[克而瑞]土地成交量价齐涨，深圳前海稀缺宅地封顶成交

  2020年第46周（11月9日-11月16日），重点城市本周土地供应与成交量均较上周明显上涨，地价也在深圳、武汉等城市有高价地成功出让的带动下环比大幅上涨。同时，受部分城市有优质地块出让影响，本周成交溢价率仍维持在较高水平，流拍率也出现短暂的下降趋势。不过，结合政策面来看，整体政策环境仍然是收紧的，在本周银保监会明文禁止险资进入房地产开发领域，房企融资难度进一步加大，土地市场热度受此影响预计会再度回落。

  土地政策

  银保监会禁止险资直接进入房地产开发领域 房企融资环境进一步收紧

  自8月末“三条红线”融资试点规则确定实施后，针对房地产行业的金融监管就一直在收紧。11月13日，银保监在发布《关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》 时提出禁止保险资金投资直接从事房地产开发建设的标的企业，包括开发或销售商业住宅，引导资金流向实体经济，这也预示着房企融资环境进一步收紧。对于土地市场来说，未来企业拿地也会更加理性，土地市场热度也会进一步降温。

  土地供应

  重点城市土地挂牌量环比回升

  武汉供应量持续高位供应方面，本周重点城市土地挂牌量回升至2500万平方米之下，总供应建面为2589万平方米，环比上涨32%，不过较去年同期相比仍有25%的降幅。各能级城市的土地挂牌量环比均呈上升趋势；具体来看，一线城市本周土地供应量为203万平方米，其中上海在本周共挂出10宗地，合计建面达112万平方米，但多为安置房地块和商业用地，中环内仅有一宗位于普陀的综合用地入市；北京也推出了5宗地，包括3幅住宅用地和2幅商业用地，其中位于朝阳区东坝村的宅地为二次出让地块，本次挂牌地块销售限价和起拍价均较上一次有所上涨。二线城市中，武汉推地力度仍然较大，本周又有超过200万平方米的土地挂出，包括硚口、武昌等中心城区的优质宅地。三四线城市中，南通和烟台推地较为积极，本周供应总建面均超过了200万平方米，其余城市推地量相对较少。

  土地成交

  一二线城市成交量环比上涨

  深圳、武汉高价地成交带动地价环比大涨成交方面。本周广州、上海等多个城市有地块集中出让，重点城市成交建筑面积也得以较上周环比回涨，成交总量为998万平方米；本周重点城市成交总金额也回升至671亿，同环比分别上涨了15%和76%；价格方面，在深圳、武汉等高地价城市均有高价地成交的带动下，本周重点城市平均地价明显回升，平均楼板价为6727元/平方米，环比大涨45%，和去年同期相比也上涨了11%。

  各能级城市方面，除三四线成交量不及上周外，一二线城市的成交建面环比均是上涨趋势。具体来看，一线城市中除北京外其余三市均有土地出让，其中成交量相对较大的广州和上海成交地块以商办用地为主，住宅用地分别仅有2宗和1宗地，且均为底价成交；一线城市本周成交地块最值得关注当属深圳成交的南山前海稀缺宅地，虽然拿地门槛极高，但仍吸引了多家实力房企竞拍，最终以81.52亿元的最高限价成交，由金地联合华润、电建、前海控股三家国企竞得。二线城市中，仅有南昌的成交量超过了100万平方米，共计成交了5宗地，均位于良庆区，除一宗商住办综合体地块，其余4宗地均为溢价成交，敏捷、大唐、阳光城、中南均有布局。重点监测的三四线城市中，长三角热点城市温州和无锡均有多宗地块出让，其余城市活跃度较低。

  市场热度

  深圳高价地成交抬升一线城市溢价率

  广州、重庆等再现流拍土地成交溢价方面。本周成交主力仍多为不限地价或地价限制较为宽松的二三线城市，这些城市的成交溢价率都相对较高，如成交量最大的南宁成交溢价率为29%。在这些城市的支撑下，本周成交溢价率虽然不及上周但仍然维持在相对较高水平。各能级城市本周成交溢价率也均在15%以上，其中一线城市环比涨幅最大，在深圳优质地块以超高溢价成交的带动下，平均溢价率上涨至17%。 

  土地流拍方面。重点城市本周流拍土地幅数较上周有所减少，土地流拍率较上周也有所回调。从流拍地块地理位置分布看，广州、重庆、成都、徐州、绍兴等城市均有地块流拍，不过这些流拍地块基本位置较为偏僻，周边配套缺乏，难得房企青睐。

  周度Top5

  深圳前海稀缺宅地封顶成交 武汉诞生新“单价地王”

  临近年末，上半年优质宅地供应较少的深圳、武汉近期明显加大了优质土地的供应力度，在本周就有深圳前海稀缺宅地、武汉江岸“准地王”地块入市出让。在此影响下，本周成交总价榜入榜门槛也较上周明显上升。具体来看，本周成交总价最高的地块是深圳前海宅地，成交总价达81.52亿元，由金地、华润、电建和前海控股组成的联合体成功竞得；门槛地块则位于无锡惠山区，是一宗纯住宅用地，由建发以26.72亿元的总价竞得，溢价率14%。

  在重点城市本周出让的地块中，关注度最高的当属深圳南山前海稀缺宅地。由于地块自带稀缺属性，尽管有诸多出让条件，该宗地仍吸引了13家房企组成的8个竞拍主体前来竞拍，在经过百余轮激烈竞拍才最终成交，成交楼板价高达62707元/平方米。除此之外，武汉江岸区地块也一经挂出就吸引了市场的关注，该宗地起拍单价就接近武汉此前单价地王的价格，最终亦是高溢价成交，成交楼板价达30558元/平方米，这也是武汉成交楼板价首次突破3万元/平方米。

  重点地块点评

  金地联合三家国企82亿斩获深圳前海稀缺宅地

  地块分析

  作为一线城市中土地供应最稀少的城市，深圳的每一次宅地拍卖都有着极高的市场关注度，在11月11日当天出让的南山前海稀缺宅地也不例外。作为前海板块今年内出让的第二宗宅地，也是板块内有史以来出让的第四宗宅地，地块十分稀缺。因此，尽管该地块设有销售限价、“9070”限制以及原始配建人才房面积，仍吸引了13家规模房企组成的8位竞拍主体前来竞拍。在经过百余轮的激烈竞拍后，该地块由金地、华润、电建和前海控股组成的联合体以81.52亿元的最高限价以及配建2.84万平方米人才房面积成功竞得，成交楼板价为62707元/平方米。 

  据地理位置来看，地块位于前湾片区十开发单元02街坊，临近5号线前海公园站，交通出行较为便捷；同时，地块周边配套也比较完善，商业方面主要以周边社区的配套商业为主，但在距离稍远处就有多家大型购物中心，如来福士、信和购物广场等，教育资源也比较丰富，2公里范围内有多家中小学。由于片区整体主要以商务办公和产业大厦规划为主，商品住宅整体供应较少，因此当前前海板块在售、待售住宅较少，最近开盘的招商领玺项目一经开盘就全部售罄，片区内购房需求十分旺盛，项目建成入市后预计无去化压力。