[克而瑞]土地成交量价齐跌，溢价率也创二季度以来最低

  2020年第47周（11月16日-11月22日），临近年末重点城市推地节奏明显加速，特别是上半年供地相对较少的昆明、郑州等城市，本周土地挂牌量均超过了300万平方米。虽然重点城市土地供应量持续高位，但重点城市本周成交建面却不敌上周，平均地价也因出让地块质量的下滑而环比下降；同时，反应市场热度的溢价率创二季度以来的新低，另一热度指标流拍率也呈现走高趋势，重点城市土地市场热度明显降低。

  土地政策

  广州出台闲置土地处理办法

  土地闲置两年将无偿收回

  11月16日，广州市出台《广州市闲置土地处理办法》，重申土地闲置超过两年将被收回，旨在提高土地资源利用效率，倡导集约化用地。而对于房地产市场来说，该办法的出台对土地供给到位但住房却未迟迟补充到市场上的现象有一定的整顿作用，利于加快住宅供应，稳定房地产市场平稳健康发展。

  土地供应

  临近年末重点城市加速推地

       二线城市挂牌量较上周翻番

  供应方面，本周重点城市土地挂牌量继续呈现上涨趋势，总供应建面达3983万平方米，环比大涨54%，同比也有4%的涨幅。各能级城市的土地挂牌量环比均呈上升趋势；具体来看，一线城市本周土地供应量为231万平方米，广州、北京、深圳均有土地供应，分别推出8宗、2宗和3宗，其中市场关注度最高的当属位于北京海淀区的两宗旧改用地，均为不限价宅地，起拍价高达118亿元，楼板价平均约为6.7万元/平方米，此外，近十年未有宅地供应的深圳福田区也在本周推出了一宗迷你型人才住房用地，一线城市供地力度特别是热点板块的供地力度较往年明显提升。二线城市本周土地供应明显放量，挂牌量突破2000万平方米，较上周翻番，郑州、昆明、西安等城市的挂牌量超过了300万平方米。三四线城市中，河源、湛江、徐州和无锡推地也比较积极，本周供应总建面均超过了100万平方米，其余城市推地量相对较少。

  土地成交

  重点城市成交量不及上周

       出让地块质量下滑致地价回落

  成交方面。本周重点城市的成交总建筑面积为857万平方米，同环比分别下跌28%和14%；受供地质量下滑影响，重点城市的成交金额也呈下降趋势，环比下降39%至412亿元；价格方面，由于一线城市成交占比大幅下跌，本周重点城市平均地价也回落至5000元/平方米以下，平均楼板价为4807元/平方米，环比大幅下降29%，和去年同期相比降幅也超过了2成。

       各能级城市成交量也均不敌上周。具体来看，一线城市中除北京外其余三市均有土地出让，其中上海共有3宗地出让，分别位于杨浦、宝山和金山，由美团大众点评、金融街和上海世民农庄分食；广州出让的2宗地分别位于天河区和白云区，其中位于天河区的宅地由于是板块内近六年来首次出让的宅地，因此受到了各大房企的关注，最终成交楼板价创下区域新高；深圳仅底价成交了一宗位于南山前海的商办用地。二线城市中，成都和长沙的成交量均超过了100万平方米，其余城市的成交量多在50万平方米之下；虽然成都和长沙有多宗土地供应，主力供地区域在城市郊县，土地素质较为一般，因此最终地块多以低溢价成交。重点监测的三四线城市中，仅有徐州的成交量超过了50万平方米，其余城市的活跃度不高。

       市场热度

       溢价率降至二季度以来最低点

        流拍现象进一步加剧

  成交溢价方面。由于重点城市本周出让地块质量较前两周明显下滑，高溢价城市成交量又比较少，因此重点城市本周成交溢价率仅有7%，跌入二季度以来的最低点。各能级城市本周成交溢价率也均不及上周，其中一二线城市的溢价率均在10%以下，仅有广州、长沙、重庆三个城市的溢价率超过10%，其余城市出让地块多是以零溢价成交；三四线城市的溢价率也较上周大幅下滑，仅南通等少数城市溢价率仍维持在20%以上。 

  土地流拍方面。受房企资金环境不断收紧影响，自9月份以来重点城市的土地流拍现象整体上呈现出恶化趋势，本周重点城市的土地流拍率更是大幅上涨至17%，土地流拍现象进一步加剧。从这些地块流拍具体原因来看，因无人竞拍而遭遇流拍的地块约在六成以上，这些地块或为商办用地，或为区位较为偏僻、周边配套缺乏的郊县宅地，在当前房企资金明显吃紧和年末又有多宗优质土地出让的影响下，难免会遭遇流拍。

       周度Top5

       两榜入榜门槛均不及上周

       合景斩获广州天河区单价地王

  继上周深圳有优质土地出让后，本周上海、广州也均有优质地块出让，但土地含金量不及上周，因此本周成交总价榜和单价榜入榜门槛均不及上周。具体来看，本周成交总价最高的地块来自上海杨浦定海社区，是一宗商办地块，由于地块设有产业引入要求，最终底价成交，由美团大众点评以65.41亿元的总价竞得，预计用于建设美团上海总部；门槛地块位于常州，临近金坛区政府，区位较为优越，最终吸引了5家房企竞拍，在经过25轮争夺后由中海宏洋以18.24亿元的总价竞得，成交溢价率6%。

  在重点城市本周出让的地块中，关注度最高的当属广州天河奥体公园北侧北地块。该地块是天河区牛奶厂板块时隔6年才出让的住宅用地，具有较高的价值，并且地块所在板块也是未来广州发展的重心之一，享有多重规划利好，最终该地块由合景泰富以51463元/平方米的价格竞得，创下了天河区有史以来成交楼板价最高纪录。

  重点地块点评

  合景泰富斩获广州天河区“单价地王”

  地块分析

  下半年以来，广州中心城区土地供应力度一直维持在高位，在11月16号又有一宗优质地块出让。该地块为天河区牛奶厂地块，是该板块时隔六年再次出让的宅地，因此地块价值较高，起拍价已超4万元/平方米。最终，在经过8家房企21轮争夺后，由合景泰富以48.65亿元的总价竞得，成交楼板价51463元/平方米，创下天河区有史以来成交楼板价新高，同时也位列广州楼面价TOP3。 

       据地理位置来看，地块临近天河区奥体公园，周边有黄村立交、广州环城高速、广园快速路以及东圃特大桥等多条交通要道，自驾出行较为便捷；不过，地块周边公共交通配套较为缺乏，与之距离最近的地铁站21号线的大观南路站也在1.5公里之外。目前，地块所在板块已有多个品牌开发商入驻，居住氛围相当浓厚，各项配套也比较完善：商业方面，除地块周边社区的底商外，地块周边两公里内还有高德汇等大型商业广场，能满足日常生活需求；教育方面，地块不远处就是奥体东小学，周边还有多所中小学和幼儿园，教育资源也十分丰富。目前，地块周边有多个在售楼盘，新房价格多在5万元/平方米~6万元/平方米之间，与地块拿地单价相差不多；不过，地块所在的板块恰好处于“天河智谷”片区，享有重大规划利好，板块房价后续上涨动力和空间充足，因此项目盈利空间也有上升的可能。