[克而瑞]土地月报 | ​成交“翘尾”如期而至，市场热度却不及上月（2020年12月）

  2020年12月，全国土地市场成交规模翘尾如期而至，总成交量较11月翻番，同比也有近一成的涨幅。不过，受优质土地占比减少影响，本月土地市场热度明显不及上月，地价环比下滑，溢价率更是降至3月份以来的新低，土地流拍现象也在大量地块入市的影响下明显加剧，流拍率也因此依旧延续高位。

  不过，热点地块的竞争仍然激烈，如广州、宁波、厦门、佛山等城市均有地块以高溢价成交，拿地成本仍在上涨。而结合近期政策走势来看，2021年房地产行业资金环境仍将高度收紧，这将导致房企会更加关注“高盈利预期”的优质土储，进而导致优质地块的竞争进一步加剧，拿地成本也因此会持续上升。

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  市场走势

  土地挂牌量周期性下调

  年末各城市加速拍地带动成交量环比大涨

  供应方面。经历上月土地供应大爆发后，12月土地挂牌量周期性下调。CRIC统计数据显示，全国土地市场经营性土地供应总建筑面积32839万平方米，环比减少45%，同比也减少了10%。各能级城市中，仅一线城市土地挂牌量保持环比上涨，二三线城市的土地供应量均较上月减少了4成以上。在一线城市中，上海表现最为突出，总供应量达566万平方米，共推出了72宗地，但有45宗为租赁、安置等保障房用地，商品住宅用地仅有10宗，且多位于临港新城板块，外环内仅有虹口嘉兴路街道一宗宅地推出，该宅地起拍楼板价就达7.7万元/平方米，较去年出让同板块地块的价格明显上涨。

  成交方面，受年末各城市加速拍地影响，全国土地市场成交年末“翘尾”如期而至。据CRIC统计数据显示，全国土地市场经营性用地成交建筑面积增至47674万平方米，环比几乎翻番，同比也有近一成的涨幅，创下近两年的最高峰。同时，就2020年全年成交情况来看，2020年全国土地市场成交量突破28亿平方米，较2019年增长了7%；在疫情的影响下，各能级城市也加大了土地供应量，因此全年的成交量也均超过了2019年，其中一线城市表现最为突出，成交同比涨幅达31%。

  价格方面，本月平均地价较上月下降了3个百分点，平均楼板价为2394元/平方米。地价下滑主要是由于中小城市大量低地价地块入市成交所致。各能级城市中，除二线城市在武汉、南京、宁波、成都等城市均有多宗高价地成功出让的带动下平均地价环比上涨外，一线和三四线城市的楼板价均不及上月水平；其中，一线城市成交平均楼板价为13998元/平方米，环比下降2%，主要是受广州、上海成交了多宗楼板价在1万元/平方米以下的土地所拉低。

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  市场热度

  年末普通地块大量入市出让

  溢价率降、土地流拍现象加剧

  市场热度方面，在大量普通地块入市底价成交的影响下，本月成交溢价率明显下降，降至11.1%，仅略高于今年年初1、2月份，环比下降3个百分点。不过，从全年来看，2020年成交溢价率均维持在10%以上，土地市场热度波动幅度较上一年明显减小。

  各能级城市表现基本一致，溢价率均呈环比下降趋势，其中一线城市降幅最显著，溢价率环比11月下降5.8个百分点至6.2%，主要是由于本月深圳、上海、广州等城市成交的高溢价地块明显减少，导致溢价率大幅下滑。 

       溢价率下滑的同时，土地流拍现象也因普通地块大量入市而明显加剧。以重点监测的城市来看，本月流拍幅数较上月增加了一倍多，总幅数高达200余幅，流拍率也因此依旧延续在年内高位，达13.8%。从流拍地块所在城市来看，这些遭遇流拍的土地主要集中在郑州、石家庄、昆明、济南等近期楼市表现不佳的中西部二线和中小城市，土地素质较为一般，如郑州流拍地块中多为位于荥阳等县市的住宅用地，位置相对较偏，周边配套不完善，在当前房地产资金环境持续收紧的影响下，房企拿地意愿较低，最终因无人竞价而惨遭流拍。

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  重点地块

  优质土地成交幅数增多

  华发斩获武汉硚口“双料”地王

  年末向来是各城市拍地的高峰期，今年也不例外，本月已有18个城市拍地金额破百亿，土地入市节奏明显加快。在大规模的土地集中入市下，广州、武汉、佛山等城市也推出一些优质地块，吸引多家房企争夺，如武汉硚口区建设大道地块吸引了华发、中海、华润3家实力房企参拍，经过287轮激烈争夺后由华发成功竞得，成交总价达94.3亿元，成交楼板价达21002元/平方米，创下了硚口区历史成交地块中总价最高和单价最高的新纪录。

  不过，月内中央仍多次强调“房住不炒”，房地产行业金融监管也持续收紧，在此影响下，重点地块竞拍热度分化趋势更加明显。如武汉硚口建设大道地块、佛山南海映月新城地块、广州番禺客车站地块等区位优越、条件较佳的土地均受到了房企的热烈追捧，竞拍轮次和溢价率都相对较高；而如北京石景山刘娘府旧改用地等配建较多、周边配套也相对一般的土地则基本以低溢价成交。这一趋势在12月末央行收紧房地产供需两端信贷环境的影响下将会更加显著。

  总结：受年末集中供地影响，12月份全国土地市场成交规模较11月明显增加，总成交规模增至47647万平方米，较11月翻番。虽然成交量增加，但地价、溢价率和流拍率等反映热度的指标却表现一般，其中溢价率更是降至11.1%，创下3月份以来的新低。

  对于接下来的市场走向，结合近期政策面来看，12月下旬的中央经济工作会议和住建部工作会议均重申“坚持房住不炒，促进房地产市场平稳健康发展”，为明年房地产市场运行定下稳定的基调，土地市场将稳定运行。值得关注的是，本月中央和地方多次提到“租赁”问题，要求大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题；以此来看，在明年人口净流入量较大的中心城市，租赁等保障性宅地的供应将会较2020年明显增加，如上海12月份的土地供应已经向保障用房倾斜。面对供地结构的改变，建议企业投资早做准备。