[克而瑞]近三月超百轮土拍数量腰斩，“秋凉”真的来了？

  受热点城市调控政策收紧、供地结构改变、“三条红线”融资新政的多重影响，9月份土地市场热度明显下降，溢价率已经降至二季度以来新低，与此同时，8、9连续两月超百轮竞拍的高热地块数量较6月均已经腰斩，似乎“秋凉”已现。为了客观评价当前土地热度，本文将从高热地块的数量变化、分布格局、价格变动等方面进行系统剖析，并结合当前政策环境、资金环境对四季度土地市场做出进一步展望。

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  市场热度：溢价率降至今年4月以来新低

  超百轮竞拍地块数量较6月腰斩

  受多城市大规模拍地的影响，虽然9月全国土地成交量明显回升，但成交均价却出现回落，在“三条红线”严控下，企业拍地积极性有所回落，土地市场热度明显下调。CRIC监测数据显示，9月的溢价率环比8月下降1个百分点，降至15.2%，并创下今年4月以来新低。

  从房企竞拍热度来看，在土地成交量大幅上升的情况下，高轮次竞拍土地数量仍在持续下滑。9月份超百轮竞拍地块仅有29幅，自6月峰值之后连续3个月下滑，较6月百轮竞拍地块数量腰斩。总体来看，溢价率和高竞拍轮次地块数量变化保持一致，9月份反映土拍整体热度的指标均明显下滑。

  02

  竞拍格局：九成超百轮地块位于长三角

  宁波、嘉兴优质地块 “量减质降”

  从高竞拍地块分布情况来看，与6、7、8月表现一致，经历过调控加码的宁波依然占比最高，29宗超百轮竞拍地块，宁波占6宗，占比达21%，房企竞争依然较为激烈，这与宁波近期郊县热点板块推地频率提升有极大关联，以9月份为例，具有规划和轨交利好的江北慈溪板块接连多天挂地，预计10月份宁波的竞拍热度还会延续。

       当然除宁波之外，南通、丽水、衢州、金华、台州、湖州、绍兴和温州等长三角城市表现也比较突出，超百轮竞拍地块均超2宗（含）。其中，沪苏通高铁利好的之下的南通表现尤为突出。尽管为遏制地价过快上涨，南通土拍规则作了多次调整，从“一次性报价”规则，到地价房价“双控”并摇号竞买规则，再到“限房价、不限地价、不摇号”，以及最近的“限制马甲”，但南通地市依然高热不退，本月超百轮竞拍数量有5宗，数量仅次于宁波。其中海门、海安楼面价均再创新高，最高楼面价分别升至15513元/平方米、7753元/平方米。

        此外，7、8两月表现比较突出的徐州本月城东大庙板块核心区也有1宗超百轮地块成交，最终经过313轮竞拍由德信以7.08亿元的总价竞得，最终成交楼面价4718元/平方米，溢价率高达136%。值得注意的是，长三角城市超百轮竞拍地块合计27宗，占全国的占比达九成之多，依然是房企竞争优质地块的主战场。其余的2幅地块分别位于成都和石家庄。

  不仅是宁波，嘉兴、台州、金华、无锡等城市的超百轮竞拍土地均有不同程度的减少；与宁波一致，很大程度上与供地数量和质量明显降低有关。以嘉兴为例，9月份土地成交量仅有24万平方米，涉及6宗商地和2宗宅地，2宗宅地起拍价均在7000元/平方米左右，而6月挂牌土地中高达70万平方米，其中涉宅地就有6宗，最高起拍单价高达1.19万元/平方米，由此可见，嘉兴土地的“量”和“质”有了明显下滑，优质地块推出频率明显减少，在“感官”上地市降温显著。

  与此同时，近期南通、湖州、丽水等城市优质地块推出频率明显上升。尤其是南通，规划利好之后的海安和海门多点开花，区域地价不断被刷新。就连一向市场相对沉寂的石家庄等城市也都出现了超百轮竞拍地块，市场热度明显上升。

  03

  典型地块：高竞拍轮数地块质量明显下滑

  南通、丽水郊县地价涨势依旧突出

  为了进一步探究这些高热地块价格变动情况，我们挑选出9月竞拍轮数TOP10地块，将其楼板价与周边同类地块楼板价对比，不出意外的是：所有地块成交之时都刷新了所在板块的单价“天花板”。

  总的来看，高竞拍轮数地块仍在频频刷新板块最高单价纪录，尤其是具有规划利好的南通海安和海门新城、政策利好的宁波郊县热点板块，本身就具有一定的需求支撑，加之近期在长三角一体化加速推进的利好之下，外溢需求又有所增加，因此又引爆了土地市场的一波小高潮，竞拍热度依然维系高位，区域地价被不断刷新，因此楼板价涨幅也比较突出。值得注意的是，部分地块由于商业配建、区位、成交时间等因素，较周边同类地块价格涨势并不突出，但地价下降的现象一例也不存在，高热地块地价整体地价呈上涨之势。

  还有一点要指出的就是竞拍轮数TOP10地块的质量较6、7、8月也有明显的下降，既不涉及北京、上海、杭州这样的高地价城市，入围的主城核心区地块数量也明显减少，竞拍轮数TOP10地块中楼板价最高的竟然是丽水下辖的缙云县的一宗宅地，楼板价也仅有1.3万元/平方米，高竞拍轮数地块质量有明显下滑。

  具体来看，其中涨幅最大该地块为南通市通州区刘桥镇CR2020-018地块，竞拍开始前地块已有17轮报价，可见竞拍火热程度，最终地块经过235轮报价被上海豪尔森地产成功竞得，成交金额1.91亿元，楼面价4500元/平方米，而周边最近成交的地块为去年12月底价竞得的秀水华庭南侧商住地，成交楼面价2222元/平方米，相比之下，楼板价涨幅高达103%。此外，南通海安、海门还有3宗土地也入围竞拍轮数TOP10，以海安镇2020026002地块为例，地块位于海安城东板块站前综合区，周边各项配套比较齐全，首入海安的龙信以6.49亿元的总价拿下，溢价率高达58%，楼面价高达7753元/平方米，刷新了海安楼面价新高，较近一年周边同类地块地价涨幅高达53%。

  涨幅居于第二位的地块位于丽水，该地块是浙江省第二批未来社区试点项目（名山未来社区D-02D-03地块），该地块整整拍了226轮，耗时4小时，最终华鸿嘉信以总价16亿元竞得，成交楼面价13435元/㎡，创下了缙云县涉宅地历史新高，即使放眼整个丽水市，也能排第三位，由此可见地价之高。

  涨幅居于第三位的为宁波宁海县老城核心区01地块，楼板价高达10500元/平方米，较周边同类地块涨幅达63%。不仅如此，宁波市还有两宗地竞拍轮数位列TOP10，分别位于余姚和慈溪，其中位于处于余姚城东片区兵马司路西侧的地块在开拍之前就有31家房企，最终该地块以最高限价10329元/平方米+11900平方米配建成交，剔除配建之后，实际楼板价高达11442元/平方米，这一价格较周边地价涨幅约为16%，板块“地王”不断涌现。总之，随着宁波限购区域的扩围，“不限购、不限售”、拿地成本较低的余姚、慈溪和海宁吸引了房企的目光，土地价格有所提升。

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  市场展望：四季度土拍整体热度将显著下滑

  上海、广州等优质地块供应城市竞争压力依然较大

  综上，从溢价率和高竞拍轮次地块幅数等指标来看，9月份土地市场在整体上确实已经转凉；接下来，鉴于中央严控地价房价，地方调控升级的大环境不会改变，优质地块入市比例将进一步下滑，并且9月土地挂牌数据显示，南京、天津、苏州、杭州均减少了优质土地入市数量，中西部二线城市成为供应主力；起拍价超过3万元的优质地块仅有6宗，上海涉及4宗，广州涉及2宗，可以看出土地质量有明显的降低，高单价、高轮次竞拍、高溢价等现象的出现频次会继续下滑。

       当然，优质地块供应力度依旧较强的上海、广州依然值得关注。譬如上海杨浦东外滩地块，由于区位优越、规划前景佳，势必会引发房企的一番抢夺，此外还有静安天目社区地块、浦东北蔡、三林板块旧改地块，广州海珠区也供应了2宗稀缺宅地，接下来布局优质区域的机会较多。不过在这些优质土地占比高、同时热度也比较高的城市，建议还需仔细测算拿地成本，避免后期利润空间或现金流不足的风险。此外，那些供地规模较大的西安、长沙等中西部二线城市也值得关注，尤其是具有规划利好的近郊板块，在板块供求符合投资预期的情况下，相比开发限制严格、土拍竞争激烈的稀缺优质地块而言，或许反而能获得更高的投资收益。