[克而瑞]土地成交量价齐跌，流拍率连续四周超过10%

  2020年第45周（11月2日-11月8日），重点城市土地供应和成交规模均较上一周有所下降。同时，由于地价较高的热点一二线本周土地成交量大幅减少，本周平均地价也较上一周有所回落；优质土地供应减少下，流拍率也进一步走高，达到13.4%，已连续四周超过10%。

  土地政策

       政策面持续收紧

  台州将严格控制溢价空间和地价

  继上周的衢州后，本周浙江省的另一城市台州也发布了调控政策，其中在土地市场方面，提出要保持土地市场平稳，加大市区供地力度，实行“限地价、竞自持（或配建）”的土地出让方式，严格控制溢价率和楼面地价。在多个热点城市相继收紧调控的影响下，预计重点城市的土地竞拍热度将会进一步下滑。

      土地供应

      上海、广州均有优质土地挂牌

      中西部二线成供应主力

  供应方面，本周重点城市土地挂牌量为1955万平方米，同环比分别下降39%和25%。各能级城市的土地挂牌量均不及上一周；具体来看，一线城市本周土地供应量仅有40万平方米，较上周大幅减少，不过上海、广州均有优质地块推出，其中上海新推的一宗地位于静安中兴社区，是一宗纯住宅用地，起拍总价达52亿元，起拍楼板价高达7.2万元/平方米；广州也推出了荔湾区一宗优质综合地块，起拍单价也在2万元/平方米之上。二线城市中，中西部城市仍是供地主力，南昌、成都、重庆和武汉等本周推地量仍保持在100万平方米以上，其余城市供地量相对较少。三四线城市主力供应区域仍在城市的下辖郊县，仅无锡、南通、佛山等少数城市有主城区宅地供应。

     土地成交

      高价地入市减少致地价环比下滑

      各能级城市成交量均不及上周

  成交方面。由于上月初适逢传统假期，重点城市推地量明显减少，导致本周重点城市成交建筑面积大幅下滑，成交总量仅为824万平方米；成交面积减少下，成交金额也随之下降，本周重点城市成交总金额为381亿，同环比均明显下降；价格方面，由于本周成交主力多为地价不高的三四线城市，本周重点城市平均地价回落至5000元/平方米以下，成交平均楼板价为4626元/平方米，环比下滑15%，和去年同期相比也下降了10%。

       各能级城市方面，一线城市中仅上海和北京有土地成交，其中北京仅成交了一宗商办地块，上海虽成交了6宗地，但土地质量完全不及上周，仅一宗位于普陀真如板块的商办地成交楼板价超过2万元/平方米，其余地块因地理位置较偏成交楼板价均不高。二线城市中，无一城市的成交量超过了100万平方米，其中成交量最高的城市是成都，总成交建面为89万平方米，共成交了9宗地，其中位于双流怡心湖板块的优质宅地吸引了多家房企竞拍，最终以最高限价成交，由首开竞得。重点监测的三四线城市中，徐州的成交量仍位居首位，共有11宗地成功出让，总成交建面达138万平方米，宝龙、伟晨等均有布局。

      市场热度

      流拍率连续四周超过10%

      商办用地最易流拍

  成交溢价方面。由于本周成交主力多为不限地价或地价限制较为宽松的二三线城市，特别是郑州、西安等均有高溢价地块成交，在此带动下，本周成交溢价率较上周明显上升。各能级城市中，除一线城市因无优质地块出让溢价率降至冰点外，二三线城市的溢价率均较上周有所上升。 

  土地流拍方面。重点城市的土地流拍率亦超过了10%，达到13.4%，较上周进一步上涨，已连续四周维持在10%以上。从流拍地块的土地用途来看，本周流拍地块多为商办地块，包括温州鹿城区、长沙长沙县等区域均有此类地块遭遇流拍。

     周度Top5

     一二线优质土地入市节奏放缓

      两榜入榜门槛明显下滑

  本周，重点城市优质土地出让节奏明显放缓，仅惠州、佛山等三四线城市有多宗主城优质土地出让。在此影响下，本周成交总价榜入榜门槛也较上周明显下降。具体来看，本周成交总价最高的地块是惠州惠城区一宗临江优质商住地，在经过84轮激烈竞拍后由佳兆业以30.9亿元的总价成交竞得；门槛地块则来自成都双流区，也是一宗纯住宅用地，由人居以14.37亿元的总价竞得，溢价率10%。

  一二线城市高价地入市成交减少的影响下，单价榜入榜门槛也明显下滑。具体来看，本周成交单价最高的宅地是保利置业拿下的上海奉贤新城商住地，由于需要自持商业，最终以17480元/平方米的底价成交；门槛地块是位于福州闽侯县的优质住宅用地，随着福州城区的扩容，闽侯的土地市场也随之火热，该宗地吸引了10家以上的房企竞拍，最终突破最高限价，成交楼板价达13501元/平方米，若考虑配建成本，实际地价已刷新闽侯县楼面地价最高纪录。

  重点地块点评

       佳兆业斩获惠州新晋单价地王

  地块分析

  今年下半年以来，深圳、东莞楼市加码调控，土地供应量又比较少，房企把目光转向了邻近的惠州。在此影响下，惠州的地市热度也明显升温。如本周出让的惠城区鹿江沥南岸地块吸引了15家规模房企前来竞拍，最终在经过84轮激烈争夺后由佳兆业以30.9亿元的总价竞得，成交楼面价7974元/平方米。值得注意的是，该地块刷新了惠州商住地历史成交楼面价最高纪录，成为惠州新的“单价地王”。 

       据规划来看，该地块所在的鹿江沥临近惠州当前主力发展的金山新城，有较多规划利好，并且从地理位置上还看，地块还有一线临江优势，周边生态环境也较为宜居。目前，地块周边已有多个品牌开发商入驻，周边配套也逐渐完善：交通方面，地块靠近城市主干道三环东路和惠州大道，周边交通较为通达；商业方面，地块周边主要以附近社区底商为主，且项目也配有一定商业，能基本满足日常生活需求；教育方面，地块紧邻惠州综合高级中学，且周边规划有幼儿园和九年一贯制学校，子女教育需求也能就近满足。当前，项目周边在售新盘不多，成交均价约在1.3万元/平方米左右，和项目拿地楼板价相比盈利空间较窄，不过地块附近有诸多规划利好，未来房价上涨空间较大，盈利空间也有扩大的可能。