[克而瑞]土地周报：土地成交量价齐跌，优质宅地竞争仍旧激烈

  2020年第50周（12月7日-12月13日），月中向来是推地、拍地的低潮，本周重点城市的土地挂牌量和成交量均较上周进一步减少，其中土地挂牌量更是较上周腰斩，成交地价也因能级成交结构的变动而环比下滑。不过，聚焦到优质宅地的竞拍情况来看，优质宅地竞拍热度仍然十分高，厦门、宁波、南宁等城市均有地块竞拍轮数过百，竞争较为激烈。

  土地政策

  中央再提促进房地产市场平稳健康发展

  芜湖出台相关政策稳地价

  自下半年以来，中央多次重申“房住不炒”，平稳房地产市场发展，在12月11日召开的中共中央政治局会议中，也再次强调要促进房地产市场平稳健康发展。在此指引下，各城市也根据自身情况对房地产进行调控，如安徽芜湖12月9日发布消息称，要将房地产调控目标任务细化分解到各县(市)、区和相关职能部门，签订目标责任状，纳入市政府对县区政府考核内容，同时在稳地价方面，要避免出现区域性总价、土地或楼面价创新高等情况，防止高地价引起高房价，扰乱市场预期。

  土地供应

  重点城市土地挂牌量进一步缩减

  仅一线城市推地量环比上涨降

       供应方面，重点城市本周土地挂牌量较上周进一步走低，总供应建面达1360万平方米，环比下降53%，和去年同期相比也下降了37%。各能级城市中，除一线城市外，二三线城市的挂牌量均较上周大幅缩减。具体来看，一线城市本周共计有81万平方米的土地供应，分别来自上海和北京，其中上海推出了12宗，但全为保障房用地，北京挂出2宗地，分别位于房山和通州，其中房山地块为普通商品住宅用地，通州宅地则为限竞房用地。二线城市中，杭州、苏州的挂牌量相对较高，其中杭州更是在上周推出多宗宅地后又接连推出了13宗地，集中分布在萧山和临安，总建面达98万平方米。重点监测的三四线城市中，长三角城市推地较为积极，其中绍兴更是有197万平方米的土地将要于12月月底或明年1月初集中成交，南通、嘉兴等城市的推地量也超过了50万平方米。

  土地成交

  重点城市成交量环比再降6%，

  能级成交结构变动致地价环比回落

       成交方面。本周重点城市的成交总建筑面积为1431万平方米，较上周小幅下跌6%，和去年同期相比也有17%的降幅；金额方面，本周重点城市的成交总金额为746亿元，环比下降26%，和去年同期大致持平；价格方面，受能级成交结构变动明显影响，本周重点城市平均地价较上周有所回落，环比下降22%至5215元/平方米，但和去年同期相比仍有19%的涨幅。

       分能级城市来看。一线城市本周共成交7宗地，广州3宗、深圳2宗、北京和上海各1宗，其中广州成交3宗地中仅有1宗为住宅用地，该地块位于增城区石滩新城，由景业控股以底价竞得，成交楼板价为7003.5元/平方米，值得注意的是，该地块曾经遭遇流拍，本次再度出让起拍价明显调低，由8996元/平方米降至7003元/平方米。二线城市中，南宁、重庆、济南的成交量相对较高，其中成交量最大的南宁，成交建面超过了100万平方米，共计成交7宗地，保利置业、大唐、北投、金科等均有落子。三四线城市中，徐州、南通的成交量相对较大，其余城市的活跃度不高。

  市场热度

  二线多宗高溢价地促溢价率上涨，

  土地流拍率环比微涨

  成交溢价方面。本周土地成交溢价率为14.2%，较上周上涨了近5个百分点。溢价率的明显上涨主要得益于二线城市多宗土地高溢价成交带动，如南宁、厦门、宁波等均有多幅土地成交溢价率超过30%，进而拉动溢价率明显上涨。但从整体成交情况来看，除少数城市外，大部分城市的土地成交依然以低溢价为主，本周成交溢价率大多在10%以下。 

土地流拍方面。临近年末，随着入市出让地块数量的增多，土地流拍现象也相对较为频繁。以重点监测城市来看，土地流拍率较上周进一步上涨，环比微涨0.2个百分点至13.4%。结合流拍地块属性来看，这些地块多为商办用地，纯宅地流拍比例相对较低。

  周度Top5

  优质宅地竞争仍然激烈

  拿地成本也在上涨

  本周，厦门、宁波、苏州等久未有优质土地供应的二线城市纷纷集中出让了多宗宅地，也吸引了多家房企前来布局。如宁波北仑凤凰山西地块吸引了14家房企前来竞拍，经过233轮竞价才最终由融创竞得，厦门集美区地块也经历了百轮竞价才最终成交。这些地块虽位于城市的新城片区，但往往是新城的核心区，位置比较优越，因此吸引了多家房企的争夺。

       由于近来房企拿地多集中于这些优质地块，导致优质地块的拿地成本也进一步上涨。以本周成交单价TOP5地块为例，五宗地的成交楼板价均较此前2019年成交地块的价格有所上涨。其中，由融创拿下的宁波北仑凤凰山西两宗地块涨幅最为剧烈，成交地价涨幅均在50%以上，企业拿地成本明显上涨。

       重点地块点评

       联发高溢价斩获翔安新城优质宅地

  地块分析

  下半年以来，厦门的土地供应一直保持着较快的节奏，不过和三季度相比，厦门近两个月供地主力都集中在岛外，如翔安、集美等均有供地。和岛内火热的土拍市场相比，岛外的土拍热度相对冷淡，但在12月9日出让的两宗商住地却均以高溢价成交，特别是翔安2020XP16地块，成交溢价率高达51.58%。

  具体来看翔安区这宗地的条件。据地理位置来看，该宗地位于翔安新区南部新城，临近翔安西路、洪钟大道、城场路等交通干道，周边1公里内还有2条在建的地铁线路站点，分别是3号线的翔安行政中心站和4号线的彭厝北站，交通通达性较高。宗地处于南部新城最繁华的居住片区，与区域内大型商业中心、CBD等商圈配套距离均在百米内，生活居住十分便利；更值得一提的是，该地块周边的教育资源也比较优质，拥有双十中学翔安校区、厦大附属科技中学翔安校区、实验小学翔安校区等多所名校。另一方面，地块周边的商品住宅价格基本都在3.5万元/平方米以上，而地块的起拍楼板价仅为1.7万元/平方米，盈利空间十分充裕。因此，该地块吸引了中海、建发等多家实力房企竞拍，最终由联发成功竞得，成交楼板价25899元/平方米。