[克而瑞]近期溢价率失真之七大原因探析

  伴随着调控政策的收紧，6月份以来，溢价率已经连续三月呈现下滑趋势，从表象上看土地竞拍激烈程度较二季度有减缓；但与此同时，厦门、宁波、徐州多城土地楼板价在8月份依然再破新高。衡量土地市场的热度的溢价率指标与实际市场表现出现背离，溢价率在表征土地市场热度上“失真”了。对此，下文将从就溢价率失真的原因进行多方面进行剖析，并为企业如何正确应对这一市场现象提出相关建议。

  01

  研究缘起：

  溢价率回落下多城地价仍在创新高

  溢价率表现失真

  正如我们前期所预料，溢价率指标在调控政策收紧、重点二三线城市优质土地供应力度减弱的影响下出现了下滑趋势，相关指标出现见顶回落。CRIC最新数据来看，8月的溢价率自6月起已经三连降，降至15.8%，累计减少0.5百分点。

  与此同时，多城地价依然屡破新高，譬如厦门、宁波、徐州三城。厦门岛内的五缘湾宅地被建发以最高限价26.8亿元+竞配建7000平方米竞得，可售楼面价高达58261元/平方米，实际溢价率高达44%，这已经是厦门年内第三次刷新单价纪录，由此可见厦门土拍之火爆。徐州表现也是如此，其8月市中心城区有多宗优质宅地出让，其中最受关注的当属华东机械厂宅地，该宗地位于泉山中心城区，位置优越，最终在经过147轮激烈竞争后，被南京颐居摘得，成交楼板价达到16907元/平方米，继7月之后再度刷新徐州土地成交单价最高纪录。 

  二季度市场高热的宁波8月热度依然不减。8月21日，宁波东部新城核心区以东片区C3-1#地块被雅戈尔联合体以最高限价42.07亿元+配建1300平方米人才安居房竞得，实际溢价率高达26.3%，可售楼面价32846元/平方米，实际楼面价其实已经超过了政策出台之前明楼地王的单价（其楼面价高达32520元/平方米），优质地块地价依然在刷新历史纪录。一系列数据表明溢价率在衡量土地市场热度时存在一定的失真情况：虽然土地溢价率在不断下调，但地价却频频突破新高。

  02

  原因探析：

  土拍规则调控是外因

  竞配建是溢价率失真的主要内在因素

  造成溢价率失真有多方面原因，主要还是由于重点地块受多种因素影响，配建、限价等限制条件较多，导致溢价率“虚低”，具体原因涉及以下七个方面： 

  第一，竞配建导致名义楼板价低于实际。对于不少热点城市的优质地块，由于竞配建的存在，使得可售面积不同程度的减少，实际楼面价较按照总建面测算的楼面价也会不同程度的上升。典型如厦门岛内的五缘湾地块，建发以最高限价26.8亿元+竞配建7000平方米竞得，可售楼面价高达58261元/平方米，实际溢价率高达44%，如果不考虑竞配建，名义溢价率仅有25%，明显低于实际溢价率。这种现象极其普遍，在我们从8月份选取的典型溢价率失真地块中（见下表），除上海嘉定南翔地块不涉及竞配建，其余均涉及竞配建。 

  第二，配建要求过于严苛，出让地块的自身属性也会影响溢价率情况，典型如地块配套占比，有些地块要求配建高比例的商业配比，或是只租不售配比等等，这种配套不同程度地对可售面积造成影响，也会对真实地价和溢价率造成影响。 

  第三，限售价，如果限价比较严苛，执行起来也比较严，为了保障盈利空间，房企拍地态度相对谨慎，溢价率也不会很高。近两年以来，这一政策的覆盖面越来越广，更多的二线城市开始明确加入进来，如杭州、合肥、宁波、南京等市均是如此。 

  第四，限地价摇号“重出江湖”。如广州南沙出让的两宗宅地均达到总价上限和竞配建面积上限，最终均以摇号确定竞得人，鲁能和深业置地先后成为“幸运儿”，两宗地的楼板价均在1.9万元/平方米，先后刷新了南沙区成交最高楼面价纪录。毫无疑问，这种竞拍规则的调整虽然会更加真实地为土拍降温，但必然会造成溢价率“虚低”。 

  此外南京也重新开启了类似政策，将达最高限价后竞人才房面积改为摇号，这在一定程度上也是为了控制地市热度，尤其对于优质稀缺地块，溢价率将会止步于最高限价水平。土拍规划调整之后，南京已经2次集中挂牌，其中超半数土地将实施新政，照此来看，南京土拍溢价率和市场实际热度的背离或进一步加剧。 

  第五，竞拍门槛过高，当然门槛涉及很多方面，有资金类的，譬如提高保证金比重，这对于当前普遍负债率处于高位的房企来说势必会对楼市起到一定的降温作用，还有开发资质要求，譬如一些地铁上盖项目要求高等级的建设开发资质，或是要求引入世界500强企业，或是对开发商销售排名有所限制，这无疑都会对参拍企业起到初步筛选的作用，溢价率势必会有一定的下滑。 

  第六，企业联合竞拍。受资金压力的影响，单一房企对于总价高的优质地块拍地难度较大，许多优质房企采用联合拿地的方式参拍，将竞争对手转化为合作伙伴，溢价率大概率会下降。CRIC统计数据显示，2020年前8月成交总价TOP10地块有3宗是联合竞拍拿地，并且其中有2宗位于北京。 

  第七，溢价率还受到会供地结构的影响，如果优质地块供应较少的话，溢价率也有明显下调，譬如8月份，杭州、南京的优质地块供应就明显较少，平均楼板价均在4000元/平方米以下，溢价率分别仅有6%和7%，较6、7月份溢价率有明显下滑。

  03

    企业应对：

       密切监测土拍政策变动

       多维度评判真实地价是关键

  考虑到当前溢价率失真现象的存在，尤其是热点城市优质地块由于土拍规则较为复杂、通常还有竞配建等要求，溢价率失真的现象更为普遍。并且在中央资金监管趋严，地方需求侧调控持续升级的背景下，目前土拍市场出现了更多变数。在目前失真的溢价率背景下，如果土拍市场真的出现了小幅降温，大概率会被 “虚低”的溢价率指标掩盖，导致我们更难从整体指标上判断土拍热度动向。为了厘清真实的市场热度变化，建议房企在参与土拍前，更应从细处多做准备： 

  第一，密切监测地方调控的变动情况，尤其是土拍规则的变动，譬如达最高限价由竞配建面积改为摇号的南京，在土拍规则调整后，优质地块的楼板价势必会有一定程度的下调，溢价率也会随之下降； 

  第二，对于土拍限价摇号等难以测算真实地价的情况，可通过近期该市热点地块的参拍企业数量、竞拍轮数变化作为参考，如果企业参拍数量和高竞拍轮次都有明显的下滑，即可以推测地市在降温；此外，竞拍加价幅度也可以作为参考指标，如果房企整体加价比较谨慎，也意味着地市可能在降温； 

  第三，要紧密监测地块的真实地价变化，因为出让地块可能自身有各类配建，或是房企的竞配建，这势必会影响可售面积和可售楼面价；参考周边三公里范围内同类地块的地价水平，利用可比地价这一指标来衡量近期地价的变动走势，如果在限售价、配建比重相差不大的情况下，可售楼板价较周边同类地块的地价出现下滑或长时间的滞涨，则意味着土地市场在降温。