[克而瑞]超百轮竞拍地块数量减少，但地价纪录仍在被频频刷新

  7月份，宁波、深圳、南京等热点城市先后升级调控，当月土地市场整体溢价率小幅下滑，超百轮竞拍地块数量较6月也有一定程度的减少。在此情况下，热点地块的价格还在继续创新高吗？哪些地方优质地块推出频率依旧较高？哪些地方有所减少？本文将对这些问题进行分析，并结合近期优质地块供应节奏、政策环境对未来土地市场做出进一步展望。

  01市场热度

  溢价率延续上月下降势头

  超百轮竞拍地块也减少10宗

  正如我们上月所预料（行业透视：超百轮竞拍地块数量创新高，6月会是最后的狂欢吗？），溢价率在调控政策收紧、重点二三线城市优质土地供应力度减弱的影响下出现了下滑趋势，相关指标出现见顶回落。CRIC最新数据来看，7月的溢价率环比6月下降0.2个百分点，降至16.1%。

  从房企竞拍热度来看，7月份超百轮竞拍地块有48幅，较6月也有显著回落，减少了10宗。总体来看，溢价率和高竞拍轮次地块数量变化保持一致，在7月份，反映土拍整体热度的指标均有所下滑。

  02价格变动

  高竞拍轮数地块所在板块地价均被刷新

  上海浦东唐镇宅地楼板价翻番

  为了进一步探究高热地块价格变动情况，我们挑选出7月竞拍轮数TOP15地块，将其楼板价与周边同类地块楼板价对比，结果发现：所有地块成交之时都刷新了所在板块的单价“天花板”。其中涨幅最突出的当属上海浦东唐镇纯宅地，该区域内已经有绿城、仁恒等口碑不错的房企入驻，给区域带来了较高知名度，该地块起始价高达42亿，最终华侨城经过232轮竞拍以50亿元的总价竞得这宗稀缺宅地，溢价率达19%；由于地块要求15%自持，再剔除5%的保障房，可售部分楼板价达到5.20万元/平方米，已创下了浦东唐镇板块楼面单价新纪录，较上一次成交宅地的楼板价已经翻番，涨幅高达103%。

  涨幅居于第二位的为南通海门区的CR20016地块，楼板价高达13038元/平方米，较周边同类地块涨幅达99%。不仅如此，通州区还有三宗地竞拍轮数位列TOP15，分别位于金沙镇和川姜镇，其中金沙镇两宗地楼板价均突破12000元/平方米，较周边地价涨幅也均在30%以上，板块“地王”不断涌现。总之，随着南通各区域规划建设利好的落地，尤其是沪苏通高铁开通之后，南通房地产市场迎来一轮小高潮，尤其是通州区土地价值显著提升。

  此外，徐州近期土地市场表现也比较突出，有3宗土地入竞拍轮数TOP15榜。其中大龙湖BC地块备受瞩目，该幅地块起始楼面价8010元/㎡，开拍前16轮报价，最终经过4个小时224轮激烈竞拍，儒辰以总价14.22亿元拿下该幅地块，成交楼面价16180元/平方米，溢价率高达102%，刷新了同样也是7月成交的坝山热电厂地王，成为当时徐州的新地王，并且较其楼板价高出4000元/平方米。而且这一价格在近日又再度被刷新，8月11日，泉山区出让原华东机械厂D地块，经过147轮报价，由南京安居以19.30亿元竞得，溢价率144%，成交楼面价16907元/平方米，较大龙湖地块高出727元/平方米，单价地王被不断刷新。

  近期市场较热的嘉兴也比较典型，在长三角一体化上升为国家战略的背景下，今年1月，嘉兴重磅出台高铁新城规划公示，明确了高铁新城与嘉兴城市中心并列，南站作为高铁新城的“心脏”，迎来一大波规划利好。7月土拍的嘉土告南字[2020]018号地块就位于市场大热的高铁新城余新板块，最终该地经过近3个半小时、347轮的争夺，这宗地块被深耕该板块的交投祥生高调收入囊中，楼面价为9061元/平方米，远超周边在售的白鹤郡的实际楼面价7310元/平方米，创下了余新板块的地价纪录。

  总的来看，高竞拍轮数地块仍在频频刷新板块最高单价纪录，尤其是具有规划利好的南通、徐州、嘉兴等长三角城市，本身房地产需求支撑性较强，市场韧性较佳，加之近期在长三角一体化加速推进的利好之下，又引爆了土地市场的一波小高潮，区域地价被不断刷新，徐州更是在年内多次刷新全市单价地王，当前徐州最高楼板价已经升至16907元/平方米，竞拍热度依然维系高位。值得注意的是，6、7月高竞拍轮数地块数量均居首位的宁波仅有一宗土地入榜竞拍轮数TOP15，较上月有明显的下降。

  03竞拍格局

  八成超百轮地块均位于长三角

  上海、南通、徐州优质地块推出频率明显增加

  从高竞拍地块分布情况来看，宁波依然占比最高，48宗超百轮竞拍地块，宁波占9宗，占比达19%，优质地块推出频率依然较高。当然除宁波之外，南通、上海、徐州、台州、武汉和南宁表现也比较突出，超百轮竞拍地块均超3宗（含），上海更是有两宗地接连刷新年内全国单价纪录，楼板价达到8万+元/平方米，徐州大龙湖宅地楼板价升至16180元/平方米，成为当时徐州的楼面价地王。另外，湖州、绍兴、嘉兴等10余个长三角城市也均有超百轮竞拍地块，市场热度保持较高位。

  值得注意的是，长三角城市超百轮竞拍地块合计39宗，占据全国的81%，依然是房企竞争优质地块的主战场。其余的9幅地块仅武汉、南宁比较集中，均有3宗，其余城市分布较为分散，福州、洛阳、长春各有1宗。

  事实上，虽然宁波超百轮土地幅数依然居首，但与上月相比，优质地块推出量明显减少，以7月6日为节点，对比政策出台前后出让地块的区位分布来看，政策出台后宁波的主力供地已经逐渐向圈外的郊区如奉化、北仑等倾斜，即使主城区有供地，也多位于姚江新城、文创新城等非核心的新城板块，成交单价超过2万元/平方米的土地鲜有出现，市场热度有一定的下降。

  不仅是宁波，浙江省域的杭州、金华、嘉兴、台州、温州、绍兴等城市的超百轮竞拍土地均有不同程度的减少；与宁波一致，很大程度上与供地数量和质量明显降低有关。以杭州为例，6月份土地供应量仅有145万平方米，环比5月下降了六成，并且仅有2宗起始楼板价超过2万元/平方米，而5月挂牌土地中有5宗起始价超过2万元/平方米，“量”和“质”的同时下滑使得杭州优质地块推出频率明显减少，在“感官”上地市降温显著。

  与此同时，近期上海和江苏省域的南通、徐州等城市优质地块推出频率明显上升。上海自不用多提，虹口北外滩和杨浦江浦宅地两次刷新年内全国单价纪录，市场热度升至年内高位。规划利好之后的南通通州和海门多点开花，板块地价不断被刷新。徐州全市单价地王也多次被刷新。就连一向市场相对沉寂的盐城、泰州等城市也都出现了超百轮竞拍地块，市场热度明显上升。

  04市场展望

  土拍热度指标大概率下滑

  但福州、厦门、宁波等市竞争压力依然较大

  综上，从溢价率和高竞拍轮次地块幅数等指标来看，7月份土地市场确实已经出现了转升为降的现象；接下来，鉴于中央严控地价房价，地方调控升级的大环境不会改变，优质地块入市比例将进一步下滑，并且7月土地挂牌数量显示，京、杭、宁等热点城市供应大幅减少，同时优质地块的供应比例也有明显下降，8月起拍楼板价最高的宅地是位于厦门湖里的一宗宅地，起拍楼板价为40472元/平方米，相比上月虹口、杨浦起拍楼板价均在6万+，可以看出土地质量有明显的降低，高单价、高轮次竞拍、高溢价等现象的出现频次会继续下滑。

  当然，部分城市依然值得关注，譬如福州、厦门、宁波，接下来均有多宗优质地块入市，布局优质区域的机会尚存，但鉴于当前优质土地较为稀缺，“僧多粥少”之下，竞争势必还会加剧，这些地块大概率会继续刷新地价纪录。考虑到当前热点板块地价已经涨至高位，盈利空间已经较低，竞拍时尤其要注意控制成本，避免后期利润空间不足的风险。