[克而瑞]2020年中国房地产总结与展望 | 土地篇

  导 读 

  2020地市规模超上年，2021土拍热度难走高。

  为缓解疫情对经济发展的负面影响，二季度大部分城市加大了优质土地供应力度，土地市场热度明显提升，土地价格随着优质用地的供应增加急剧上升；但到了下半年，受“三条红线”政策的影响，融资渠道持续收紧，土地市场热度有所下滑，尤其到了四季度，溢价率较二季度降幅明显，市场热度进一步下滑。展望2021年，房地产市场长效调控机制将继续发挥作用，预计土地市场整体热度会延续2020年末低位运行的趋势。在“因城施策”政策指引下，或有部分城市放松调控，但整体房地产政策偏紧仍是大势所趋，特别是房地产金融监管环境预计将长期收紧，2021年企业拿地态度将会更加谨慎，房企将更加关注素质较好的地块，这些稀缺优质土地的竞争热度也会延续高位。 2020年总结

  01

  成交面积：2020年成交规模超2019年，一二线城市依旧是房企拿地的主战场

  截止2020年12月中旬，全国300城土地市场成交建筑面积248646万平方米，较2019年同期上涨了4%。考虑到11月300城供应总量环比翻番，同比去年同期水平也有小幅上涨，预计12月土地成交量较去年同期将呈上涨趋势。就此来看， 2020年土地市场总量也将超越2019年的水平，全年成交规模同比增幅也将继续扩大。

  1、成交结构保持相对稳定，住宅面积占比增至八成

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  2、榜首西安成交建面同比上涨32%，但杭州、宁波等热点城市成交不及去年同期

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  3、一二线城市依旧是房企关注重点，成交占比维持在高位

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  02

  成交金额：同比涨幅进一步扩大，上海反超杭州、跃居榜首

  与土地成交规模变动走势一致，成交金额较去年同期也有明显上涨：截止2020年12月15日，全国土地成交金额累计已达65971亿元，同比去年增长了15%。从成交金额排名来看，地价较贵的东部城市仍然是上榜主力，特别是长三角区域，共有7个城市入榜，且这些城市的成交金额除苏州、杭州、温州小幅下跌外，其余城市均是同比大涨，尤其是南通，同比涨幅高达90%，涨幅在金额榜TOP20城市中居于首位。1、成交金额同比上涨16%，增幅较2019年进一步扩大

  截至2020年12月月中，全国300城经营性用地成交金额达62685亿元，同比增长15%，较2019年全年14%的涨幅进一步扩大。成交总金额增长速度增加，主要是因为今年热点城市优质地块供应量明显增加和上半年房企融资环境较去年下半年明显宽松所致。年初受疫情影响，房地产市场遭遇寒冬，为了提振市场信心，让市场重回正轨，整体资金环境变得相对宽松，同时多数城市在二三季度加大了优质地块供应力度，如北京、上海均有核心区域的稀缺宅地供应。在优质地块助力之下，房企拿地积极性明显提升，成交地价和溢价率均有了明显的上涨，使得全年成交金额增速有所扩大。

  2、上海反超杭州、重回榜首，南通成交金额涨幅最大(节选)

  具体到各城市来看。长期被杭州压制的上海重回榜首，截止至12月中旬，累计成交金额高达2697亿元，同比上涨了57%；排在金额榜第二位的则是去年的榜首城市杭州，成交金额达2319亿元；而上年排在第三位的武汉2020年排名下降了4位，居于金额榜第7位。门槛城市为去年面积榜首城市郑州，成交建面的大幅下滑使得成交金额下降31%。

  一线城市中，北京、上海、广州和深圳四个城市均有上榜，其中上海、广州、北京都排在TOP5内，三城成交金额同比均上涨；除上海成交金额涨幅超过50%外，广州也受供地节奏加快、成交建面激增的影响，成交金额增至2193亿元，同比增幅高达65%，排名跃升至第三位。此外，深圳成交金额同比涨幅也比较突出，高达82%，但由于基数相对较低，2020年成交金额排名相对靠后，仅排在第15位。

  03

  土地价格：优质土地大量入市拉动地价创新高，“三条红线”下年末溢价率降至低位

  为遏制疫情对于房地产行业的负面影响，各地在二季度加大了优质用地供应量，在此助推之下，2020年地价明显上涨，并创下历史新高。不过，下半年“三道红线”政策的出台使得房企融资渠道明显收紧，房企资金压力大增，拿地的积极性也大幅降低，溢价率较二季度有了一定程度的下调，尤其是四季度，整体溢价率已经跌至12.9%，较二季度下降了3.3个百分点，土地市场明显转冷。

  1、整体地价：地价再创历史新高，增至2653元/平方米

  2020年土地价格延续2019年的价格上涨之势，全国300城土地成交楼板价迎来大幅上涨，增至2653元/平方米，同比上涨11%，再创历史新高。地价的明显上涨，主要是由于高价优质地块成交占比显著提升带动。今年3月份以来，为了提振市场信心，吸引房企拿地，北京、宁波多个城市推出大量优质土地入市，同时大部分城市上半年出让地块拿地门槛明显降低，三季度前房企融资环境也适度宽松，高价地成交比例明显上涨，整体地价也因此被推高。

  2、城市地价：多数重点城市地价上涨，仅深圳、苏州等少数城市同比下滑。

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  3、溢价率：二、三季度溢价率持续高位，“三道红线”影响下四季度溢价率明显下滑

  总体来看，不仅2020年整体地价较2019年有明显上涨，溢价率与2019年相比也有明显增加。成交溢价率由2019年的12.9%增至2020年的14.5%，同比增加了1.6个百分点。分季度来看，2020年溢价率经历了“先升后降”之势：在优质地块大量成交、各城市降低房企拿地门槛的影响下，溢价率在2020年二季度升至高位，而受三季度后期 “三道红线”政策出台，房企融资渠道明显收紧，溢价率转而走低，四季度也基本延续了三季度的下降之势。截至2020年12月中旬，整体成交溢价率已降至12.6%。

  截止至2020年第四季度，各能级溢价率均已经跌破15%。其中，一线城市溢价率再度回归至10%以下，二线城市也在调整供应结构、改变拍地方式的影响下溢价率降至11.4%，三四线城市溢价率也降至14.5%，土地溢价率降至相对低位。

  4、流拍率：土地流拍情况整体好于去年，但四季度土地流拍现象逐渐加剧

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  2021年展望

  从全年成交变动来看，2020年土地市场呈现出量价齐涨的趋势，不仅土地成交建面超过去年，平均地价也在热点城市加大优质宅地供应力度的影响下再创历史新高，市场热度明显高于2019年。虽然2020年土地市场运行中也有波动，但和2019年相比，2020年土地市场运行更加稳健，全年土地市场成交溢价率基本维持在17%以下，土地流拍现象虽在四季度有所加剧但仍好于去年同期。种种迹象表明，“因城施策”、“一城一策”的房地产长效管理调控机制已经初步形成，未来的土地市场也会继续保持平稳运行。

  01

  房企融资环境“易紧难松”，明年土地市场热度难再上升

  2020年，无论是地价还是溢价率抑或是流拍率等热度指标，表现都好于2019年，土地市场热度较上一年明显上涨。不过，这种趋势却在2021年难以持续。一方面，在落实城市调控责任、中央加强监管的调控机制下，地市热度若明显上涨便会很快受到控制。当二季度末土地市场热度上升至高位后，住建部多次约谈热点城市，深圳、南京、杭州、东莞等热度较高的城市更是多次加码调控为市场降温。

  更主要的原因是房企融资环境将保持长期收紧的态势，会极大地影响房企的拿地积极性。自三季度以来，“三条红线”融资规则的正式试点实施，涉房相关信贷明显收紧，房企资金环境较上半年明显紧张；近期央行和银保监会仍多次表态要坚持“房住不炒”，加强对房地产行业的金融监管，防范房地产金融风险，这也预示着房企融资环境将长期保持紧张的态势。在“钱紧”背景下，房企拿地将会更加审慎，明年土地市场热度大概率难再上涨。

  02

  二三线城市内部分化更加明显，热点城市的优质地块竞争仍将激烈

  2019年以来，大部分三四线城市在棚改需求退场下楼市表现萎靡不振，天津、哈尔滨、济南等二线城市今年楼市也明显遇冷，进而导致土地市场也随之遇冷。相比之下，以杭州、宁波、南通、东莞为代表的热点二三线城市，在疫情影响下楼市表现仍好于去年同期，城市“抗风险”能力明显更强，房企争相进入拿地，如南通土地成交溢价率过百或封顶成交的现象频繁发生，土地市场热度明显要高于多数二三线城市。而在2021年，房企融资仍保持长期收紧的影响下，房企拿地更会集中在这些能带来高盈利、风险较低的优质城市，二三线能级城市内部的热度分化将会进一步凸显。

  另一方面，热点城市今年优质宅地大爆发多是由于疫情影响，而随着疫情逐渐得到控制，优质宅地的入市比例明显下调，明年优质土地的供应比例也预计会低于2020年。再加之“三条红线”管控下，企业出于投资安全边际的考虑，对于优质宅地的需求也会更加积极，预计接下来优质地块仍会保持激烈竞争的局面。