[克而瑞]土地周报|土地成交量平价升，溢价率环比明显上涨 (1.18-1.24)

  2021年第5周（2021年1月25日-2021年1月31日），重点城市优质土地出让保持快节奏，如北京、南京、苏州、宁波等城市均有多宗条件较佳的土地出让，吸引了多家房企竞拍，并最终以高溢价率成交。在此影响下，本周重点城市的成交楼板价较上周明显上涨，溢价率也因此上升至17.3%的高位。不过，由于临近春节，重点城市的土地成交量并未出现月末翘尾的现象，本周成交量和上周相比基本持平。

  土地政策

  推动经营性土地要素市场化配置

  积极探索农村集体建设用地入市

  1月末，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《建设高标准市场体系行动方案》。《方案》中提及，将进一步推动经营性土地要素市场化配置，完善建设用地市场体系，积极探索农村集体经营性建设用地入市，并将开展土地指标跨区交易试点。

  土地供应

  挂牌量缓步回升

  深圳推出一宗住宅用地

  供应方面，重点城市土地挂牌量缓步回升，本周重点城市总供应建面为903万平方米。各能级城市中，仅二线城市供应量环比上涨，一线城市和三四线城市挂牌量均不敌上周。具体来看，一线城市本周共计推出2宗地，广州和深圳各一宗，其中深圳挂牌地块为龙华民治街道的商住用地，挂牌起始价22.32亿元，广州推出地块位于海珠区琶洲板块，为商办用地，该地块需引进企业总部。二线城市中，杭州和郑州的挂牌量均超过了100万平方米，其中杭州共推出2宗地，为余杭西站南北站城综合体项目建设用地，总起价53.77亿元。重点监测的三四线城市中，东莞、温州等热点城市的推地量相对较高，其余城市的供应量均处于较低水平。

  土地成交

  成交建面环比持平

  北京、南京拍地金额破百亿

        成交方面。本周重点城市成交建面和上周大致持平，总成交建筑面积为1142万平方米；不过，成交金额却在苏宁杭等长三角二线多宗土地成交的带动下环比上涨三成，重点城市的成交总金额达848亿元，土地成交平均价格也受此影响明显上涨，本周重点城市平均地价环比上涨33%，平均楼板价达7426元/平方米。

       各能级城市表现各异，其中二线城市本周成交建面大增，成为本周成交主力。具体来看，一线城市本周成交建面为130万平方米，共计成交15宗地，上海8宗、北京4宗、广州3宗；其中，上海成交8幅地有6幅为商办用地，其余2宗为住宅用地，均位于浦东，由龙光和陆家嘴分食；北京成交4宗地中有3宗为不限价商品宅地，由合生、保利+金地、中建分别竞得，总成交金额达108亿元；广州则仅成交了3宗商办用地，分别位于黄埔区和白云区，均为底价成交。二线城市中，长三角二线表现仍最为突出，南京、苏州、宁波、杭州均有多宗土地成交，其中南京共成交了14宗地，共揽金100亿元，成交金额紧随北京。重点监测的三四线城市中，仅徐州和清远的成交量超过50万平方米，其余城市的成交量较少。

  市场热度

  长三角城市优质土地集中成交

  溢价率环比明显上涨

  成交溢价方面。受南京、宁波、苏州等长三角城市持续有优质土地出让影响，本周土地成交溢价率环比上周明显上涨，增至17.3%。各能级城市的成交溢价率也均呈环比上涨趋势，其中一线城市的成交溢价率回升至8%，主要得益于北京、上海有数宗溢价成交地块拉动；二线城市中虽然多个城市均有土地以高溢价成交或触及上限价，但受控溢价影响，本周成交溢价率仅小幅微涨至16%；三四线城市则在义乌、金华、温州等长三角城市有多宗优质土地高溢价成交的影响下，本周溢价率突破30%，达到去年四季度以来的最高点。

      土地流拍方面，由于月末往往是拍地的高峰期，本周流拍地块幅数较上周有所增加。具体来看，本周重点城市土地流拍幅数增至13幅，土地流拍率也因此回升至8.6%，虽然和上周相比明显上涨，但就近一年情况来看，仍位居较低水平。结合流拍地块所在区位来看，这些地块仍集中于三四线的郊县，如清远佛冈、江门开平等。

  周度Top5

  热点城市优质土地持续入市

  入榜地块多为高溢价成交

       近来，以长三角城市为代表的热点城市优质土地出让节奏不断，本周更是有北京、温州、义乌等城市核心位置的优质宅地入市成交，吸引了多家房企前来竞拍。以本周成交总价TOP5地块来看，仅有北京顺义新城一宗地的成交溢价率低于10%，其余地块的成交溢价率多在20%以上，其中义乌北苑街道的优质宅地更是吸引了近20家房企竞拍，最终成交溢价率更是高达77%，房企拿地积极性仍然较高。

       单价榜单方面，本周成交单价最高的地块为北京大兴旧宫南郊棚改地块，吸引了16家房企竞拍，最终由合生成功竞得，成交楼板价达34998元/平方米；门槛地块位于天津南开区，地块周边配套资源比较优质，且多年无新房供应，因此吸引了9家房企竞拍，最终由旭辉成交竞得，成交楼板价为24376元/平方米。

  重点地块点评

  合生最高限价+自持21%夺大兴旧宫棚改地

  地块分析

  1月26日，北京2021年首次大规模土拍开拍。本次拍卖，北京共有3宗不限价住宅用地出让，分别位于大兴和顺义，吸引了22家房企前来竞拍，最终3宗地全部成功出让，共揽金108亿元。在3宗地中，竞拍热度最高的当属大兴旧宫地块，共吸引了16家房企前来竞拍，最终由合生创展以46.57亿元的上限价及自持21%的条件竞得，成交楼板价为34998元/平方米。 

  据地理位置来看，该宗地靠近五环，并且地块旁就是8号线德茂站，无论是自驾还是公交出行均十分便捷。目前项目周边已有多个品牌房企的项目，商业、教育等多重配套也日益完善：商业方面，地块附近主要以周边社区的底商为主，能基本满足日常生活需求；教育方面，地块方圆2公里内幼儿园、中小学教育配套均有。周边市场方面，项目周边3公里内有5个新房楼盘在售，部分项目成交价格已达6万元/平方米之上，次新房的价格也在6万元/平方米左右，而随着旧宫板块棚改的推进，各类规划、配套逐渐落地，板块未来仍有较大的升值空间；就此来看，未来项目入市仍有一定盈利空间。