[易居研究院]100城住宅用地价格月报(2020年10月)

地价泡沫有效遏制 南京等城市稳地价效果明显

以下内容节选自

易居月报 之

【100城住宅用地价格报告】

  核心 · 观点

  百城地价

  今年前10月地价把控积极得当，地价泡沫得到有效遏制。以南京为例，今年其土地交易市场的管控明显增多，地价上扬势头被打压，当前地价涨幅总体进入平稳的态势，值得其他城市学习。

  市场预测

  考虑到房地产调控和三道红线约束的大背景不变，所以地价短期内难以抬头。但是也要防范新的风险，比如说随着房企年度销售业绩的完成，部分房企又会重新拿地，此时要防范地价炒作的风险。

01

百城地价

  1、成交价格：近4个月均位于6000元以下的水平

  1-10月份，全国100个城市住宅用地价格为5811元/平方米，同比上涨5.9%。该增速相比1-9月份的6.9%已经明显收窄，充分说明地价走势在降温。而从单月数据看，今年4-6月份是地价上涨、地价泡沫增大的阶段，其单月地价水平分别为6468、6743和6077元/平方米，均超过了6000元/平方米的水平线。而下半年地价持续下跌，7-10月份单月地价分别为5740、5873、5180和4797元/平方米，均位于6000元/平方米的水平线以下，且呈现了比较明显的下行态势。另外10月份单月地价为最近12个月的最低水平。

  7-10月份恰是全国房地产政策重新收紧、三道红线新政出台的阶段。这一大背景不会改变，所以可以认为短期内地价大涨或反弹的几率较小。近期央行行长易纲、银保监会主席郭树清表示要管理好房地产市场风险，建立长效机制，遏制房地产泡沫这个威胁金融安全的最大“灰犀牛”。而从房地产开发的角度看，房地产泡沫和地价泡沫有直接的关联。所以当前百城地价泡沫减少，实际上是有助于房地产泡沫的减少，对于后续房价稳定和房地产市场的稳定都有积极的作用。

02

城市分类

  1、一线城市：涨幅要高于其他两类城市

  1-10月份，4个一线城市住宅用地价格为17028元/平方米，同比上涨16.1%。一线城市地价走势有两个特点。第一、地价绝对水平较高，明显超过了二线城市和三四线城市，除了大城市本身的特性以外，其今年很多市中心地块的出让，也推高了地价，比如上海在内环内也出让了多幅住宅用地，自然容易带动地价上涨，所以地价水平和供地的结构有关。第二、地价上涨幅度较大，也高于二线城市和三四线城市。今年很多央企和知名民企也重回一线城市，容易抬高地价水平。当然从趋势看，当前地价涨幅开始回落，具有非常好的信号意义。

  2、二线城市：南京稳地价工作值得肯定

  1-10月份，32个二线城市居住用地价格为5920元/平方米，同比上涨3.5%。观察历史数据，二线城市今年地价涨幅总体可控。第一、类似兰州、银川、乌鲁木齐等西部城市的地市开始活跃，此类城市地价的绝对值并不高，所以客观上会拉低32个二线城市的地价水平。第二、对于一些热点二线城市来说，地价调控的政策措施到位，也容易促进地价的稳定。比如说南京属于今年地价调控较为积极的城市，管控地价政策频出。其在今年1-5月地价同比涨幅为47.4%，地价泡沫较大，而现在1-10月地价涨幅仅为2.0%，这充分说明稳地价工作是积极到位的。

  3、三四线城市：关注佛山等热点城市地价走势

  1-10月份，64个三四线城市居住用地价格为4024元/平方米，同比上涨4.4%。 当前三四线城市的地价涨幅总体处于下行态势，且涨幅可控。当然一些热点城市的地价涨幅依然需要把控，包括洛阳、常州、徐州、佛山和无锡等，其今年1-10月份地价涨幅分别为54%、31%、21%、21%和18%，此类热点三四线城市后续地价依然需要积极进行把控。尤其是佛山，最近两个月拍出的住宅用地价格都较高，超过了10000元/平方米的水平，后续需要防范地价风险。

03

城市群分类

  1、长三角：地价过高也容易抑制房企拿地积极性

  1-10月份，长三角23城住宅用地成交价格为9779元/平方米，同比增长8.0%。观察历史数据，当前长三角的地价水平涨幅远远弱于2016年的高峰期。不过由于最近几年年初累计地价同比涨幅曲线以位于零轴线以上居多，所以地价只涨不跌。此类地价水平明显高于其他两个城市群，自然也会影响房企拿地的积极性。尤其是在三道红线的约束下，房企高价拿地的冲动减少，宁可寻找其他性价比高的城市或区域，这也可以解释近期长三角地市降温的现象。

  2、粤港澳：郊区用地增多带动地价下行

  1-10月份，粤港澳8城住宅用地成交价格为7958元/平方米，同比下跌4.5%。横向对比看，粤港澳8城的地价明显要比长三角23城的地价要低，而且这8个城市本身也是珠三角最为核心的城市，所以拿地性价比要好于长三角。当然地价下跌并不能简单理解为地价泡沫在减少，这和土地供应规模增大、郊区用地占比提高等因素有关。所以即便是珠海、东莞近期统计的地价在下跌，但本身和土地区位结构有关，不能简单理解为此类城市没有炒地现象。粤港澳大湾区是后续很多房企重点布局的区域，后续依然需要防范地价炒作等风险。

  3、京津冀：地价确实显疲态

  1-10月份，京津冀13城住宅用地成交价格为7611元/平方米，同比增长7.3%。从地价走势看，近期确实显露了疲软态势。以天津为例，近期关于房屋成交疲软的消息比较多，实际上土地市场也有类似的特征。今年前两月受成交结构的影响，天津地价涨幅为56.6%，而后续地价涨幅处于持续收窄的态势，1-9月份为9.0%，而1-10月份则首次出现了下跌，跌幅为1.0%，这说明地价相对偏弱。类似现象说明房企投资意愿在减少，今年1-10月份天津住宅用地成交面积同比跌幅为36.1%，类似交易行情自然也容易带动地价的下降和涨幅的收窄。

04

结论与趋势

  当前百城住宅用地的价格涨幅总体降温，充分说明在房地产政策调控和三道红线约束下，房企拿地会更加理性，高价拿地、冲动拿地的现象会减少，自然带动了地价的下降或涨幅的收窄。总体上看，今年下半年地价走向和上半年截然不同，地价明显降温，其有助于地价泡沫的减少和土地市场的稳定。包括近期部分热点城市土地交易依然强调“限地价、竞配建”等模式，客观上都有助于地价的进一步降温。

  地价泡沫减少，本身有助于房价泡沫的减少，其对于房地产和金融市场的稳健都有积极的作用。后续地价管控方面需要注意部分房企的新动向。因为到了年底，随着房企年度销售目标的完成，其经营重心又会转向新一轮的扩张拿地工作。此时监管部门要严管购地资金，防范部分城市的地价重新被炒作。