4KM处，本地块以挂牌的形式进行土地出让。总用地面积8.5万㎡，总规划建面为20.0万㎡，其中商品住宅部分规划建面19.6万㎡，容积率2.5，不限房价。

  竞拍结果

  由中海以79.2亿元总价成交，溢价率23.8%，可售商品住宅综合楼面价为40380元/㎡。

  地块竞对

  本地块周边2公里范围内,2013-2014年集中成交一批地块，目前多数转为成熟小区，存在二手住宅交易，近五年内成交住宅用地3宗，新房在售项目仅为7个：雅居乐·京华雅郡为限价房项目，均价限制在54160元/㎡（带装修），最高限价为56868元/㎡（带装修），2020年6月开盘，容积率2.2，12万㎡建面，80-134㎡墅质洋房。金隅集团在本地块周围不断深耕，其2017-2018年先后取得2宗限价房用地，目前已成为2个在售新房项目，2宗项目均价限制在52695元/㎡（带装修），最高限价为55330元/㎡（带装修）；两个项目分别为金隅·金麟府、金隅学府项目，分别开盘于2019年1月和2019年10月，容积率分别为2.0、2.5，建面分别为6.9万㎡、9.5万㎡；金隅·金麟府主力户型74-141㎡二居至四居，金隅学府主力户型82-139㎡二居至四居。除金隅两项目外，本地块2KM范围内均价限制在52695元/㎡（带装修），最高限价为55330元/㎡（带装修）的新房在售项目仍有另外2个，分别为保利+金地+首开·和悦华锦、中国铁建·国际公馆。其中，保利+金地+首开·和悦华锦，2018年9月开盘，容积率1.8，建面16.6万㎡，主力户型为89-135㎡三居至四居；中国铁建·国际公馆，2019年10月开盘，容积率2.5，建面11.2万㎡，主力户型为80-150㎡二居至四居。（数据来源：北京市住房和城乡建设委员会）

  地块评价：

  贝壳研究院高级分析师潘浩认为，本次土拍吸引中海、金茂、合生、建发、保利+中交、华润+城建共同竞拍，这些房企在本板块内均有项目布局，经过激烈角逐，再次由中海独家取得，上月房山轨交地块中海以41.2%的高溢价率成交后，今日再次大手笔拿地，地块成交总价达到79.2亿元，是北京年内成交总价最高的地块。截止目前，中海2020年在全国取地规划建面相当于去年全年67%，取地热情较高。其中一线城市取地占比8%，相较2019年全年仍有9%的差距，但在北京取地数量已经追平去年，北京依然为中海在一线城市的主要布局城市。

  对于地块所在亦庄南海子公园板块，贝壳研究院认为，该板块城市面貌较好，配套不断完善中，且不乏高端项目聚集，区域整体价格仍有上涨空间。虽在售新房多为限竞房项目，但限价与本地块成交楼面价相比，仍预留了利润空间。中海产品系丰富，不限价情况下，项目未来发展方向具有较大的想象空间，或将成为区域新的品质楼盘标杆。