[易居研究院]2020年7月40城土地市场报告

  上海易居房地产研究院8月3日发布《2020年7月40城土地市场报告》，该报告显示:

  7月地市仍然保持较高热度，但成交量、地价和溢价率的向上动能已明显减弱，未来几个月或降温。40城地市成交量、地价和溢价率仍有所上行，但幅度明显收窄。7月以来，上半年房地产市场表现较热的城市如东莞、宁波、杭州、深圳等均进一步收紧了房地产调控政策，7月30日中央政治局会议再次表明“房住不炒”的定位。无论是考虑政策层面还是市场自身规律，未来几个月地市都将降温。

  一线城市保持平稳，三线城市地市最热。一线城市成交量下降，地价微涨，基本保持平稳；二线城市量增价平；三线城市二季度以来地价涨幅最大，土地溢价率也较高，但7月成交量已经停止增长，地价涨幅也明显收窄。具体城市上，溢价率为0的城市为4城，其中3城位于山东，可见山东土地市场仍处于较冷状态。 

  易居研究院研究员王若辰表示：7月部分上半年较热的城市政策已经收紧，下半年部分城市可能也将收紧政策，40城土地市场在经历二季度以来的脉冲后，未来几个月量价有较大的调整需求，但不改中长期震荡上行的趋势。

  报告主要内容如下：

  一、40城整体：量、价和溢价率的上行动能明显减弱

  1、土地成交建筑面积：7月成交建筑面积环比增长9%

  2020年7月，40个典型城市土地成交建筑面积6540万平方米，环比增长9%；同比增长24%。6月土地市场成交明显回暖，7月延续回暖态势，但成交量增幅已经明显收窄。随着多个城市调控政策的收紧，未来几个月成交量或将回落。

  2020年1-7月，40个典型城市年初累计土地成交建筑面积31611万平方米，同比增长3%，今年来首次由负转正，但下半年持续上行的动力不大，预计仍将在0轴附近震荡。

  2、土地出让金收入： 1-7月累计同比增长16%

  7月，40个典型城市土地出让金收入为3674亿元，环比下降6%，同比增长33%。2020年1-7月，40个典型城市土地出让金累计收入18633亿元,同比增长16%，增幅继续扩大。

  分城市来看，2020年1-7月，40城土地出让金排名前5的城市分别为杭州、上海、北京、广州和宁波，其土地出让金总额分别为1947、1645、1311、1214和872亿元，其中，上海、北京和广州土地出让金同比增速分别达到107%、31%、49%，表明一线城市地市复苏明显。排名靠前的城市中，除一线城市外，主要为浙江和江苏的核心城市，以及部分中部省会城市。

  3、土地出让均价：环比上涨1.2%，同比上涨13%

  7月，40个典型城市移动平均土地成交均价为6041元/平方米，再创历史新高，环比上涨1.2%，涨幅明显收窄，同比上涨13%，预计未来几个月地价将出现短期盘整或小跌，但不改震荡上行的中长期趋势。

  4、土地成交溢价率：16.3%，小幅上升

  7月，40个典型城市土地成交溢价率为16.3%，与6月相比上升0.6个百分点，增幅明显减小。2020年1月以来，土地溢价率维持在2018年底的历史低位水平，但处于逐步抬升的趋势中，7月份溢价率上升已经趋于平缓，随着三季度土地市场降温，短期溢价率继续上行的空间不大。

  分城市来看，7月，40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为南宁、扬州、金华、襄阳和东莞，土地成交溢价率分别为53%、42%、49%、38%和36%。7月，溢价率为0的城市为4城，其中3城位于山东，可见山东土地市场仍处于较冷状态。福州无土地出让。排名靠前的城市主要是三线城市。

  二、城市分类：一线平稳，二三线短期拐点来临

  1、一线城市：量跌价涨

  1-7月，一线城市累计成交建筑面积为2982万平方米，同比增长46%。相比2019年，2020年前7个月，一线城市市场复苏比较明显。7月，6个月移动平均成交价为15245元/平方米，环比上涨3%，同比上涨11%。

  2、二线城市：量增价平

  1-7月，二线城市土地成交建筑面积为22333万平方米，同比下降4%；7月，6个月移动平均成交价为5409元/平方米，已经接近2017年9月的高点，环比上涨0.3%，已经连续3个月上涨，但涨幅明显收窄，同比上涨4%。

  3、三线城市：量平价涨

  1-7月，三线城市土地成交建筑面积为6296万平方米，同比增长16%。7月，6个月移动平均成交价为3786元/平方米，环比上涨8%，同比上涨32%。2016年以来，样本中的三线城市（其中，长三角、珠三角和京津冀城市群三线城市占5成）地价，呈现波动较大的震荡向上走势，6月份已经突破新高，7月份再次小幅上涨，但预计未来几个月成交量不足，地价或将回落。

  三、结论和趋势：未来几个月地市将降温

  7月以来，上半年房地产市场表现较热的城市如东莞、宁波、杭州、深圳等均进一步收紧了房地产调控政策，政策继续保持一致性。7月24日，国务院召开房地产座谈会，部署下一阶段房地产重点工作，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市代表参加，重点强调了“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”等。7月30日中央政治局会议再次表明“房住不炒”的定位。

  二季度40城土地市场较热，7月份热度仍有所延续，但量价向上的动能已经明显减弱，随着调控政策的收紧，未来几个月40城地市量价将有所回落。