[克而瑞]“三条红线”下，优质地块竞拍热度是否仍在延续？

  当前优质地块的成交地价整体上仍然是在上涨的。

  作者 / 马千里、周奇

  9月17日，上海挂出内中环两宗住宅用地，起拍价分别为6.2万元/平方米和5.2万元/平方米；9月25日，广州中心城区琶洲板块推出一宗优质宅地，起拍价接近4万元/平方米，是广州有史以来起拍价第四高；10月，北京、深圳也频繁推地，近来均有上百亿金额的地块挂出……而今年下半年以来多城加码调控，8月末“三条红线”融资规则实施更是表明了融资监管进一步加强，政策环境明显收紧。在这样的背景下，重点城市却在频频推出“好”地，那么，这些优质土地的竞拍热度究竟如何？

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  下半年来27城加码调控
  8月末三条红线实施促土地市场降温

  2020年二季度，土地市场热度在热点城市纷纷集中供应优质土地的带动下上升至高位，地价也快速上涨。为了稳定地市热度，下半年来住建部两次约谈地方政府，包括13个热点城市。地方政府也动作频频，据统计，下半年以来已有27城发布房地产市场调控政策，其中被约谈城市中，除北上广及长沙外，其余城市在下半年有调控政策出台，如杭州、南京、东莞等城市更是了两度加码调控，以降低市场热度、平稳市场发展。

  除了需求侧调控快速收紧，在8月末网传已久的“三条红线”融资规则正式落地，在12家房企试点实施，房企融资环境较上半年明显收紧。在调控加码和“钱紧”背景下，地价连续三月回落，溢价率也在9月份明显回落，流拍率也出现上涨势头，土地市场整体热度明显回落。 

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  “三条红线”后广深宁等市优质宅地供应明显放量
  助力房地产稳地价、稳房价

  政策不断加码之下，优质土地的入市节奏也发生了改变。对比“三条红线”融资规则实施前后热点城市供应宅地中高单价宅地（单价超过1万元/平方米的宅地）的占比来看，在融资监管规则实施之后，热点城市中优质宅地的供应占比反而呈现出微增趋势。即在8月末至10月底，重点城市供应宅地中起拍单价超过1万元/平方米的地块幅数达144幅，占总供应幅数的比例达到11.2%，较下半年融资监管规则实施前增加了0.5个百分点，上海、深圳、广州、厦门等城市近期成交的高价优质宅地均是在融资监管规则实施后才挂牌成交。

  优质地块供应的增加和调控收紧的目的并不冲突。一方面，加大宅地供应是稳定地价较为有效的方式之一，如南京在加大热门区域如浦口中心城区、主城的宅地供应后，这些区域的地价进一步趋于平稳；更主要的是，当前各城市增加的优质宅地往往是供地向来较少的区域，如东莞长安镇地块周边区域内已经五年未有宅地入市，上海内环内商品住宅用地供应一直较为紧缺，在这些区域增加宅地供应有利于缓解区域内供求紧张的关系，在热点城市多采用“双限价”的出让方式下也利于稳定房价上涨预期。

  具体到城市来看。在重点监测的90个城市中，有17个城市优质宅地的供应占比超过20%，包括近期土地供应动作较为频繁的上海、广州、深圳等一线城市。其中，深圳不仅推出了近7年仅有四宗宅地入市的前海板块在年内的第二宗优质宅地，更是在10月23日推出总建面超200万平方米的居住用地，总起拍价接近300亿元，堪称深圳有史以来土地供应量最大的一次。而向来以增城、南沙等郊区作为主力供应区域的广州，也在近两月挂牌了多宗中心城市的优质宅地，如海珠琶洲地块、海珠南洲地块、天河奥体公园地块，起拍价都在3万元/平方米以上。

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  优质地块竞争仍然激烈
  三成半高单价地块成交地价同比涨幅超10%

  融资收紧之下，开发商拿地积极性也受到了一定的影响，据CRIC监测，拿地放缓成为9月份50强房企的主流趋势。不过，优质地块的竞拍热度大多还是维系在高位，以10月份以来成交单价TOP20地块来看：20宗地中有12宗地以最高限价成交或成交溢价率超过30%，广州海珠琶洲地块、东莞长安地块甚至创下了片区最高楼面单价纪录。

  再联系这些地块周边在2019年以来成交同类型地块的价格来看，整体而言成交楼板价是稳中有升的，其中涨幅最多的当属广州海珠区琶洲地块，该宗地的成交楼板价达51462元/平方米，较周边此前成交地块上涨了近4成。由于琶洲板块多年不供宅地，板块内几乎无新房在售，周边二手房挂牌价格也基本在10万元/平方米，且该地块又拥有一线临江优势，因此地块竞争较为激烈，经过101轮才最终成交。

  值得关注的是，低溢价成交的地块中除苏州高铁新城定向出让地块和商办占比高达46.1%的静安区天目社区地块外，其余地块的楼板价较此前周边成交宅地都有所上涨。典型如无锡梁溪区XDG-2020-35号地块，该宗地虽以底价成交，但成交地价较此前周边成交地块价格上涨了12%。这是由于政府在出让地块时将起拍价明显抬高以达到控制溢价水平的缘故，该宗地即使达到最高限价，溢价率也仅有12.5%。

  也有5宗地块成交楼板价不及周边成交均价，但地价降幅基本都在10%以内，并未有太大降幅。这些地块的价格下滑多是由于政府限地价或增加配建、自持条件等原因所致。以地价下滑幅度较大的温州鹿城区商住地举例来说，该宗地以最高限制楼板价20796元/平方米成交，这一价格较此前周边成交地块价格下滑了7%；但若考虑该宗地的配建成本，其实际成交价格还是上涨的。

  注：深圳龙华民治地块（深土交告〔2020〕36号/A808-0020）、东莞长安镇地块、道滘镇地块、福州晋安区新店镇地块（榕宗地2020-47号地块）周边在2019年以来未有同类型宅地成交。

  数据来源：CRIC

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  临近年末土拍竞争或进一步降温
  但优质地块价格仍将缓步上涨

  下半年来热点城市相继发力加码调控，但市场热度并未有明显走弱趋势，而在8月下旬房企融资环境的收紧后，地价、溢价率等反映热度的指标出现明显下滑趋势，市场较此前明显降温。但热点城市的优质地块供应并未因此有所减少，近期包括北上广深在内的多个重点城市均有条件较好的地块供应，优质地块的供应节奏反而有所加快。

  不过，从近期优质地块的竞拍情况来看，融资收紧叠加政策加码下，房企拍地积极性还是有所减弱，如在本月成交宅地TOP20地块中，仅有少数地块吸引了15家及以上的房企参与，竞拍轮数超过百轮的地块幅数也不到5幅。接下来，房企拍地将会更加理智；一方面，由于临近年底，大部分房企已完成了增储目标；另一方面，在融资监管要求下，部分高负债的房企也会减少拿地支出，加速销售回款，以降低财务杠杆率。就此来看，仅有少数极为优质的土地才会有较高的竞拍热度，条件相对一般的宅地竞拍热度将会有所下滑。典型如福州晋安新店镇地块，该宗地无配置安置型商品房的要求，起拍价也并不高，却仍受到了冷遇，最终仅底价成交。

  值得注意的是，当前优质地块的成交地价整体上仍然是在上涨的，特别是土地供应一直紧缺的区域，如上海内中环、东莞、广州中心城区等。这也意味着这些区域未来优质地块的土拍仍然会比较激烈，拿地门槛也只会越来越高。但对于南京浦口、宁波江北等城市近来主要供地区域，其地价在土地供应明显加大下已经较为稳定，盈利空间也比较稳定，在这些区域拿地相对安全。