[克而瑞]金融监管持续升级，哪类土地依然会是“硬通货”?

  导 读 

  金融监管升级之下整体市场热度难再上涨。

  ◎  作者 / 马千里、邱娟

  2020年8月末，“三道红线”横空出世，将房地产融资监管对象由融资渠道转向融资主体，进而精准监测及规范房企融资行为，从而实现房地产行业的降杠杆。2020年12月31日，人民银行、银保监会又联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将银行业金融机构划分五档，分档设定房地产贷款占比上限以及个人住房贷款占比上限的两道红线，进一步加强了对房企融资供给端的限制，房地产融资难度再度提升。在融资偏紧的大环境下，房企拿地的积极性受到较大影响。这种背景之下，哪些城市依旧是房企关注的重点？哪类土地依然是“硬通货”？

  01

  整体表现：
  “三道红线”影响下四季度溢价率明显下滑
  新规出台后热度延续低位

  受8月20日“三道红线”融资试点新政的影响，房企融资渠道明显收紧，四季度土地市场成交溢价率明显下滑，降至12.0%，已经濒临一季度的“冰点值”。2020年最后一天，人民银行、银保监会发布了房地产贷款新规，限定了不同档次银行的房地产贷款占比和个人住房贷款占比上限，当前房企融资遭遇了供需双向更加严格的监管，房企融资环境持续收紧。在此影响之下，土地市场热度整体延续了四季度的低位运行，1月上半月整体溢价率约为12.3%，与四季度平均水平基本持平。

  02

  城市差异:杭州、福州、南通热度依然居高不下
  溢价率依然在20%以上

  对比“三道红线”出台前后典型一二线城市的市场热度来看，根据溢价率变动幅度，我们将这些城市分为三类：

  第一类，溢价率明显上升的城市，典型如西安、银川两个城市，“三条红线”出台之后溢价率的增幅均在30个百分点以上。究其原因，很大程度上受供地质量和供地节奏的影响，以西安为例，“三条红线”出台后，定位高、配套完善的高新区CID板块迎来多宗优质地块入市，碧桂园、招商蛇口、重庆华宇均以50%以上的溢价率在该板块拿地，当然不仅于此，西咸新区分别于8月末、12月末进行了两场大规模土拍，溢价率也是居高不下。银川与之类似，有优质地块供应大增的影响下，四季度溢价率明显提升。

  第二类，市场热度变化不大的城市，包含福州、杭州、深圳、武汉、宁波等城市，溢价率变动幅度在±2个百分点以内，“三道红线”融资新规对其土地市场的影响并未显现，其中杭州和福州两城的溢价率还有小幅上涨，溢价率还保持在20%以上。三四线城市之中，与之类似的城市还有南通，金融新政加码之后，溢价率依然居高不下。

  第三类则是溢价率明显下调的城市，典型如北京、南宁、沈阳、成都、厦门、贵阳和合肥等城市，溢价率跌幅多在10个百分点以上。造成这一现象的原因主要是由于优质地块供地节奏以及出让底价的不断攀升造成的；以厦门为例，2020年全年岛内共成交了4宗宅地，“三条红线”出台之前后，分别成交了2宗，但首宗成交地块建面超后面三宗总和，此外，在限价不变的情况之下，出让底价楼板价也在不断的提升，因而造成了溢价率的下滑。

  值得注意的是，不仅仅是厦门，杭州、成都、南京、宁波等城市均受限价、竞自持和摇号政策的影响，溢价率一定程度上被低估。尤其是近期土地市场热度较高的杭州，金融监管再度升级之后的1月上半月，“最高限价+竞自持”依然成为杭州土拍市场的常态，在不计入自持成本的情况下，这半个月杭州溢价率已经升至25%，较“三条红线”新政出台之前的溢价率已经上升了4个百分点。

  03

  地块特征：主城区涉宅地块仍是焦点
  越贵的地、竞拍热度越高

  单就房地产金融新政落地之后的1月上旬土地市场来看，市场热度较12月还有一定程度的上涨，流拍率较2020年底也有一定程度地缓和。究其原因，主要是杭州、宁波、成都等城市近期集中出让了大量优质宅地，出现一波土拍“小高峰”。在金融尽管层层升级的大背景之下，依然有部分地块是房企竞相追逐的“香饽饽”。下面，我们将从地块分布、区位特征、地块属性、建筑体量、配建情况以及地价水平等多个方面，对这些高溢价地块进行梳理分析，主要特点如下：

  第一，从城市分布来看，高度集中在长三角区域，尤其是断供较久的杭州高溢价地块数量尤其多。一二线城市中，高溢价或最高限价成交的土地有26宗，其中杭州占据六成之多，有高达17宗，除三宗商办地块外，其余14宗均是以“最高限价+竞自持”竞得，市场表现亮眼，最高限价成交已然成为常态；其次是成都，有7宗之多，也均为最高限价+竞配建竞得；不过考虑到成都最高限价溢价率多为15%，因此实际上市场热度不及杭州。此外，宁波和南宁分别有1宗。三四线城市中，湖州、徐州、金华、南通、衢州、绍兴等城市也均有多宗高溢价地块成交，最高限价成交的地块也不在少数。

  第二，从区域和地块属性上来看，大部分地块均位于主城区的涉宅地块。当然对于部分市场热度较高、前景较佳的城市，郊县以及商办地块热度依然较高。典型如杭州，萧山多宗土地以“最高限价+竞自持”成交，溢价率均超29%。此外，杭州商办地块热度也处于高位，尤其是江干区景芳三堡单元商业地块最热，由滨江集团溢价122.3%夺得，同位于江干区的彭埠单元商业地块由杭州中豪置业溢价60.2%竞得，整体市场热度维持在较高位。

  第三，从建筑体量上来看，建面多在5-10万m²之间，规模适中。这类地块既可以成片开发，又不至于因为成本过高给企业造成较大的资金压力，大部分地块的总价都在20亿元以下。当然也有例外，由于杭州地价水平相对较高，成交总价相对也较高，譬如滨江和荣盛分别在萧山区、滨江区竞得的两宗地总价均超40亿元。

  第四，从配建情况来看，一二线热点城市多需要配建或者自持一定的比重，三四线城市一般不涉及配建。譬如杭州，无论是滨江、拱墅和江干等主城区，还是萧山、富阳、临安等郊县，14宗宅地均需要一定比例的自持。此外，从价格水平来看，高溢价地块通常是地价水平较高的地块，呈现出“越贵越买”的趋势。反之，地价越便宜反而鲜有被看好，通常是底价成交。

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  金融监管升级之下整体市场热度难再上涨
  杭州、宁波等主城区优质地块热度仍将延续

  综上，尽管房地产金融政策再度升级，房企融资难度进一步提升，但从1月上半月市场表现来看，市场明显走冷的现象并未出现，反而在优质土地的刺激之下，市场热度较12月还有小幅回升。究其原因，虽然房地产金融新政会对房企的融资环境造成一定的压力，但此次土拍恰逢2021年新年开始，受资金回笼、结算周期等影响，这时候房企资金较为充裕的时期，拍地积极性有了明显提升，尤其是“断供”一月有余的杭州，土地市场热度明显提升，“最高限价+竞自持”基本成为常态。

  长期来看，考虑到中央多次强调“房住不炒”，“三道红线”还将持续发力，房企整体融资环境依旧偏紧，企业拿地态度将会更加谨慎，全年土地市场热度大概率难再上涨。

  当然，热点城市区位好、配套佳、规模适中的稀缺优质地块，依然是房企关注的重点，尤其是那些具有规划利好的城市，譬如杭州、宁波、南通、绍兴、徐州等城市，依旧是房企竞相追逐的重点，尤其是地价水平相对较高的稀缺宅地，竞拍热度还会延续高位。