[克而瑞]土地供应规模创年内新高，成交量价环比大涨

  2020年第48周（11月23日-11月29日），重点城市近来一直保持着较快的推地节奏，本周供应规模更是创下年内新高，突破4000万平方米，并且上海、北京等热点城市也均有优质土地推出。临近月末，重点城市的成交量也明显上涨，地价、溢价率更是在深圳、成都、珠海、南通等多城市有优质土地出让的带动下较上周大幅上涨，市场热度较上周出现回升。

  土地政策

  中央再度重申“房住不炒”，房地产金融监管仍将审慎管理

  11月23日，国务院副总理、金融发展改革委主任刘鹤在《人民日报》撰文指出，房地产业影响投资和消费，事关民生和发展；要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持租购并举、因城施策，完善长租房政策，促进房地产市场平稳健康发展。同月25日，央行发布《中国货币政策执行报告（2020年第三季度）》，亦提出要坚持房住不炒定位，保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，并实施好房地产金融审慎管理制度。

  土地供应

  重点城市土地挂牌量创年内新高，总面积突破4000万平方米

  供应方面。临近年末，重点城市土地挂牌量月内三连涨，本周总供应建面更是突破4000万平方米，达到4333万平方米，环比上涨9%，同比也有6%的涨幅，为年内最高点。各能级城市的土地挂牌量也较上周进一步上涨；具体来看，一线城市本周土地供应量为244万平方米，广州、上海、北京均有土地供应，其中广州推地量最高，共有10宗地将要于12月份入市，总体量达197万平方米，不过这些地块多位于花都、增城等郊区，土地质量相较一般；相比之下，上海和北京推地的质量明显较好，其中上海推出黄浦豫园地块，起拍价高达176亿元，是今年来出让总价第二高的地块，北京也有朝阳和石景山两宗优质宅地推出，将于今年年底出让。二线城市本周土地供应进一步放量，挂牌量达2352万平方米，中西部城市仍是供应主力，西安、郑州、长沙、太原、武汉等城市的挂牌量超过了200万平方米。三四线城市中，大湾区的肇庆、佛山和惠州推地较为积极，周度挂牌量也均在100万平方米以上。

  土地成交

  重点城市成交量价齐涨，一线城市成交占比超过10%

  成交方面。本周重点城市的成交总建筑面积也较上周大涨，总成交体量为2301万平方米，和去年同期相比也上涨了6成；成交金额也随之上涨，本周重点城市的成交总金额为1470亿元，同环比涨幅均超过了100%；价格方面，受地价较高的深圳、珠海等城市优质土地集中出让影响，本周重点城市平均地价也较上周明显上涨，平均楼板价为6390元/平方米。

  各能级城市成交量较上周明显上涨，其中一线城市成交占比扩大到14%。具体来看，一线城市本周仅有深圳和广州有土地出让，其中深圳共有9宗地成交，包括8宗含宅用地和1宗商办用地，8宗住宅用地中除宝安沙井地块和龙华大浪地块因是“定向出让”而底价成交外，其余6宗均是以上限价格成交，土拍热度十分高；广州也成交了7宗地，南沙区域仍受房企追捧，最终亦是最高限价成交，其余地块则为底价成交。二线城市中，有5个城市的成交量在100万平方米以上，其中武汉的成交量最大，共成交了161万平方米，大华、中南、正荣等均有布局。重点监测的三四线城市中，南通的土地市场较为活跃，崇川、海门、如皋等多个区县均有土地出让，吸引了阳光城、美的置业、绿城等多家品牌房企布局。

  市场热度

  深圳、南通等城市优质土地集中出让，带动溢价率明显上涨

  成交溢价方面。受深圳、珠海、南通等多个城市有极为优质的地块高溢价成交影响，重点城市本周成交溢价率较上周明显上涨，达17.9%。各能级城市本周成交溢价率也均较上周明显上涨，平均溢价率均突破了10%，其中一线城市在深圳6宗地溢价45%成交的带动下平均溢价率上涨至12.7%；二线城市中昆明、合肥等城市的成交溢价率也超过了40%，主要是由于政府出让地块起拍楼板价明显偏低；三四线城市中，南通、徐州市区、金华等多个城市的土拍热度也仍在高位，溢价率也均在40%以上。 

  土地流拍方面。由于本周供地质量较前几周明显提升，深圳、成都、南通、珠海等多个城市均有位置比较优越的地块出让，刺激了房企的拿地积极性，土地流拍现象较上周明显减少。以重点城市来看，本周重点城市的流拍率回落至10%以下，为7.3%。从流拍地块所在区位来看，惠州、云浮等三四线城市均有多宗土地流拍，市场表现相对冷淡。

  周度Top5

  多宗优质土地集中入市成交，深圳摘得两榜榜首

  本周，深圳、珠海等大湾区城市有多宗优质土地出让，其中深圳更是有8宗居住用地出让，吸引了多家房企前来竞拍。如在总价TOP5地块中，有4宗地的成交总价超过了50亿元，其中深圳宝安沙井地块和珠海十字门商务区地块成交总价均突破了百亿，足以可见地块条件之优质。联系竞得房企来看，随着融资环境的进一步收紧，这些高总价地块基本由国企收入囊中，中海、深圳地铁、万科、保利发展等均有所获。

  单价榜也依然被深圳、珠海等大湾区城市所包揽，入榜的5宗地中有4宗来自大湾区，余下一宗则来自久未有优质地块出让的杭州。具体来看，本周成交单价最高的地块为深圳宝安西乡尖岗山地块，地块处于尖岗山豪宅片区，居住环境十分优越，吸引了10家房企参拍，最终由万科以最高限价竞得，成交楼板价为31639元/平方米；门槛地块则来自珠海十字门CBD明星地块，区位十分优越，并且片区内已经多年未有宅地出让，因此也吸引了多家实力房企竞拍，最终由中海竞得，成交楼板价23281元/平方米。

  重点地块点评

  融创联手华发百亿摘得宝安沙井地块

  地块分析

  11月23日，深圳有史以来规模最大的土拍开场。在本次土拍中，共有8宗居住用地出让，总起拍价合计294.42亿元，最终8宗地全部成功出让，共揽金340亿元。在这8宗地中，有一宗地的体量高达131万平方米，起拍价总价过百亿元，是8幅地中起拍价最高的地块，若成交便是深圳有史以来成交总价第7宗过百亿的地块。最终，这宗地以127.1亿元的总价成交，由融创联手华发竞得，这也是融创首次进入深圳市场。 

  具体来看这宗地的情况。据地理位置来看，该宗地位于宝安区沙井片区，紧邻深圳国际会展中心，与宝安机场相距3公里左右，周边还有地铁11号线和1号线经过，交通出行十分便捷。除此之外，地块周边的商业配套也相当完善，附近小区的沿街底商比较丰富，同时项目也自带近10万平方米的商业，未来商业资源会更加丰富。目前，地块所在板块内近三年均未有宅地出让，新房供应相对紧缺，二手房挂牌均价约在6万元/平方米，因此该地块的成功入市将填补片区内新房供应的空白。另一方面，该地块的成功出让也预示着宝安湾滨海科技文化走廊正式集齐最后一块版图——文创旅游，区域发展面貌也将会有明显的提升。