[克而瑞]土地供求规模双双下滑，长三角土拍热度维系高位(1.11-1.17)

  2021年第3周（2021年1月11日-2021年1月17日），重点城市土地市场推地量和成交量均表现为环比下滑，地价也因上海、杭州等高地价城市成交量减少而出现下滑趋势。不过，联系各城市的溢价情况来看，长三角城市的土地市场热度仍在高位，除土拍限价的杭州外，湖州、徐州等多个城市的成交溢价率均在30%以上。

  土地政策

  郑州出台措施加强土地出让管理
  宅地价格变动幅度控制在5%以内

  近日，郑州市发布《关于加强土地出让管理工作的意见》，共涉及六个方面，包括优化土地全流程管理、加强土地计划管理、完善地价形成机制、加强市场调控管理、严格土地供后监管及保障措施。其中，《意见》还提出要将土地供应计划配合城市规划，精细化管理土地出让，同时联系周边市场成交等情况对地价实行有效联动调控，将郑州全市年度住宅用地价格变化幅度控制在5%以内。 

  土地供应

  季节因素致挂牌量走低
  重点城市本周推地量环比下滑超五成

  供应方面，因拍地节点适逢传统假期，重点城市土地挂牌量进一步走低，本周供应建面仅585万平方米，环比上周腰斩。各能级城市的挂牌量也均较上周大幅缩减，且降幅都在四成以上。具体来看，一线城市本周仅上海推出了4宗地，总体量为24万平方米，包括2宗商办用地和2宗住宅用地，其中2宗宅地分别位于普陀和金山，位于普陀石泉社区的住宅用地起拍总价达47.39亿元，起拍楼板价为61952元/平方米。二线城市中，仅青岛和福州有多宗地土地新推出，其中福州推出了多宗主城区宅地，预计将于2月3日出让，其余二线城市推地量较少。重点监测的三四线城市中，仅洛阳的推地量超过了50万平方米，其余城市的供应量均处于低位。

  土地成交

  成交建面连续三周下降
  能级成交结构变动致地价下滑

  成交方面。本周重点城市拍地节奏进一步放缓，成交建筑面积连续三周环比下降。具体来看，本周重点城市的成交总建筑面积为848万平方米，较上周下降36%；金额方面，本周重点城市的成交总金额为462亿元，环比下跌54%；价格方面，受地价较低的中西部城市占据成交主力影响，本周重点城市平均地价较上周有所下跌，平均楼板价为5455元/平方米，环比下降28%，但和去年同期相比仍有7%的涨幅。

  各能级城市的成交量也均不敌上一周。具体来看，一线城市本周成交建面仅为47万平方米，共计成交8宗地，上海6宗、北京2宗；其中，上海成交6幅地除崇明加油站用地外，其余均为租赁住房或安置房用地；北京成交2宗地则均为普通商品住宅用地，分别位于石景山和房山，吸引了多家房企参拍，其中房山地块更是吸引了8家房企参拍，最终由金地商置以上限价及自持11%的条件竞得，石景山地块则由中海低溢价收入囊中。二线城市中，杭州表现仍最为突出，本周土地出让总金额仍超过了百亿，出让住宅用地均以最高限价成交，绿城、保利、德信等均有布局。重点监测的三四线城市中，无一城市的成交量超过50万平方米，其中成交量最高的城市是湖州，总成交建面也仅为33万平方米。

  市场热度

  溢价率环比进一步上涨
  土地流拍现象较去年年末明显缓和

  成交溢价方面。本周土地成交溢价率较上周进一步上涨，达15.6%。溢价率上涨的主要推动力来自以杭州、湖州为代表的长三角热点二三线城市高溢价成交了多宗优质土地所影响。各能级城市中，仅有一线城市受主力成交城市控溢价影响,溢价率不足10%，二三线城市本周成交溢价率均在10%以上，其中三四线城市本周成交溢价率更是突破20%，湖州、徐州、南通、台州等多个城市的溢价率均在30%以上。 

  土地流拍方面，由于年初各城市推地节奏进一步减缓，加之近来主力成交城市均是房企重点布局城市，因此重点城市的流拍现象和去年年末相比明显缓和。以本周情况来看，重点城市土地流拍幅数降至13幅，土地流拍率也环比下滑1.2个百分点进一步降至10.7%。结合流拍地块的土地属性来看，商办地块仍然难获房企青睐，特别是三四线城市非核心区位的商办地块，在本周流拍的13宗地中有半数为三四线的商办用地。

  周度Top5

  长三角城市土拍热度持续高位
  杭州成交宅地均触及最高限价

  2021年开年后，长三角城市优质土地仍然保持着较快的出让节奏，如杭州、绍兴等均有优质土地出让。特别是杭州，本周又有4宗主城区优质宅地出让，吸引了多家房企竞拍，且这些地块触及最高限价进入竞自持阶段，竞拍热度很高，如绿城联合地铁集团拍下的牛田单元宅地就以30.16亿元的上限价及竞配自持面积4%成交。

  激烈的土拍竞拍下，优质土地的价格也在持续上涨。以成交单价榜TOP5地块为例，有3宗地的成交单价较上一年周边成交同类地块的价格有所上涨，包括杭州牛田单元地块、运河新城地块、绍兴镜湖新区地块等。其中涨幅最大的当属绍兴镜湖新区地块，该地块的成交楼板价为20227元/平方米，较去年4月份周边成交项目单价上涨了15%。

  重点地块点评

  中海再摘石景山北辛安旧改用地

  地块分析

  在房山地块最高限价拍出后，北京开年的第二场土拍热度则稍显不足。本次拍卖地块位于石景山北辛安片区，是北辛安棚改项目的用地之一。由于地块起拍价已高达4.53万元/平方米，明显高于去年9月份中海竞得同一区域的地块单价，因此该地块仅吸引了中海和金茂两家房企参拍。最终，由中海以17.9亿元的总价竞得，成交楼板价为46727元/平方米，溢价3%。 

  据地理位置来看，该宗地所在的北辛安区域是北京最大的棚户区改造项目，也是中海深耕多年的区域，片区内相关配套设施完善度也比较高。首先，在交通方面，地块临近北辛安路，与地铁6号线金安桥站直线距离在1公里内，交通出行比较便捷。商业方面，除了周边社区的底商外，距离地块不远处有喜隆多购物中心，稍远处还有万达广场等大型商业综合体，此外紧邻地块中海另一个项目还配有15万平方米的商业，未来商业资源将更加丰富。教育方面，地块附近有北辛安小学、规划中的北京十一学校石景山实验中学，教育配套也比较完善。目前，地块周边2公里内已无新房在售，待售项目也不多，周边二手房价格也多在6万元/平方米以上，和地块成交楼面价相比仍有一定的盈利空间；并且，石景山作为中海深耕多年的区域，企业已在片区内形成了较强的影响力，未来项目去化也预计无压力。