[易居研究院]2020年8月40城土地市场报告

  上海易居房地产研究院9月1日发布《2020年8月40城土地市场报告》，该报告显示:

  8月土地市场成交量环比明显下降，成交价小幅下跌，短期仍有降温空间，但相比去年继续复苏。40城地市成交量、地价和溢价率均有所下降，出现短期拐点。7月以来，已经召开两次房地产座谈会以及中央政治局会议等均强调“房住不炒”，多个热点城市收紧房地产政策；地市方面，8月座谈会形成融资管理规则，部分房企上半年拿地激进，三条红线将限制房企融资扩张速度，短期将使得土地市场降温，长期将使得土地市场更加平稳，周期性波动减弱。

  一二线城市成交量小幅下降，地价略有下跌；三线城市成交量下降相对更明显，地价则环比持平。具体城市上，溢价率为0的城市为5城，增加1城，除深圳外均处于东北地区，东北地区市场持续低迷表现，无锡和北海无土地出让。 

  易居研究院研究员王若辰表示：房企拿地扩张很大程度上依赖于融资，融资三条红线将限制房企的拿地激进程度，使得地市的周期波动性减弱，起到“稳地价”的作用。 

  报告主要内容如下：

  一、40城整体：市场开始降温，短期拐点出现

  1、土地成交建筑面积：8月成交建筑面积环比下降18%

  2020年8月，40个典型城市土地成交建筑面积5386万平方米，环比下降18%；同比增长23%。6月土地市场成交明显回暖，7月成交量增幅收窄，8月成交量环比明显下降，但相比去年同期仍维持较高水平。随着调控政策的收紧，未来几个月成交量或仍将保持较低水平。

  2020年1-8月，40个典型城市年初累计土地成交建筑面积36998平方米，同比增长6%。

  2、土地出让金收入：1-8月累计同比增长20%

  8月，40个典型城市土地出让金收入为3005亿元，环比下降18%，同比增长55%。2020年1-8月，40个典型城市土地出让金累计收入21638亿元,同比增长20%，增幅继续扩大。

  分城市来看，2020年1-8月，40城土地出让金排名前5的城市分别为上海、杭州、北京、广州和宁波，其土地出让金总额分别为2015、1969、1568、1338和1254亿元。其中，上海同比增速达到128%，土地出让金年内首次超过杭州。排名靠前的城市中，除一线城市外，主要为浙江和江苏的核心城市，以及部分中部省会城市。

  3、土地出让均价：环比下跌2.8%，同比上涨12%

  8月，40个典型城市移动平均土地成交均价为5874元/平方米，环比下跌2.8%，同比上涨12%，预计未来几个月地价将继续调整，但不改震荡上行的中长期趋势。

  4、土地成交溢价率：13.6%，今年来首次回落

  8月，40个典型城市土地成交溢价率为13.6%，与7月相比下降2.7个百分点，为今年来首次回落。2020年1月以来，土地溢价率维持在2018年底的历史低位水平，但处于逐步抬升的趋势中，8月份溢价率已经开始下降，随着土地市场的降温，短期溢价率将开始盘整或者有所下降。

  分城市来看，8月，40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为徐州、南昌、西安、金华和烟台，土地成交溢价率分别为64%、44%、40%、36%和30%。8月，溢价率为0的城市为5城，增加1城，除深圳外均处于东北地区，东北地区市场表现持续低迷表现，无锡和北海无土地出让。

  二、城市分类：三类城市土地成交量下降，地价仍较坚挺

  1、一线城市：量价小跌

  1-8月，一线城市累计成交建筑面积为3372万平方米，同比增长49%。相比2019年，2020年一线城市市场复苏比较明显。8月，6个月移动平均成交价为14965元/平方米，环比下跌2%，同比上涨16%。

  2、二线城市：量价小跌

  1-8月，二线城市土地成交建筑面积为26398万平方米，同比下降1%，降幅继续收窄；6个月移动平均成交价为5374元/平方米，环比下跌1%，同比上涨3%。

  3、三线城市：量缩价平

  1-8月，三线城市土地成交建筑面积为7228万平方米，同比增长16%。6个月移动平均成交价为3796元/平方米，环比上涨0%，同比上涨35%。

  三、结论和趋势：未来几个月地市将继续降温

  8月20日，住建部和人民银行召开重点房地产企业座谈会，部分房地产企业负责人参加会议，会议主要强调了“房住不炒”，同时本次会议形成了“重点房地产企业资金监测和融资管理规则”。“三条红线”限制了房企激进融资拿地的能力，会使得土地市场更加平稳。8月26日，住建部召集了沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等六个城市政府及所在省（自治区）住房和城乡建设厅负责人召开房地产工作会商会，这几个城市多为近年来房价涨幅靠前的城市。

  二季度40城土地市场较热，7月份热度仍有所延续，8月份已经出现短期拐点，随着调控政策的收紧，未来几个月40城地市量价将继续有所回落。长期来看，“三条红线”融资管理规则有助于保证土地市场更加平稳，周期性波动减弱。