[贝壳研究院]北京市顺义区仁和镇临河村棚户区改造土地开发三宗地

  地块竞对

  三地块位于首都国际机场东侧物流园区内部，本地块以挂牌的形式进行土地出让。块周边2公里范围内,近2年内无住宅用地成交，今日与另2宗相邻地块共同挂牌；2公里范围内无新房项目在售，5公里范围内仅有2个独栋别墅项目在售，均位于顺义石门核心区：其中御河壹号庄园，容积率仅为0.38，与本项目不做对标。另一个在售新房项目为北京城建·北京合院，建面11.8万㎡，容积率1.5，2015年11月取地，2017年10月开放样板间，12月正式开盘，产品为合院产品、洋房、高层，其中合院主力户型为321-520㎡，洋房主力户型115-130㎡三居-五居，高层主力户型为95、120㎡。合院产品总价1000万元/套起（毛坯），洋房产品均价48000元/㎡（毛坯）、高层产品均价47000元/㎡（毛坯）。（数据来源：CREIS）

  贝壳监测该地块属于石园范围，石园板块内二手住宅当前挂牌单价为3.4万元/㎡。

  竞拍结果

  B片区SY00-0007-6072、6073、6075、6076、6078地块：总用地面积10.0万㎡，总规划建面为15.4万㎡，其中住宅规划建面14.9万㎡，容积率1.6，不限房价。由路劲以32.6亿元总价成交，溢价率7.8%，可售商品住宅楼面价为21943元/㎡。

  B片区SY00-0007-6080、6081、6082、6084、6086地块二类居住用地、商业用地：总用地面积8.4万㎡，总规划建面为14.6万㎡，其中住宅规划建面11.4万㎡，办公规划建面3.2万平米，住宅容积率1.6，办公容积率2.5，不限房价。由平安以24.34亿元底价成交，溢价率0.0%，可售商品住宅及办公综合楼面价为16671元/㎡。

  C片区SY00-0007-6057等地块：总用地面积12.2万㎡，总规划建面为20.6万㎡，其中住宅规划建面14.6万㎡，商业规划建面5.3万㎡，住宅容积率1.6，商业容积率2.5，不限房价。由城建+首开+旭辉联合体以31.18亿元总价成交，溢价率0.0%，可售商品住宅及商业综合楼面价为15666元/㎡。

  地块评价：

  贝壳研究院高级分析师潘浩认为，三地中C片区地块曾经于2019年12月19日首次挂牌，但由于起始价较高，达51亿元，推出楼面价2.5万元/㎡，但由于地块周边居住氛围较弱，物流产业园较多，地块价值偏低，且配套建设面积达4.0万㎡，因此无人报名竞拍，遂中止交易。历经9个月，本地块再次挂牌，起始价下调至31亿元，推出楼面价1.5万元/㎡，配套建设面积降低至7060㎡，最终仍以底价成交。可见该区域土地价值仍有待挖掘，当前受市场认可程度有限，这也是今日土拍热度不高的主要原因。

  今日参与土拍开发商仅8家，且TOP20房企中仅两家关注， 最终总价较高的C片区地块由城建+首开+旭辉联合体取得，另两块地分别由路劲和平安取得。其中路劲取得的B片区6072等地块为纯住宅用地，因此成为今日竞拍热度最高的地块，但也仅经历了10个回合的较量，房企对于地块增值空间预期不高。另外的B片区6080等地块由平安投资公司取得，后期或将联合有开发资质和经验的企业进行开发。可以预判，未来该区域或将发展成为中等刚需及改善居住片区。

  至此，北京2020年前8月土地市场竞拍告一段落，在经历了上半年的热度上升之后，从7月份开始，市场逐渐恢复平静。加上今日成交两宗底价成交地块，本月累计有三宗地底价成交，为疫情后期底价成交地块数量最多的一个月份，整个8月均无核心热点区域地块供应，土地市场正在主动调节供应结构。据贝壳研究院统计，8月住宅用地市场成交溢价率环比下降1.1个百分点到17.2%，再次低于2020年2月以来保持的18%以上的溢价率（仅4月低于18%），成交楼面价亦从5月开始连续3个月保持回落，8月楼面价已经降至年内最低值，随着土地市场累计成交量赶超去年同期，北京土地市场重回稳定发展期。